"因城施策、維穩(wěn)調(diào)控"成為2019年樓市發(fā)展亮點(diǎn)

　　在“房住不炒”的背景下，2019年以來，集體土地入市迎來政策性的突破。同時(shí)，在區(qū)域發(fā)展方面，粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃的出臺(tái)成為2019年區(qū)域發(fā)展的亮點(diǎn)。另外，在舊房改造、租賃市場(chǎng)規(guī)范方面都有了進(jìn)一步的提升。

　　辭舊迎新，各行業(yè)回顧過往，展望未來的場(chǎng)景再次上演，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。

　　在“房住不炒”的背景下，2019年以來，集體土地入市迎來政策性的突破。同時(shí)，在區(qū)域發(fā)展方面，粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃的出臺(tái)成為2019年區(qū)域發(fā)展的亮點(diǎn)。另外，在舊房改造、租賃市場(chǎng)規(guī)范方面都有了進(jìn)一步的提升。

　　集體土地入市流轉(zhuǎn)

　　2019年8月，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過了關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定。

　　當(dāng)中，新修改的《土地管理法》刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定，并增加了新的規(guī)定，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。同時(shí)，需要經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　不得不說，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，是對(duì)現(xiàn)行土地管理制度一個(gè)重大的一個(gè)突破，這使得農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和國有建設(shè)用地享受同等的待遇，同等入市，同權(quán)同價(jià)，破除城鄉(xiāng)二元體制。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，對(duì)城鄉(xiāng)發(fā)展而言，有利于存量土地的開發(fā)，增加老百姓收入，尤其是在土地方面，可以提高農(nóng)民未來財(cái)產(chǎn)性收入；其次，有利于集體土地價(jià)值的提升，同時(shí)可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，達(dá)到供需平衡，益于延長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)周期；另外，還可以消除城鄉(xiāng)發(fā)展壁壘，在土地方面有利于解決城鄉(xiāng)發(fā)展差別、差距化障礙；此外，集體土地入市，有利于解決城鄉(xiāng)土地價(jià)值差別化的弊端，對(duì)我國城鄉(xiāng)發(fā)展有著積極的作用和意義。

　　新土地管理法的頒布，可謂是最近15年間較大的法律調(diào)整，其對(duì)于房地產(chǎn)等領(lǐng)域的影響是深遠(yuǎn)的。尤其是土地管理法中部分內(nèi)容的調(diào)整，具有很高的歷史地位，可以說是1978年家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革后土地市場(chǎng)最重大的一次調(diào)整。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，新法規(guī)定，確定為工業(yè)和商業(yè)用途的并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，允許交易，交易方式為出讓或出租。但需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，依法登記的含義是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證的概念，沒有確權(quán)的用地是不允許入市的，這條規(guī)定實(shí)際上是這幾年農(nóng)村土地市場(chǎng)變動(dòng)最大的一條內(nèi)容，是集體建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)精神的體現(xiàn)，也使過去地方政府行政法規(guī)允許入市的精神真正寫入到了法律文本中。

　　新藍(lán)圖新機(jī)遇顯現(xiàn)

　　改革開放以來，特別是在香港、澳門回歸祖國后，隨著粵港澳合作不斷深化實(shí)化，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，已具備建成國際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群的基礎(chǔ)條件。

　　2019年2月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，引發(fā)社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注。其中明確，打造粵港澳大灣區(qū)，建設(shè)世界級(jí)城市群。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這不僅有利于豐富“一國兩制”實(shí)踐內(nèi)涵，進(jìn)一步密切內(nèi)地與港澳交流合作，為港澳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及港澳同胞到內(nèi)地發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)，保持港澳長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定；還有利于貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快培育發(fā)展新動(dòng)能、實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)提供支撐；同時(shí)，有利于進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，建立與國際接軌的開放型經(jīng)濟(jì)新體制，建設(shè)高水平參與國際經(jīng)濟(jì)合作新平臺(tái)；另外，還有利于推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)，通過區(qū)域雙向開放，構(gòu)筑絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路對(duì)接融匯的重要支撐區(qū)。

　　2019年12月1日，中共中央、國務(wù)院又印發(fā)了《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃綱要》），《規(guī)劃綱要》提出，到2025年，長(zhǎng)三角地區(qū)將要辦六件大事，即基本形成城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展格局，基本建立科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系，基本實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，顯著提升生態(tài)環(huán)境共保聯(lián)治能力，明顯提高公共服務(wù)便利共享水平，建立更加有效一體化體制機(jī)制。

　　其中，《規(guī)劃綱要》對(duì)地產(chǎn)相關(guān)規(guī)劃作出說明，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。推動(dòng)土地要素市場(chǎng)化配置綜合改革，提高資源要素配置效能和節(jié)約集約利用水平。深化城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度改革，擴(kuò)大土地有償使用范圍，完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，建立健全城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵(lì)約束機(jī)制和存量建設(shè)用地退出機(jī)制。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革，用好跨省補(bǔ)充耕地、國家統(tǒng)籌機(jī)制等。

