前4月房企陣營(yíng)分化加劇 中西部二線城市成焦點(diǎn)

　　盡管多家房企的高管預(yù)判今年二季度銷售壓力將開始增大，但今年前4個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企的銷售規(guī)模依然在快速壯大。

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　來(lái)自《2018年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》的報(bào)告顯示，今年前4個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企總體銷售規(guī)模達(dá)到2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了28.5%。截止到4月末，碧桂園、恒大的銷售規(guī)模都已超2000億元，保利、融創(chuàng)也先后突破了千億元。不可否認(rèn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將繼續(xù)發(fā)酵，多數(shù)銷售規(guī)模居前的房企，其拿地金額及新增貨值也居前。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在部分城市限售、限價(jià)政策調(diào)控持續(xù)的背景下，未來(lái)將會(huì)有更多“持貨觀望”的房企選擇以價(jià)換量，以確保全年銷售目標(biāo)的完成。

　　房企陣營(yíng)分化加劇

　　在企業(yè)供應(yīng)不足的背景下，今年4月TOP100房企銷售情況環(huán)比下降了5.8%，但這并沒有對(duì)今年前4個(gè)月的整體銷售情況產(chǎn)生太大影響。

　　來(lái)自克而瑞研究中心的房企銷售排行榜顯示，今年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻提升顯著，其中TOP50房企門檻提升的幅度最大，較去年同期增長(zhǎng)了48.4%。專家分析稱，主要是因?yàn)檫@些房企的進(jìn)取心特別強(qiáng)，能夠緊緊抓住2018年的規(guī)模增長(zhǎng)契機(jī)，爭(zhēng)取今年的銷售實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步上升；其次是TOP3房企門檻達(dá)1986.7億元，同比增長(zhǎng)了37.9%，規(guī)模增長(zhǎng)也比較快。

　　榜單顯示，“2000億”陣營(yíng)共有兩家企業(yè)，碧桂園以流量金額2574.7億元排在首位，恒大以2128.7億元位居次席。“1000億”陣營(yíng)有三家企業(yè)，萬(wàn)科前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售流量金額1986.7億元，距離2000億元已經(jīng)不遠(yuǎn)，5月或?qū)?shí)現(xiàn)突破，其后的保利和融創(chuàng)分別以1173.3億元和1071.2億元排在榜單的第四位和第五位。此外，綠地和中海的業(yè)績(jī)都已超過700億元，而排名第10位的新城控股也已實(shí)現(xiàn)505.1億元的銷售業(yè)績(jī)。在領(lǐng)先房企中，融創(chuàng)的銷售增幅值得關(guān)注?？硕饠?shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)4月單月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)350億元，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)了82.6%和13.5%。

　　今年前4個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻提升顯著。與去年相比，今年排名第三的萬(wàn)科業(yè)績(jī)已達(dá)1986.7億元，增長(zhǎng)了37.9%。但這一增幅并非在各級(jí)門檻中提升最大的，從榜單來(lái)看，排名第50位的東原地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額為131.8億元，與去年同期排名第50位的卓越集團(tuán)（88.8億元）相比增長(zhǎng)了48.4%。此外，TOP100房企銷售金額入榜門檻也已達(dá)到45.3億元，規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)加劇。

　　對(duì)于前4月房企銷售門檻顯著提升的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面，近兩個(gè)月多地預(yù)售政策略有松動(dòng)，部分房企的高價(jià)項(xiàng)目集中入市，但在限價(jià)政策下，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛情況較嚴(yán)重，導(dǎo)致三四月份多數(shù)開盤項(xiàng)目熱銷，部分房企的銷售業(yè)績(jī)因此迎來(lái)“開年”以來(lái)的小高峰。另一方面，在嚴(yán)格的調(diào)控政策背景下，經(jīng)過一個(gè)季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降等都使持觀望態(tài)度的房企不得不放低姿態(tài)，降低預(yù)售價(jià)格，被動(dòng)加速項(xiàng)目入市，把全年的銷售計(jì)劃前移，搶收業(yè)績(jī)，以確保全年銷售目標(biāo)的完成。

　　億翰智庫(kù)也認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下，面對(duì)部分城市預(yù)售證的放開，不少房企對(duì)推貨及銷售節(jié)奏做出了相應(yīng)調(diào)整，提前進(jìn)行業(yè)績(jī)搶收，進(jìn)入4月份以來(lái)，銷售業(yè)績(jī)加速釋放。4月TOP100企業(yè)除了TOP1-10梯隊(duì)，其余梯隊(duì)平均單月業(yè)績(jī)同比增幅均達(dá)到45%以上，已進(jìn)入到搶收的月份。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示：“預(yù)計(jì)未來(lái)隨著各梯隊(duì)門檻的不斷提升，百?gòu)?qiáng)房企的分化格局將會(huì)持續(xù)。”丁祖昱認(rèn)為，在重壓之下，百?gòu)?qiáng)房企今年的銷售增長(zhǎng)已成定局。不論是自身規(guī)模增長(zhǎng)需求的“主動(dòng)因素”，還是“四限”政策的“被動(dòng)影響”，百?gòu)?qiáng)房企，尤其是大規(guī)模房企今年的銷售增長(zhǎng)將不會(huì)放慢腳步，甚至還會(huì)加快步伐。

