上海鳳溪“城中村”改造：打造城市更新的新樣板、新實踐

　　中央城市工作會議深刻指出，要“以推進城市更新為重要抓手”，進一步明確了城市更新在建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市進程中的關(guān)鍵地位。“十四五”期間，中交城投緊跟政策導向，在上海鳳溪“城中村”改造項目中實現(xiàn)了一系列關(guān)鍵突破與顯著成果。在即將迎來“十五五”，中交城投將繼續(xù)應(yīng)勢而為，緊跟新政新策，依法合規(guī)打造上海城市更新的新樣板，為公司城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展提供前瞻性政策引領(lǐng)。

（鳳溪“城中村”改造項目效果圖）

　　一、上海城市更新新政策、新形勢

　　2021年，《上海城市更新條例》正式發(fā)布，從地方性法規(guī)層面為有效推進城市更新工作提供了有力的法治保障。2022年，《上海市城市更新指引》《上海市城市更新操作規(guī)程(試行)》《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則(試行)》《關(guān)于加快推進舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見》《上海市舊住房成套改造和拆除重建實施管理辦法(試行)》等配套系列文件發(fā)布，為上海市城市更新工作的開展提供有效引導，為公司挺進上海市城市更新市場、開拓落地鳳溪“城中村”改造項目提供了政策窗口與市場契機。

　　2025年，上海市人大常委會審議了《關(guān)于城市更新工作推進情況的報告》，強調(diào)將積極探索符合實際的城市更新新模式新機制，加快城市更新步伐，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，更好服務(wù)城市長遠發(fā)展；制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》，“城中村”整體改造將作為核心任務(wù)，于2026年全面啟動，旨在系統(tǒng)解決“城中村”居住環(huán)境問題，推動從“憂居”向“優(yōu)居”轉(zhuǎn)變；開展《上海市城市更新條例》立法調(diào)研，深入剖析項目實施中的難點堵點，進一步完善政策體系和標準規(guī)范，健全組織推進機制，激活市場主體活力。上海市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式集中推進本市城市更新高質(zhì)量發(fā)展的規(guī)劃資源實施意見（2025版）》，提出要突出規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌，充分發(fā)揮市場主體作用，通過統(tǒng)籌謀劃、項目計劃、規(guī)劃制定、實施建設(shè)、運營管理五個階段構(gòu)建全周期城市更新模式；健全“三師”聯(lián)創(chuàng)機制，創(chuàng)新土地資源配置機制，完善空間規(guī)劃、土地資源配置、適用于城市更新的技術(shù)標準等支持政策，加強綜合政策支持，支持國企開展更新，靈活運用多種方式促進權(quán)益歸集和協(xié)商一致，加大財政、金融、稅收支持力度，提升城市更新數(shù)字化水平完善城市更新機制與政策。

　　伴隨著重大政策利好，上海城市更新業(yè)務(wù)正在提速擴容，煥發(fā)出新的市場活力。

　　二、“十四五”期間上海市“城中村”煥新轉(zhuǎn)型

　　在“十四五”規(guī)劃實施之前，上?！俺侵写濉备脑鞖v經(jīng)多年探索，逐步形成了土地儲備、公益性項目建設(shè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改造等典型模式，但以物理空間的重塑為核心目標，在社區(qū)文化傳承、公共利益保障、長效治理構(gòu)建等方面存在明顯短板，難以適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展階段的多元需求?！笆奈濉睍r期，伴隨“人民城市人民建設(shè)，人民城市為人民”理念的深度踐行，上?！俺侵写濉备脑鞆睦砟?、路徑、模式、治理、保障等各方面發(fā)生深刻轉(zhuǎn)型，被賦予了全新的時代內(nèi)涵。

　?。ㄒ唬├砟钷D(zhuǎn)型：從“拆改留”到“留改拆”的價值重構(gòu)。確立“保留保護為主，改造提升為輔，拆除重建為補充”的核心原則，有機更新貫穿改造全過程。摒棄“一刀切”拆除模式，通過微改造、功能置換等方式保留城市煙火氣。