　　國家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任羅文指出，長(zhǎng)三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，是引領(lǐng)全國高質(zhì)量發(fā)展、完善我國改革開放空間布局、打造我國發(fā)展強(qiáng)勁活躍增長(zhǎng)極的重大戰(zhàn)略舉措。推動(dòng)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，既有利于提升長(zhǎng)三角在世界經(jīng)濟(jì)格局中的能級(jí)和水平，引領(lǐng)我國參與全球合作和競(jìng)爭(zhēng)；也有利于深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，探索區(qū)域一體化發(fā)展的制度體系和路徑模式，引領(lǐng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，為全國區(qū)域一體化發(fā)展提供示范；同時(shí)，還有利于充分發(fā)揮區(qū)域內(nèi)各地區(qū)比較優(yōu)勢(shì)，提升長(zhǎng)三角地區(qū)整體綜合實(shí)力。

　　謝逸楓告訴記者，作為國家戰(zhàn)略，長(zhǎng)三角一體化與粵港澳大灣區(qū)的打造，可以成為未來中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)的新平臺(tái)之一。這既有利于加強(qiáng)周邊城市的融合與發(fā)展，也增強(qiáng)了中國經(jīng)濟(jì)中心城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義。另外，通過大城市帶動(dòng)小城市，讓更多的城市加入城市群，推動(dòng)中國城市影響力，這對(duì)國家而言有利于國家城市格局發(fā)展。此外，長(zhǎng)三角一體化和粵港澳大灣區(qū)的打造，還有利于周邊產(chǎn)業(yè)新一輪的升級(jí)，進(jìn)一步增強(qiáng)國家競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展。

　　老舊小區(qū)改造升級(jí)

　　為了讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。早在2015年，中央城市工作會(huì)議上，就要求加快老舊小區(qū)改造，不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式。

　　2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　2019年的《政府工作報(bào)告》中，李克強(qiáng)總理對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作作出部署，又在6月19日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。

　　2019年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，按照2019年6月19日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議有關(guān)要求，指導(dǎo)各地今年扎實(shí)開展試點(diǎn)探索，抓緊摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的類型、居民改造愿望等需求，在此基礎(chǔ)上明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)象范圍。

　　吹風(fēng)會(huì)后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合相關(guān)部委，對(duì)全國老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行了密集調(diào)研。

　　在業(yè)內(nèi)看來，老舊小區(qū)改造，承載著人們對(duì)美好生活的向往，也是城市品質(zhì)提升過程中的一項(xiàng)重要工作。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)而言，老舊小區(qū)改造也可謂意義深遠(yuǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過重點(diǎn)改善老舊小區(qū)水電等配套設(shè)施，以及加裝電梯等工作，實(shí)現(xiàn)了在不搞“大拆大建”的前提下，提升居民居住體驗(yàn)的目標(biāo)。既可以改善居民的居住福利，又實(shí)現(xiàn)了存量資源的優(yōu)化利用。

　　謝逸楓則認(rèn)為，舊小區(qū)改造有效解決了老百姓生活的問題。目前許多老舊小區(qū)路面坑坑洼洼，缺少路燈，導(dǎo)致居民出行不便，同時(shí)許多小區(qū)還存在私搭亂建侵占消防通道的現(xiàn)象，安全隱患較大，因此老舊小區(qū)的改造有助于改善居民生活環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，是改善民生的重要措施。另外，老舊小區(qū)改造升級(jí)，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，在有利于房產(chǎn)投資的同時(shí)，也有利于增加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，尤其是對(duì)電梯制造業(yè)具有一定的推動(dòng)性。

　　住房租賃成調(diào)控重點(diǎn)

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入，租賃市場(chǎng)也逐漸成為調(diào)控重點(diǎn)。

　　2019年7月，財(cái)政部、住建部發(fā)布《2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單公示》，明確北京、長(zhǎng)春等16個(gè)城市進(jìn)入2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)范圍。

　　住建部部長(zhǎng)王蒙徽在新聞發(fā)布會(huì)上表示，大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，總結(jié)推廣12個(gè)城市住房租賃試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)各項(xiàng)支持政策，增加租賃住房有效供應(yīng)，著力解決新市民等群體的住房問題。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2007年全國建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房共1000多萬套，到2018年，全國累計(jì)開工建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房約7000萬套，還有2200多萬困難群眾領(lǐng)取了公租房租賃補(bǔ)貼，這也意味著幫助了約2億群眾解決了住房困難問題。

　　黨的十八大以來，全國開工建設(shè)的各類保障性住房和棚改安置住房4000多萬套，惠及了1億多住房困難群眾。到現(xiàn)在，城鎮(zhèn)低保和低收入家庭基本實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保，新市民的住房困難問題也得到了緩解，城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件明顯改善，人民群眾的獲得感、幸福感和安全感也不斷增強(qiáng)。

　　然而，要解決更多人的租房問題，謝逸楓認(rèn)為，我國還需要有更多的保障性住房、福利住房和廉租住房，因?yàn)橹挥胁粩嗟赝晟谱》恐贫?，才能真正解決中國14億人的住房問題。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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