　　中西部二線城市成焦點(diǎn)

　　在業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)加速的同時(shí)，房企土地儲(chǔ)備與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響也越來(lái)越大。受區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響，中西部二線城市已成為房企拿地的焦點(diǎn)。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的房企拿地金額排行榜顯示，1-4月，龍湖、碧桂園、保利位列前三。TOP10房企1-4月拿地總額為3514億元，占TOP50企業(yè)的50.7%?？硕鹧芯恐行牡姆科笮略鲐浿蹬判邪耧@示，1-4月，恒大新增貨值超過5000億元，碧桂園超過3000億元，融創(chuàng)、萬(wàn)科、綠地、中海、保利也均超過了1000億元。

　　有專家分析稱，今年以來(lái)，一二線城市地價(jià)一直都沒有下調(diào)，而熱點(diǎn)三四線城市的地價(jià)則快速上漲，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)現(xiàn)已行至階段性高點(diǎn)，房企盈利空間受限。而中指院的研究報(bào)告亦指出，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)拍配建和自持的面積已成為當(dāng)前的主流，在成交總價(jià)最高的10宗地塊中，6宗帶有限地價(jià)政策，還有不同的限房?jī)r(jià)、搖號(hào)等政策。

　　克而瑞研究中心指出，1-4月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比為0.39，TOP11-20房企的拿地銷售比達(dá)0.55，雖弱于去年的土地投資強(qiáng)度，但已超過去年百?gòu)?qiáng)的平均水平，這部分企業(yè)正通過土地儲(chǔ)備規(guī)模的增長(zhǎng)來(lái)提升銷售規(guī)模的增長(zhǎng)。尤其值得關(guān)注的是，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面繼續(xù)發(fā)酵，銷售20強(qiáng)房企中3/4的房企拿地銷售比超過均值0.39，且有6家房企已超去年均值0.53。

　　從各城市群的拿地金額來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院有關(guān)人士認(rèn)為，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度影響，發(fā)達(dá)的交通、高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及完善的配套設(shè)施吸引著大量?jī)?yōu)秀人才，長(zhǎng)三角成為眾多房企投資的重點(diǎn)，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱。值得關(guān)注的是，在我國(guó)對(duì)外開放水平不斷提高的同時(shí)，中西部地區(qū)將成為開放的新高地。長(zhǎng)三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額高達(dá)1562億元；中西部和珠三角以1021億元和933億元分列第二、第三位。

　　克而瑞研究中心的有關(guān)人士也指出，從銷售TOP50房企1-4月的拿地所在城市來(lái)看，二線城市廣受關(guān)注，占比達(dá)67%。其主要原因是受人才政策的影響，相較于一線城市落戶困難的現(xiàn)狀，二線城市推出開放的招賢納才計(jì)劃，與一線城市形成了鮮明對(duì)比。隨著人才政策的推行，城市人口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大批人口的遷入加大了對(duì)土地的供給需求。

　　從備受關(guān)注的二線城市所在區(qū)域來(lái)看，主要還是集中在中西部地區(qū)。值得一提的是，鄭州、重慶、長(zhǎng)沙、成都、武漢均為熱點(diǎn)城市，這些城市紛紛出臺(tái)“引才政策”，大量的人口流入激發(fā)起購(gòu)房的潛在需求，成為房企投資拿地廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，鄭州成為1-4月房企投資份額最多的城市，碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂等房企均已在鄭州拿地。

　　而對(duì)于三四線城市的土地市場(chǎng)，丁祖昱表示，下半年，三四線城市或?qū)⒃馐艿绞袌?chǎng)更加直接的考驗(yàn)。今年以來(lái)，熱點(diǎn)三四線城市的地價(jià)正在快速上漲，但是房?jī)r(jià)現(xiàn)已行至階段性高點(diǎn)，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進(jìn)一步收窄，三四線城市的市場(chǎng)壓力逐漸出現(xiàn)，尤其是房?jī)r(jià)已經(jīng)在2017年快速攀升而目前滯漲的城市壓力可能會(huì)更大。

　　值得注意的是，與成交額仍然呈現(xiàn)了上漲態(tài)勢(shì)相比，土地溢價(jià)率則出現(xiàn)了下滑。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，從熱點(diǎn)城市來(lái)看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。

　　對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，溢價(jià)率總體壓縮一方面源于嚴(yán)格的管控。大城市通過配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價(jià)率。而中小城市雖然也確實(shí)有高溢價(jià)的現(xiàn)象，但對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。從走向上來(lái)看，溢價(jià)率的管控仍將繼續(xù)，同時(shí)對(duì)于拿地的資金也會(huì)積極管控。此外，溢價(jià)率走低也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)企業(yè)拿地正回歸理性。（張達(dá) 王麗新）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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