全球房?jī)r(jià)猛漲引發(fā)過(guò)度繁榮擔(dān)憂

　　數(shù)據(jù)顯示，全球住宅房地產(chǎn)價(jià)格正以近3年來(lái)最快的速度上漲。最近，英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志披露了全球房?jī)r(jià)的情況：2020年，全球房?jī)r(jià)同比平均上漲5.6%，其中土耳其的房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)季度位居榜首，漲幅高達(dá)30.3%；新西蘭排名第二，漲幅為18.6%；斯洛伐克排名第三，漲幅為16%；俄羅斯排名第四，漲幅為14%。2020年，全球房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%的有10個(gè)國(guó)家。

　　在全球大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，最近一年內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起了各國(guó)央行和政策制定者的注意。去年美國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲了11％，是15年來(lái)最快的漲幅。同期，英國(guó)房?jī)r(jià)上漲了8％、德國(guó)上漲了9％。

　　與過(guò)去10年的上漲不同，這一次漲幅最大的不是市中心，而是郊區(qū)。

　　購(gòu)房熱再度高漲

　　一個(gè)陽(yáng)光明媚的下午，在英國(guó)倫敦西北50英里（約合80公里）的比斯特鎮(zhèn)（Bicester）的新興郊區(qū)金斯米爾（Kingsmere），街上到處是閑逛的人和嬉戲的孩子。過(guò)去10年，這里新蓋了1600棟房子，很快還要再蓋900棟。在博維斯家園（BovisHomes）的售樓處，房產(chǎn)銷售員弗麗普·巴格里（FlipBaglee）說(shuō)她“從沒(méi)想到過(guò)會(huì)這么忙”。

　　而在美國(guó)紐約以北80英里的村莊萊茵貝克（Rhinebeck），人們的熱情同樣高漲。在加里·迪馬羅房地產(chǎn)公司（GaryDiMauroRealEstate）的廣告櫥窗里貼出的售賣信息中，不管是豪宅還是小屋，很多都已售出。

　　房地產(chǎn)升溫的地方不止英國(guó)的金斯米爾和美國(guó)的萊茵貝克。截至今年1月的一年中，美國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲了11％，是15年來(lái)最快的漲幅。去年，英國(guó)房?jī)r(jià)上漲了8％、德國(guó)上漲了9％。實(shí)際上，在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都可以看到這種趨勢(shì)。

　　英國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯（Savills）的露西安·庫(kù)克指出，目前的房?jī)r(jià)上漲是被“有房一族而非無(wú)房一族推動(dòng)的”。在美國(guó)，今年2月提出的所有房貸申請(qǐng)中有14%是為了買二套房，這一數(shù)字是去年4月的兩倍。

　　隨著新冠肺炎疫情的傳播以及多國(guó)實(shí)施封鎖措施，人們的住所同時(shí)也變成了辦公室、學(xué)校、健身房和面包房。因此，許多人增加了在住房上的花費(fèi)。美國(guó)最大的DIY商店家得寶（HomeDepot）去年?duì)I收同比增長(zhǎng)了20%。市場(chǎng)研究公司Bar－bourABI估計(jì)，2020年，英國(guó)批準(zhǔn)的擴(kuò)建等房屋改造工程數(shù)量較2016年至2019年間的平均水平增加了三分之一。

　　還有許多人在尋找新的住所。自去年5月以來(lái)，美國(guó)一套房屋的銷售周期平均為47天，而之前一年則為59天。

　　據(jù)美國(guó)紐約科克蘭房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查，隨著紐約市學(xué)校、辦公和娛樂(lè)場(chǎng)所的重新開放，一股購(gòu)房熱潮再度興起。數(shù)據(jù)顯示，今年2月，紐約市曼哈頓地區(qū)三居室和四居室的房屋銷量同比增長(zhǎng)80%。紐約市目前房?jī)r(jià)中位數(shù)約為74萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)2%。

　　科克蘭房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司CEO帕米拉·利伯曼表示，今年以來(lái)簽訂的紐約市購(gòu)房合同數(shù)量已達(dá)到2007年以來(lái)的最高水平。在過(guò)去10周里，每周都會(huì)簽訂30多份超過(guò)400萬(wàn)美元的合同，這個(gè)價(jià)格被認(rèn)為是高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的入門價(jià)。

　　從全美范圍來(lái)看，自去年中旬以來(lái)的購(gòu)房熱潮還在延續(xù)。美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)在今年3月增長(zhǎng)至33.6萬(wàn)美元，同比漲超14%，約36%的房源被溢價(jià)賣出。

　　郊區(qū)房?jī)r(jià)漲幅更大

　　在英國(guó)，臨時(shí)實(shí)施的印花稅減免政策讓2020年最后一個(gè)季度房屋的銷量升至14年來(lái)的最高點(diǎn)。

　　對(duì)于那些想要住得更寬敞的人來(lái)說(shuō)，最好的方案是搬出市中心。以倫敦為例，那里的房?jī)r(jià)要比周邊郡縣高出40%。不過(guò)在2020年，英國(guó)那些人口密度較低但仍在通勤范圍內(nèi)的地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅要快過(guò)人口更稠密的地區(qū)。類似的趨勢(shì)在美國(guó)也很明顯。

