五牛控股馬林慶：房地產基金的四大發(fā)展趨勢

　　最近《中國房地產金融》雜志對房地產界諸位領頭人物進行采訪,五牛控股管理合伙人馬林慶先生也接受了起專訪,并發(fā)表獨特的見解。他表示,全球增速腳步放緩,出現許多不確定性,這期間開發(fā)商與金融機構要休養(yǎng)生息,提升自我。并結合五牛控股在這16年內的發(fā)展過程,分析未來房地產基金的未來。

　　住建部2020年工作會議上指出,繼續(xù)堅持“房主不炒”定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案,著力建立和完善房地產調控的體制機制。

　　從當前政策的基調來看,“2020年穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期,保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,仍是當前房地產發(fā)展的主旋律。在新型冠狀病毒肺炎疫情疊加影響下,2020年房地產市場如何轉向?房地產基金未來如何發(fā)展?五牛控股管理合伙人馬林慶接受《中國房地產金融》專訪,表達了他對房地產市場的看法和對房地產基金的展望。

　　“過去3至5年,在政策收緊及輿論導向的影響下,大家都在擔心房地產有沒有泡沫。”馬林慶認為,“結合中國市場的實際,以及國民“居者有其屋”的傳統(tǒng)文化,目前中國房地產市場結構是合理的”。

　　馬林慶指出,從中國大環(huán)境來看,中國經濟融入世界競爭的格局,中美貿易摩擦的持續(xù),人才資金的跨境流動還在回落,整體的全球化增速放緩的背景下,未來還存在一些不確定因素。中國經濟不管是政策導向還是本身發(fā)展,更依賴于內生動力。房地產行業(yè)作為經濟的重要穩(wěn)定器之一,更要加速更新迭代,提升內功。

　　“中國有超過10萬家的開發(fā)商,房企未來可能只有1%-2%的存活比例,可能只剩下1000-2000家企業(yè),行業(yè)的集中度會進一步提高?！瘪R林慶表示,當越來越多的投機者出局,具備競爭力的大企業(yè)不斷優(yōu)化,行業(yè)越來越規(guī)范,真正的不動產黃金時代才會開啟。

　　2020春節(jié)迎來的新冠病毒肺炎疫情,讓房地產行業(yè)蒙上了一層陰影,此次疫情對房地產行業(yè)發(fā)展有多大影響,馬林慶指出,以短期干擾為主,長期影響有限。

　　回顧2003年非典期間,受疫情影響最嚴重的4月商品房銷售面積同比下降了約10%,但這部分需求基本都遞延到疫情尾聲的5、6月份得以釋放,當年全國商品房銷售額更是錄得34%的強勁增長。

　　馬林慶認為,當前比較有挑戰(zhàn)的是地產項目開發(fā)進度受農民工復工影響較大?！按汗?jié)過后地產企業(yè)的返工人數預計將較去年有大幅度的降低,預計開工、復工時間可能推遲至少半個月左右,部分企業(yè)尤其是國企可能相對更久一些?！?/p>

　　馬林慶指出,中國的商品房采取的是預售制度,根據不同地方的政策,項目工程進度達到相應節(jié)點后即可開展銷售工作。所以工程進度的滯后首當其沖影響到的,是近期拿地原計劃搶在3、4月份天氣回暖后開盤的項目,由于建設進度的放緩,這些項目領取《預售許可證》和開盤的時間也會相應順延。其次是臨近竣工、交付節(jié)點的項目,其前期預售監(jiān)管資金的使用、合同履約及銷售確認,亦會受到部分影響。

　　“中國的建筑行業(yè)產能充沛,疫情褪去后房企必將加快開工、施工進度,彌補疫情造成的時間損失。部分強調高周轉的房企,由于資金回籠放緩,短期有必要主動減弱投資、拿地力度,以緩解資金壓力?！? 馬林慶認為。

　　受開工影響以及銷售的影響,房企疫情之下面臨的財務壓力與考驗從未有過,全行業(yè)迎來一次現金流壓力測試。馬林慶指出,這種財務風險和考驗凸顯在兩個方面。

　　第一,債務償付風險。2020年房地產行業(yè)需償還債券總額近8000億元,單上半年就超過3千多億,本身面臨的壓力就不容小覷。從現有債務的成本以及負債率來看,只要疫情在未來1-2個月得到有效控制,資金面尚屬于可控的狀態(tài)。

　　第二,業(yè)績下滑與股票價格下跌風險。如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降,將影響全年業(yè)績,繼而對大量股票質押的企業(yè),會從股價上帶來壓力。