　?。ǘ┞窂睫D(zhuǎn)型：從“單一項目”到“區(qū)域統(tǒng)籌”的系統(tǒng)謀劃。運用“區(qū)域整體規(guī)劃、資源統(tǒng)籌配置、資金平衡運作”系統(tǒng)思維，將“城中村”改造與周邊可開發(fā)地塊、產(chǎn)業(yè)布局、交通網(wǎng)絡(luò)、生態(tài)環(huán)境進行一體化謀劃。

　　（三）模式轉(zhuǎn)型：從“開發(fā)銷售”到“投建營一體化”的長效運營。大力推廣“改造+運營”一體化模式，推動改造主體從“房地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市運營商”轉(zhuǎn)型。明確支持將“城中村”改造與租賃住房建設(shè)相結(jié)合，既滿足新市民、青年人的居住需求，又為項目提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　?。ㄋ模┲卫磙D(zhuǎn)型：從“單向主導”到“多元共治”的體系構(gòu)建。構(gòu)建黨建引領(lǐng)下的多元共治體系，建立政府、企業(yè)、村集體、居民四方協(xié)商機制，在改造方案制定、補償標準確定、后續(xù)管理規(guī)劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)充分吸納民意，踐行“全過程人民民主”。

　?。ㄎ澹┍Ｕ限D(zhuǎn)型：從“政策引導”到“制度賦能”的體系完善。以《上海市城市更新條例》為核心，配套出臺專項實施意見，為改造工作提供剛性遵循，創(chuàng)新建立“政府引導、市場參與、多元籌措”資金機制，形成“政府主導、國企實施、市場化運作”新格局。

　　三、上海鳳溪“城中村”項目的新面貌、新使命

　　由中交城投深度參與的鳳溪“城中村”改造項目從2023年啟動以來，堅持以“城市更新+產(chǎn)城融合”為主線，制定了清晰的“四三一二”開發(fā)思路，同年被列入青浦區(qū)重大建設(shè)項目，并作為區(qū)域代表項目亮相上海城博會，獲得行業(yè)高度關(guān)注。2025年，“未來大城”的宏偉藍圖全面奠定，項目從規(guī)劃設(shè)計邁入高質(zhì)量、快節(jié)奏的實體建設(shè)周期，為區(qū)域城市更新與可持續(xù)發(fā)展注入了強勁動力。同年10-11月，項目相繼登陸央視財經(jīng)頻道《經(jīng)濟信息聯(lián)播》、上海市城中村改造項目集中招商推介會及中國住博會等高能級平臺，顯著提升公眾影響力與社會認知度，以標桿案例生動呈現(xiàn)了中交城投在“品質(zhì)、生活、服務(wù)”領(lǐng)域的建設(shè)成果，有力彰顯了公司作為“一流城市發(fā)展商”的品牌實力。

　　即將邁入“十五五”新征程，中交城投將繼續(xù)推動企業(yè)發(fā)展與城市戰(zhàn)略的同頻共振，打造“規(guī)劃－設(shè)計－投資－建設(shè)－運營”一站式服務(wù)能力，建立“好房子”產(chǎn)品標準體系。通過拓寬多元融資渠道，積極對接政策性金融工具，探索REITs等資產(chǎn)證券化路徑，降低對土地出讓及商品房銷售的依賴，靈活調(diào)整產(chǎn)品定位與推盤節(jié)奏。在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及區(qū)域深耕過程中，強化風險管控，加強區(qū)域政策與市場研判，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)布局，通過精細化運營實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，形成穩(wěn)定的收益“壓艙石”。主動順應(yīng)國家政策導向，深化理念革新與能力升級，為推動城市治理現(xiàn)代化貢獻專業(yè)力量。（中交城投）

　　【版權(quán)及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