經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙提升 窩趣公寓探索園區(qū)合作創(chuàng)新樣本

“目前中國有15%的人在租房，未來預(yù)期有25-30%的人會租房?！?/p>

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)與長租公寓結(jié)合，出租率會更加穩(wěn)定，收益也可觀?！?/p>

在"灣區(qū)產(chǎn)城，風(fēng)云際'寓'"第一屆園區(qū)經(jīng)濟(jì)與租賃住房融合創(chuàng)新峰會上，經(jīng)過6年多的長租公寓摸索升級，窩趣公寓創(chuàng)始人兼CEO劉輝帶來住房租賃行業(yè)助力產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新戰(zhàn)略思考。長租公寓的發(fā)展，用一句話概括，那就是道阻且長，行則將至；行而不輟，未來可期。

“新趨勢下”租住結(jié)構(gòu)性需求會發(fā)生什么樣的變化？

作為一家專注輕資產(chǎn)模式的品牌公寓，窩趣公寓發(fā)展足跡已邁向全國38城，目前開業(yè)房量超30000間，簽約房量超過60000間。窩趣在實(shí)踐研究和分析對比中發(fā)現(xiàn)，“中國有15%的人在租房，未來預(yù)期有25-30%的人會租房。”

第一，小戶型逐漸取代大戶型。第七次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，2020年流動人口大幅增長，達(dá)3.76億人，“剛需池”規(guī)模持續(xù)增加；家庭人口數(shù)量不斷減少，第五次普查，一個家庭平均3.4人口，去年一個家庭2.6人口，城市里1-2人居住的家庭小型化趨勢明顯。劉輝認(rèn)為，過去房地產(chǎn)買賣大多數(shù)以80-120平的戶型為主，今天的年輕人更需要小戶型，而“小家庭”的居住需求通常可通過租房解決，租住已經(jīng)出現(xiàn)了非常大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

第二，政府政策的引導(dǎo)性逐漸加強(qiáng)。越來越多的年輕人會流向北上廣深一線城市為主的核心城市，他們作為流動人口，前10年不一定有機(jī)會買到房，所以大部分以租房為主。從去年開始，2020年的十四五規(guī)劃，政府把租賃住房作為首推的房地產(chǎn)政策。從實(shí)際動作上，變化也非常大，以深圳為例，今年計劃供應(yīng)租賃住房用地占居住用地比例超過10%，租賃用地占商品房的24.8%，這是非常大的比例；以北京為例，所有的住宅里，超28%做租賃用地，國家從源頭開始給予保障，力度非常大。

第三，長租公寓資產(chǎn)證券化水平將會有所提高。從過往中國長租公寓行業(yè)發(fā)展情況來看，市場機(jī)構(gòu)化水平不足6%，以深圳為例，如果買了住宅做出租，不到1.5%的回報率。今年6月，國務(wù)院出臺了保障性租賃住房政策，允許工業(yè)用地、園區(qū)以一定比例建設(shè)保障性租賃住房，未來的租售比可以達(dá)到4-6%，這樣的話，資產(chǎn)證券化水平也會隨之提高。

如何通過住房租賃，推動產(chǎn)城融合發(fā)展？

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)做不做長租公寓的問題，劉輝認(rèn)為，主要取決于兩個方面。第一，經(jīng)濟(jì)效益如何，資金進(jìn)來以后，能不能退出；第二，社會效益如何，能不能讓政府和老百姓滿意。作為園區(qū)的經(jīng)營者，拿著一定比例的保障性租賃住房向政府申請更好的項(xiàng)目，這是機(jī)遇。

那么，為什么說產(chǎn)業(yè)園區(qū)做租賃住房是一個比較好的選項(xiàng)呢？

窩趣幫助園區(qū)運(yùn)營長租公寓能夠提供更加穩(wěn)定的出租率，同時有不錯的收益，甚至與辦公、商業(yè)相當(dāng)。”劉輝表示。

首先，園區(qū)配套政策支持。今年7月份國務(wù)院明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)可將配套用地面積占比上限從7%提高到15%，建設(shè)保障性租賃住房，供地方面解決了。