　　馬林慶表示,國家進一步運用靈活的財政與貨幣政策保障經濟平穩(wěn)運營的意愿愈發(fā)強烈,逆周期調節(jié)力度將加大,防范風險、化解壓力,保障房地產行業(yè)健康發(fā)展的調控思路將日漸清晰,未來金融及融資政策繼續(xù)收緊的可能性不高。作為中國經濟的穩(wěn)定器,在越是復雜的經濟環(huán)境下,房地產業(yè)往往要發(fā)揮更大作用,龍頭企業(yè)有望成為引領行業(yè)乃至經濟企穩(wěn)向上的重要力量。

　　危機中往往存在會被忽視的機遇。馬林慶認為,對于實力強勁、現金流充沛、具有較多線上技術儲備和醫(yī)療健康資源的龍頭房企,不排除“危”中有“機”,孕育長期增長動能的機會。

　　“對2020年的不動產投資,我們會適當強化前期策略、規(guī)避局部市場風險,持續(xù)可靠的投資表現依舊可期。當然疫情還在持續(xù)、市場不斷變化,我們將繼續(xù)發(fā)揮專業(yè)機構的優(yōu)勢,動態(tài)調整資產配置策略?！瘪R林慶表示。

　　地產基金的四大趨勢

　　“五?？毓?6年的發(fā)展歷程,經歷了房地產行業(yè)的多輪周期,整個管理團隊在這個過程中一直不斷探索創(chuàng)新?！痹诋斍笆袌霰尘跋?五牛控股也會做一些投資策略的調整。

　　馬林慶告訴《中國房地產金融》,對行業(yè)實現“地產+“的發(fā)展趨勢非常明確和期待。他指出,房地產基金未來發(fā)展將有四大趨勢:

　　一、將從機會性短期投資,轉向趨勢性長期投資逐步轉變。隨著房地產行業(yè)高周轉模式的調整,增量市場集中度進一步提高,存量市場迎來更多發(fā)展機遇房地產基金未來將從單一的被動債權投資,逐步演變?yōu)閭鶛?、股權及產業(yè)并購多種模式各放異彩的格局。

　　“這是五?？毓稍谔剿鞯囊粋€方向,下一步會依托于頭部的優(yōu)質開發(fā)商,開發(fā)更為豐富的合作模式,不動產一直是五牛的傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務,十多年深耕,五?？毓梢恢痹诓淮_定環(huán)境中,尋找確定性投資機會,也做了很多嘗試,積累了很多寶貴經驗?！瘪R林慶說。

　　二、從功能性向創(chuàng)新性發(fā)展。作為資本和資產的重要橋梁,地產基金未來將不滿足于提供金融服務,而會主動做創(chuàng)新性引導。比如,結合更多的技術手段,引入互聯(lián)網、大數據、人工智能技術,打通整個行業(yè)的各個環(huán)節(jié),讓金融資源、人才資源包括信息資源,在行業(yè)里提高流通,進行更科學的配置。

　　三、從簡單的住宅到“地產+”的演變。不論有沒有這次疫情,人們對生活居住品質的需求都在提升,而美好生活中的食住行文化娛樂健康,都離不開物理空間的支持,包括零售、電商、商務辦公、停車場、高端倉儲物流、工業(yè)園,巨大的需求也為這個行業(yè)打開了新的發(fā)展空間,如何快速聚焦,整合資源,發(fā)掘自身優(yōu)勢,打通渠道,共享信息,通過資本和技術快速提升行業(yè)效率,是大家面臨的挑戰(zhàn),也是機會。

　　四、地產基金有望成為行業(yè)價值注入的主要力量。作為為資金密集型產業(yè),房地產行業(yè)商業(yè)模式的演化發(fā)展,離不開資本的認可與支持。隨著產業(yè)、金融制度和風險定價體制的進一步完善,地產金融的外延將不斷拓展。未來,鍛造金融服務提供、金融科技賦能、人才和資源協(xié)調融通的綜合性平臺,給行業(yè)注入更多價值引導, 將成為地產基金發(fā)展的主流方向。

　　馬林慶表示,房地產行業(yè)處于調整轉型期,很多過去的經驗和理念,未來已不再適用。不動產的投資邏輯和策略,也將發(fā)生深刻的變化。五?？毓勺鳛樽钤缟罡禺a金融的機構之一,在新的挑戰(zhàn)面前,應當順應產業(yè)發(fā)展方向,克服貪婪與恐懼,不斷思考、創(chuàng)新,爭取把握住行業(yè)深化發(fā)展的趨勢性機遇,與各方共成長。

　　五?？毓晒芾砗匣锶笋R林慶先生表示,近四十年,很多優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家的事做法,值得業(yè)界學習。比如格力電器董明珠女士,對員工的管理和做法,讓馬林慶先生表示贊同。平衡員工利益,提升福利待遇,是很好的員工管理辦法。員工待遇好了,自然會為客戶提供更好的服務,這是因果聯(lián)系,值得大家學習。在未來,五?？毓梢矔嘞駜?yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家取經,揚長避短,讓企業(yè)更好的發(fā)展。

　　轉自：鳳凰網

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