樓市穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心 一波大招在路上

　　今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)疫情多地散發(fā)、國(guó)際地緣沖突、歐美貨幣政策加快緊縮等因素導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨超預(yù)期沖擊和更多不確定性。不過(guò)，中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、資本市場(chǎng)發(fā)展“穩(wěn)、進(jìn)”的邏輯并未改變。這之中，房地產(chǎn)行業(yè)依然發(fā)揮著重要作用。

　　但當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等復(fù)雜形勢(shì)，如何提振信心、修復(fù)預(yù)期已成一道“必答題”。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，日前召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議給出權(quán)威定調(diào)。會(huì)議表示，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　隨后，江西上饒，廣東惠州、中山、梅州，江蘇連云港、無(wú)錫等地紛紛發(fā)布相關(guān)支持政策，涉及公積金支取規(guī)則和比例、首付比、購(gòu)房補(bǔ)貼、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，會(huì)議對(duì)各地“因城施策”給予支持，接下來(lái)“穩(wěn)樓市”政策將會(huì)更加頻繁落地，購(gòu)房需求有望逐步釋放。

　　改善市場(chǎng)預(yù)期　提振消費(fèi)者信心

　　“最關(guān)鍵的是消費(fèi)者的信心和市場(chǎng)預(yù)期要得到恢復(fù)。這幾個(gè)月銷售數(shù)據(jù)雖然出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，但仍然低迷?！庇猩鲜蟹科蠊芾韺颖硎?。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)商品房銷售額為181930億元。2022年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%。

　　日前召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議表示，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　梳理中共中央政治局會(huì)議近年來(lái)的相關(guān)表述，不難發(fā)現(xiàn)，今年的表述在繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的主基調(diào)下，更為積極。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，此次會(huì)議對(duì)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期意義重大?！爸С指鞯貜漠?dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的表述，或意味著中央對(duì)地方“因城施策”的政策支持更為明確。

　　“5月‘穩(wěn)樓市’政策將會(huì)更加頻繁落地?！敝秀y證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認(rèn)為。

　　“合理改善型購(gòu)房需求有望獲得進(jìn)一步支持，改善型購(gòu)房信貸支持力度有望進(jìn)一步提升，可能的支持方式包括但不限于放寬認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)二套房首付比例、下調(diào)二套房按揭利率等，方式選擇和具體落實(shí)將由地方政府‘因城施策’執(zhí)行。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南如此解讀。

　　“會(huì)議對(duì)預(yù)期的改善和信心的提振意義很大。3月以來(lái)，公司個(gè)別區(qū)域銷售還是不錯(cuò)。隨著信貸及政策方面轉(zhuǎn)好，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的地區(qū)需求應(yīng)該不錯(cuò)。”某上市房企管理層表示。

　　多個(gè)城市火速出手

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，已有約80城“因城施策”。

　　此次會(huì)議召開(kāi)后，江西上饒，廣東惠州、中山、梅州，江蘇連云港、無(wú)錫等地紛紛發(fā)布相關(guān)支持政策，涉及公積金、首付比、購(gòu)房補(bǔ)貼、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

　　5月1日，廣東省梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等七部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》?！锻ㄖ诽岢?，降低二套房公積金貸款首付比例，從當(dāng)前執(zhí)行的三成降至二成。

　　無(wú)錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國(guó)家稅務(wù)總局無(wú)錫市稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》?！锻ㄖ访鞔_無(wú)錫市區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。

　　4月29日，連云港住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》，明確商業(yè)貸款方面，首套房首付比例按20%執(zhí)行，引導(dǎo)商業(yè)銀行逐步下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期。

　　《通知》還提出，擴(kuò)大市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用考評(píng)A類覆蓋面，將A類企業(yè)比例從10%調(diào)整為20%，使更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得在預(yù)售進(jìn)度條件、預(yù)售資金使用等方面的優(yōu)惠政策。商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔(dān)保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

　　夏亦豐表示，后續(xù)可以重點(diǎn)關(guān)注強(qiáng)二線城市是否有相關(guān)政策落地，這將具有更加明確的指向意義。

　　優(yōu)化資金監(jiān)管　鼓舞房企“士氣”

　　去年以來(lái)，房企信用問(wèn)題不斷出現(xiàn)?，F(xiàn)金規(guī)模龐大的預(yù)售資金是否可以起到緩解作用，監(jiān)管規(guī)則會(huì)否優(yōu)化，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。

　　今年2月，陸續(xù)有消息稱，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺(tái)。彼時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊稱，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國(guó)層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制，能夠維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。

　　而此次中共中央政治局會(huì)議明確，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。相關(guān)內(nèi)容有力地提振了市場(chǎng)信心。4月29日，A股房地產(chǎn)板塊大漲3.37%，有113只個(gè)股上漲。

　　券商指出，無(wú)論是從動(dòng)態(tài)政策預(yù)期改善和ROE能力提升角度，還是靜態(tài)基本面量?jī)r(jià)改善對(duì)PB的高敏感性角度，未來(lái)房地產(chǎn)板塊龍頭股估值仍有進(jìn)一步向上突破的空間。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題或已得到解決。中信證券表示，有關(guān)內(nèi)容無(wú)疑是本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企鼓舞最大的表述。預(yù)計(jì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的優(yōu)化和放松，將是緩釋房企信用問(wèn)題和切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展最重要的一環(huán)。

　　那么，未來(lái)可能如何改進(jìn)？夏亦豐認(rèn)為，可能的舉措包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金；不再“一刀切”，而是梯隊(duì)化預(yù)售監(jiān)管放松，針對(duì)信用等級(jí)較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當(dāng)降低；進(jìn)一步放開(kāi)預(yù)售資金監(jiān)管時(shí)間點(diǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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