其次，適應(yīng)園區(qū)經(jīng)濟(jì)需求的變化。隨著產(chǎn)業(yè)園升級，在整個園區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑上，也發(fā)生了巨大的變化。園區(qū)4.0的生態(tài)下除了產(chǎn)業(yè)要求外，還要引進(jìn)人才，滿足生活需求，把配套服務(wù)、共享空間等植入園區(qū)，統(tǒng)籌優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)等空間規(guī)劃布局，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

劉輝指出，如果今天還像原來一樣，只是把產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套當(dāng)成商業(yè)出租的話，是吸引不了企業(yè)入駐，也吸引不了人才入駐的。所以，以人才公寓和白領(lǐng)公寓為主的產(chǎn)品線；甚至加入高端的酒店公寓和服務(wù)式公寓，相信會得到更高的回報。

最后，是產(chǎn)城融合背景下的新職住平衡必然需求。窩趣公寓研究院對消費(fèi)者結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)職工選擇房子時，第一考慮的是價格，排在第二的是距離，同時他們絕大多數(shù)是以單身或者兩個人住為主。如此看來，如今市區(qū)價格高、距離遠(yuǎn)、大戶型的房源產(chǎn)品并不適應(yīng)產(chǎn)城融合的需求。

而將產(chǎn)業(yè)園區(qū)與長租公寓結(jié)合就能很好地解決這些問題。尤其是窩趣公寓“小空間，多場景”的產(chǎn)品理念，把30㎡的房子設(shè)計成有廚房、陽臺、休閑區(qū)、辦公區(qū)等，直接把價格降下來，保持穩(wěn)定的出租率。這就是窩趣公寓和園區(qū)結(jié)合的優(yōu)勢所在，助力產(chǎn)城融合的同時也能產(chǎn)生不錯的經(jīng)濟(jì)效益。

窩趣助力園區(qū)經(jīng)濟(jì)融合創(chuàng)新的探索

“算好兩筆賬，企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益賬，政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)社會效益賬”，劉輝認(rèn)為，“長租公寓絕對不是暴利行業(yè)，但效益可觀?！边@一點(diǎn)，從窩趣探索園區(qū)經(jīng)濟(jì)融合創(chuàng)新的案例中可以看出來。

比如桂林經(jīng)開區(qū)人才公寓合作項(xiàng)目，項(xiàng)目之前屬于政府管理項(xiàng)目，存在著租金征收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，租金征收難的問題。窩趣介入后，通過1000多間高端公寓合作，把原來沒有人管、服務(wù)質(zhì)量不好的公寓，打造為白領(lǐng)公寓和專家樓，從真正意義上實(shí)現(xiàn)了從政府管理到市場管理的轉(zhuǎn)變，窩趣的管理介入也切實(shí)讓企業(yè)感受到了專業(yè)化的服務(wù)，在社會價值上成效初顯。

企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中，窩趣天平架輕社區(qū)項(xiàng)目自2015年開業(yè)后，豐富了園區(qū)配套，增強(qiáng)了園區(qū)吸引力，由于項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)，房租已數(shù)次上漲，租金最高增長 40%+。項(xiàng)目的落地帶動了周邊城市更新的進(jìn)度，使園區(qū)成為政府參觀接待指定地點(diǎn)，政府特?fù)苜Y金支持，使整個創(chuàng)意園區(qū)的外部環(huán)境煥然一新。

另外，窩趣廣州高增地鐵站項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)果也頗具成效，出租率96.4%，比窩趣介入前提升了41%。窩趣上海張華浜地鐵站公寓，出租率高達(dá)99%，坪效91%，投資回報率達(dá)12-15%。

“在園區(qū)經(jīng)濟(jì)中推進(jìn)租賃住房產(chǎn)業(yè)，不僅是響應(yīng)政府號召，起到良好的社會效應(yīng)，在經(jīng)濟(jì)回報上對比傳統(tǒng)辦公具有一定優(yōu)勢。”劉輝對窩趣與產(chǎn)業(yè)園的合作充滿信心。

       轉(zhuǎn)自：環(huán)球教育網(wǎng)

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