海南升級地產(chǎn)調(diào)控 首推現(xiàn)房銷售制度！對地產(chǎn)行業(yè)影響有多大？

　　疫情來襲成為部分地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控進行適度放松，但海南卻反其道而行之，選擇升級房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)，提出發(fā)展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。

　　《通知》明確，即日起，實行新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。海南也成為全國首個規(guī)定全面實行現(xiàn)房銷售的省份。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長霍巨燃表示，新冠肺炎疫情對海南房地產(chǎn)業(yè)造成了一定影響，但通過落實省政府支持中小企業(yè)共渡難關(guān)八條措施、幫助企業(yè)復工復產(chǎn)七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決困難，渡過難關(guān)，加快復工復產(chǎn)，降低對房地產(chǎn)業(yè)的影響。《通知》的出臺，并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場調(diào)控，而是為了進一步貫徹落實國家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成效，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，原來的調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，并進一步完善。

　　看點一：試點安居型商品住房

　　安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售，限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

　　安居型商品住房售價由各市縣按照當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民可支配收入、物價水平、建設成本等實際情況確定，并在一定年限內(nèi)實行封閉流轉(zhuǎn)制度。近期，海南省擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設。下一步，將根據(jù)試點情況，總結(jié)經(jīng)驗，分步實施，逐步推開。

　　《通知》提出，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房。下一步，海南省將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；繼續(xù)實施棚戶區(qū)改造和大力推進老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求；有序?qū)嵤┮M人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動實現(xiàn)全省人民住有所居。

　　目前海南老百姓收入水平相對不高，但房價相對較高。根據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，2018年海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在31個省市排名第18位，而2019年三亞市和?？谑猩唐纷≌N售均價在全國40個重點城市分別排名第7位和第12位。為有力解決本地居民家庭和引進人才住房問題，提升其獲得感、幸福感，真正享受到海南自貿(mào)區(qū)(港)建設紅利?！锻ㄖ穭?chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，讓符合條件的居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格，購買一套安居型商品住房。

　　看點二：本地居民限購三套房

　　《通知》提出，本地居民購買多套住房的限購政策，對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

　　海南省住建廳廳長霍巨燃表示，堅持“房住不炒”，遏制投機炒房，不僅是針對省外居民，還包括本地居民。為進一步遏制投機炒房行為，回歸住房民生和居住屬性，同時為防止占用過多社會公共資源，為自貿(mào)港建設提供充分的空間要素保障，《通知》參照國內(nèi)部分城市的做法，提出實行本地居民購買多套住房的限購政策。

　　看點三：實行現(xiàn)房銷售制度

　　海南改革商品住房預售制度，自《通知》印發(fā)之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設施具備交付使用條件。

　　為何此時推出現(xiàn)房銷售，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長霍巨燃表示，目前，因商品住房實行預售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度，實行現(xiàn)房銷售制度。

　　下一步，海南省將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，堅持全域限購政策不改變，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　分析：預售度存弊端

　　圍繞房地產(chǎn)預售制度是否取消的討論由來而久。

　　商品房預售， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。

　　中國內(nèi)地現(xiàn)行的商品房預售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。

　　對于房企而言，通過預售制度，開發(fā)商在建設初期，就可以通過提前銷售，占用購房者的資金，進而形成以較少的自由資金撬動項目建設所需的龐大資金的“杠桿”效應， 實現(xiàn)“空手套白狼”的經(jīng)營模式 。

　　然而，商品房預售制度也存在一些弊端。在商品房預售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預料的因素和風險。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題基本都與預售制度有關(guān)。雖然，預售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設數(shù)量，是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一，但對購房者來說，因為保障度太低，存在各種不確定風險，由此產(chǎn)生的大量糾紛經(jīng)常讓購房者付出不小的代價。

　　現(xiàn)房銷售對房企影響多大

　　現(xiàn)房銷售早幾年再度被熱議。2018年9月，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關(guān)意見的緊急通知》?！锻ㄖ分赋?，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。隨后2018年10月，深圳就推出了全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目深圳龍華金茂府。

　　值得注意的是，作為一個重資產(chǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)公司普遍有著較高的資產(chǎn)負債率，按照申萬一級行業(yè)劃分，剔除掉銀行、非銀金融兩個行業(yè)之后，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率常年高居全行業(yè)之首 。

　　疫情沖擊之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金本就緊張的情況下，一旦預售制取消，改為現(xiàn)房銷售，意味著預售部分資金也被縮減，資金壓力將會更大。

　　中信證券指出，現(xiàn)房銷售一方面將增加開發(fā)商的資金壓力，另一方面將降低開發(fā)商的周轉(zhuǎn)率。如果全面實行現(xiàn)房銷售，則通過預售款項償還開發(fā)貸和進行后續(xù)開發(fā)的環(huán)節(jié)被切斷。對地產(chǎn)商而言，建設開發(fā)階段的資金需由自籌資金和外部貸款彌補，且這些款項使用周期均會被拉長至項目完工銷售，項目周轉(zhuǎn)率將被迫下降。

　　有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，民營與國(央)企融資渠道和成本相差很大。原來民營企業(yè)還能靠高周轉(zhuǎn)對沖資金壓力，但高周轉(zhuǎn)就犧牲了品質(zhì)。現(xiàn)房銷售下，能低成本融資的將是最終贏家，相比之下民營房企壓力會更大。

　　海南擺脫對房地產(chǎn)依賴

　　以往現(xiàn)房銷售的政策只是部分城市零星出現(xiàn)，并未有省份大面積實施。海南此次宣布對新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度，可謂走在前列。

　　海南房地產(chǎn)市場研究員羅浩在接受媒體采訪時指出，現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的影響是直接導致資金回籠周期延長，資金周轉(zhuǎn)風險增加，從而降低其拿地投資意愿。

　　事實上，近年來海南一直在擺脫對房地產(chǎn)的依賴。2018年4月海南出臺一系列調(diào)控政策，以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產(chǎn)。

　　海南省自2018年4月22日實施“全域限購”政策以來，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，基本達到預期目標。2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩(wěn)。

　　2019年海南全省生產(chǎn)總值增長5.8%，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報·e公司

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