麥田房產(chǎn)：北京樓市迎來陽春三月，熱度能否持續(xù)點(diǎn)燃？

　　在低迷沉寂了大半年后，3月份北京住宅需求集中釋放，無論是新房還是二手房市場(chǎng)均表現(xiàn)出階段性爆發(fā)，樓市陽春三月實(shí)至名歸。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從交易量看，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量16051套，創(chuàng)下近一年來的次高位，環(huán)比上個(gè)月漲幅高達(dá)164%，和去年同期相比，漲幅依舊高達(dá)44%。

　　顯然，2019年二手房市場(chǎng)活躍度較去年大有改觀。在需求上升帶動(dòng)下，成交均價(jià)止跌并連續(xù)3個(gè)月溫和上漲。就價(jià)格走勢(shì)來看，3月麥田二手住宅成交均價(jià)環(huán)比上升0.6%，連續(xù)3個(gè)月呈現(xiàn)小幅上漲，和去年同期價(jià)格基本持平，但和去年5月份階段性呈現(xiàn)的高價(jià)格相比仍下降了6%，當(dāng)前市場(chǎng)處于“量升價(jià)穩(wěn)”的理性時(shí)期。

　　（小標(biāo)題）二手房 市場(chǎng)“ 量升價(jià)穩(wěn) ” 的 背后信號(hào)

　　麥田房產(chǎn)認(rèn)為，首先，從政策環(huán)境來看，當(dāng)下正是北京3.17政策實(shí)施滿兩周年之際，利空政策已經(jīng)見底且嚴(yán)厲程度較之前有所緩和。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

　　一是為“穩(wěn)地價(jià)”，防止土地流拍，提振開發(fā)商拿地?zé)崆?，北京近兩個(gè)月推出的住宅用地不再“限房?jī)r(jià)”一刀切。

　　二是從今年初開始，多家銀行降低首套住房貸款利率，同時(shí)，銀行對(duì)房貸審批和放款速度均有所加快。銀行信貸放松有利于刺激部分購房群體入市。從購房者成交占比來看，3月份北京二手房商貸成交占比較去年同時(shí)期明顯提升10個(gè)百分點(diǎn)，從一定程度上可以看出，商貸難度的降低帶動(dòng)了購房入市量。

　　其次，從市場(chǎng)需求來看，受2017年3.17政策及后續(xù)一系列收緊調(diào)控組合拳下，大量剛需及置換類置業(yè)需求被暫時(shí)壓制但并未消失。 由網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出，近兩年北京二手住宅網(wǎng)簽總量與2016年網(wǎng)簽量基本相當(dāng)。購房者心態(tài)受當(dāng)前政策環(huán)境影響，部分需求重新釋放，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度階段上升。

　　（小標(biāo)題）“理性維穩(wěn)” 是 未來市場(chǎng) 趨勢(shì)

　　麥田房產(chǎn)認(rèn)為，接下來二手房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大面積需求爆發(fā)，價(jià)格理性維穩(wěn)是主要特征。

　　首先，信貸政策未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。當(dāng)前北京二套房貸款政策仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，貸款比例未出現(xiàn)變化?？梢?，住房信貸政策未有實(shí)質(zhì)性調(diào)整，當(dāng)前信貸收緊程度仍為歷史高位，大量置換類需求受入市門檻所制約。

　　其次，隨著大量限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等新房項(xiàng)目入市，將對(duì)二手房剛需市場(chǎng)產(chǎn)生一定分流。再加上受清明小長(zhǎng)假影響，預(yù)計(jì)4月份北京二手房市場(chǎng)交易量較3月份將有小幅回落。

　　就北京樓市歷史長(zhǎng)周期呈現(xiàn)的規(guī)律來看，二手房月均交易量在1.5萬套左右時(shí)，價(jià)格走勢(shì)往往呈現(xiàn)微漲或平穩(wěn)波動(dòng)的局面。接下來，市場(chǎng)走出去年下半年低迷形勢(shì)并呈現(xiàn)復(fù)蘇，同時(shí)又難以支撐價(jià)格持續(xù)性上漲，將呈現(xiàn)理性態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于購房者來說，當(dāng)下正是入市的窗口期。一方面，購房者可選、可看的房源較多，可選擇空間大;另一方面，業(yè)主價(jià)格預(yù)期未出現(xiàn)大的波動(dòng)，買方整體議價(jià)空間仍保持在5%的較高水平，意味著看中的房源價(jià)格還有一定的談判空間。

　　轉(zhuǎn)自：大眾新聞網(wǎng)

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