近年來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，在行業(yè)政策吃緊的大背景下，部分房企的拿地動力不足，不光是受到三道紅線的限制，還受到土地溢價的困擾。更重要的是，據(jù)市場消息，此前被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40％?？梢姡?dāng)下不是房企有足夠的現(xiàn)金流就能夠隨意參與土地集中出讓，還對房企的去化率提出了高要求。如此引發(fā)一個新的思考在房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化調(diào)控的下半場，什么樣的房企才能夠站穩(wěn)腳實現(xiàn)穩(wěn)步前行？
最近正值合景泰富集團披露中期業(yè)績，不妨借這份財報來看看它的發(fā)展是否有借鑒意義。
中期業(yè)績亮眼，優(yōu)于行業(yè)平均水平
8月27日，合景泰富集團（01813.HK）公布2021年中期業(yè)績報告，翻覽財務(wù)報告中的各項指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，公司業(yè)績亮眼，核心指標(biāo)增長總體高于行業(yè)平均水平：
上半年公司實現(xiàn)按權(quán)益合并收入約222.22億元，同比增加10.8%；權(quán)益合并核心毛利為72.8億元，同比增長12.3，按按權(quán)益合并核心毛利率為32.%?，F(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約473億元，同比增長6.1%；半年股息每股人民幣37分。對比今年上半年的行業(yè)數(shù)據(jù)，公司可以說取得了不錯的成績。
具體來看：
多元收入穩(wěn)步增長，規(guī)模再上新臺階。從主營業(yè)務(wù)分布上來看，物業(yè)開發(fā)收入121.88億元，物業(yè)投資收入4.45億元，同比增長26.4%；酒店營運收入3.4億元，同比增長152.2%。
從去化規(guī)模上來看，合景泰富實現(xiàn)銷售額562億元，同比增速達到53%。同一時期，據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-7月行業(yè)商品住宅銷售額為 9.67 萬億元，累計同比增長33.1%，目前位列行業(yè)增速上游。
圖一、1-7月商品住宅銷售面積、銷售額、銷售均價（累計同比）
資料來源：WIND,格隆匯整理
財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，抗風(fēng)險能力突出。上半年，公司三道紅線指標(biāo)均實現(xiàn)了進一步優(yōu)化。截至2021年上半年，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率下降3.3個百分點至71.8%，非受限現(xiàn)金短債比從1.6倍升至1.8倍，凈負(fù)債率下降7.6個百分點至54.1%。通過不斷提升財務(wù)管理和經(jīng)營管理，公司三道紅線中已有兩項指標(biāo)達標(biāo)，而剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率本身也是多數(shù)企業(yè)的短臂，在非常接近要求的情況下，合景泰富有望在年底將該指標(biāo)下降至70%以下，回歸綠檔。
綜合來看，合景泰富跨越了千億的合同銷售大關(guān)，筆者在前文強調(diào)了如今去化率對于一家房企的重要性，公司在銷售端優(yōu)異的表現(xiàn)，不僅打開了公司后續(xù)增加土儲的大門，同時也將進一步夯實財務(wù)基本面。
深耕大灣區(qū)長三角 多元化布局凸顯市場潛力
對一家房企未來發(fā)展的空間判斷，自然離不開分析土地儲備的含金量，合景泰富也不例外。而在城市化進程加速的過程中，核心城市的土地供給只會變成風(fēng)毛鱗角。在城市規(guī)模越發(fā)有限的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入了存量時代，豐富的土地資源的儲備能給房企鑄就強有力的護城河。
截至2021年6月30日止，合景泰富集團共擁有177個項目，分布于內(nèi)地及香港共41個城市，擁有土地儲備共計權(quán)益建筑面積約1,703萬平方米，總建筑面積約2,557萬平方米。
從土儲結(jié)構(gòu)分布，合景泰富表示將繼續(xù)聚焦粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，并會以重點城市點狀分布，布局以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。按預(yù)售金額貢獻劃分，目前公司在售130個項目中，43%來自粵港澳大灣區(qū)，31%來自長三角區(qū)域；按城市等級劃分，93%來自一二線城市。優(yōu)質(zhì)的區(qū)域布局為后續(xù)業(yè)績的釋放帶來了確定性預(yù)期。
而對合景泰富來說，住宅，商場、寫字樓、酒店、長租公寓等多元化業(yè)態(tài)，也形成了發(fā)展均衡的合景生態(tài)圈，目前集團已開業(yè)投資性物業(yè)有41個，未來將有25個新商場、11個新寫字樓陸續(xù)開業(yè)。十九大報告中指出，“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！敝档米⒁獾氖?，合景泰富投資性物業(yè)都聚集在高能級的一二線城市，業(yè)態(tài)之間的互相協(xié)同，互相成就，為美好生活提供更高品質(zhì)的公共空間和服務(wù)場景。
比如交子大道一公里商業(yè)集群，聚集了摩方、悠方購物中心、W酒店、木蓮莊、長租公寓、酒吧街等合景泰富拳頭產(chǎn)品，滿足消費者不同場景的消費需求，同時，也在場景迭代上，給予了更符合用戶習(xí)慣的鏈接延伸，2021年上半年，合景泰富集團租金收入達到9.01億元，同比增長55%，體現(xiàn)了多元合力的厚積薄發(fā)，未來潛力可期，而除了重資產(chǎn)模式，近年來木蓮莊酒店集團輕資產(chǎn)輸出，也給予市場對合景泰富更多想象空間。
結(jié)語
伴隨地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，由于宏觀層面對于房企信貸的偏緊，微觀上房企的內(nèi)卷嚴(yán)重，想要從中突圍，唯有形成良好的戰(zhàn)略+業(yè)績的兌現(xiàn)方能求得生存。縱觀合景泰富的財報發(fā)現(xiàn)，豐富的土儲和業(yè)績增長新思路能夠助力公司走的更加長遠，如此形成一個良性的正反饋機制也將驅(qū)動公司迎來估值修復(fù)的契機。
值得一提的是，不少專業(yè)機構(gòu)對合景泰富頁持續(xù)看好?；ㄆ臁⒗锇?、匯豐繼續(xù)維持合景泰富(01813)“買入”評級，這充分說明市場對合景泰富長期價值的認(rèn)可，并向市場釋放了積極信號，值得關(guān)注。
轉(zhuǎn)自：中華網(wǎng)
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