　　但在過(guò)去10年，倫敦和紐約等特大城市的房?jī)r(jià)要比那些偏遠(yuǎn)地區(qū)上漲得更快。

　　美國(guó)房地產(chǎn)信息公司Zillow把眼下這種市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)稱為“大洗牌”。去年，德國(guó)最大的7個(gè)城市以外地區(qū)的房?jī)r(jià)同比上漲了11%，而這7個(gè)城市的房?jī)r(jià)僅上漲了6%。在處于悉尼通勤范圍內(nèi)的北部海灘，房?jī)r(jià)同比上漲了10%。

　　相比之下，倫敦和悉尼市中心的房?jī)r(jià)去年分別僅上漲了4%和3%，曼哈頓的房?jī)r(jià)還下跌了4%。租賃市場(chǎng)也在降溫。悉尼的公寓租金去年下降了5%。墨爾本在去年經(jīng)歷了111天的封城，租金下跌了8%。Zillow的數(shù)據(jù)顯示，紐約市的租金同比下降了9%，曼哈頓的降幅更是達(dá)到15%。

　　疫情打斷了慣常的向城市的人口流動(dòng)潮。在新冠肺炎疫情暴發(fā)前的幾年里，倫敦就已經(jīng)出現(xiàn)了常住人口流向其他地區(qū)的情況，但從國(guó)外流入倫敦的人口抵消了人口外流的趨勢(shì)。而疫情也許還有英國(guó)脫歐帶來(lái)的影響，很可能減少了來(lái)到倫敦的外國(guó)人數(shù)量。一項(xiàng)預(yù)估表明，倫敦的常住人口在2020年同比減少了8%。

　　城市人口外流也有所增加。美國(guó)克利夫蘭聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，與2017年至2019年的平均水平相比，從2020年3月開始，美國(guó)各大城市每月外流的人口同比翻了一番，達(dá)5.6萬(wàn)人。

　　自2020年3月起，澳大利亞的邊境就已向非常住居民關(guān)閉。應(yīng)屆畢業(yè)生們看起來(lái)得在與他人合住的房屋中居家工作，目前他們中的許多人仍與父母住在一起。數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.8%，創(chuàng)下近33年以來(lái)最快單月上漲紀(jì)錄。其中悉尼以3.7%的漲幅領(lǐng)跑，房?jī)r(jià)中位數(shù)達(dá)111萬(wàn)澳元（約合555萬(wàn)元人民幣）。但隨著疫情的消退，一些流入人口會(huì)重新增加，學(xué)生和國(guó)際移民也將大批返回。因此，一些投資者大筆押注大城市地產(chǎn)。曼哈頓一個(gè)新樓盤的大戶型公寓售價(jià)1200萬(wàn)美元，聲稱是“疫情后生活的最佳之選”。

　　在15個(gè)國(guó)家擁有物業(yè)的安盛投資管理公司已在英國(guó)最大的住宅區(qū)聚集地——倫敦市中心購(gòu)置了1233套公寓。然而，人口密度較低地區(qū)的吸引力看起來(lái)可能仍會(huì)持續(xù)下去。有些地方的政府建議人們居家辦公，這種號(hào)召到今年夏天可能就會(huì)取消，但遠(yuǎn)程工作模式也許會(huì)保留下來(lái)。

　　招聘公司萬(wàn)寶盛華（Manpow－er）對(duì)全球兩萬(wàn)名雇主的一項(xiàng)調(diào)查顯示，五分之二的老板計(jì)劃允許員工至少部分時(shí)間在家工作。如果通勤次數(shù)減少，人們可能愿意為更大的居住空間或更低的房?jī)r(jià)忍受更長(zhǎng)的單次通勤時(shí)間。這樣，郊區(qū)房?jī)r(jià)將慢慢接近市區(qū)房?jī)r(jià)。

　　房?jī)r(jià)總體上漲的走勢(shì)能延續(xù)多久可能取決于政策制定者。隨著疫情逐步好轉(zhuǎn)，對(duì)購(gòu)房者和房主的緊急援助將會(huì)終止。在英國(guó)，印花稅減免政策將于今年晚些時(shí)候結(jié)束，其他國(guó)家可能會(huì)著手為住房市場(chǎng)降溫。在房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率達(dá)到22%的新西蘭，政府已采取措施抑制投機(jī)行為。數(shù)據(jù)顯示，今年2月是近13年來(lái)新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)最繁榮的一個(gè)月，房屋銷量同比上漲了14.6％。

　　漲價(jià)原因各不相同

　　房?jī)r(jià)上漲的原因，各國(guó)不盡相同。

　　據(jù)調(diào)查，推動(dòng)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要原因是供需嚴(yán)重失衡。受到美聯(lián)儲(chǔ)低利率政策的影響，一些商業(yè)銀行推出的30年期固定房貸利率下降至歷史低位的3%以下，這降低了人們的購(gòu)房成本，從而推高了購(gòu)房和投資的需求。

　　目前，美國(guó)的房屋庫(kù)存嚴(yán)重不足，同時(shí)新房建設(shè)也遇到阻力。一方面，美國(guó)在今年2月遭遇極寒天氣，影響了部分地區(qū)的施工進(jìn)度；另一方面，美國(guó)木材價(jià)格在2月同比上漲近60%，創(chuàng)下近80年來(lái)最大漲幅。建筑材料成本增加以及獲取材料的時(shí)間延長(zhǎng)，使得部分建筑活動(dòng)被延誤，加劇了房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將在今年保持強(qiáng)勢(shì)，全美有望在2021財(cái)年出售約660萬(wàn)套房產(chǎn)，這將是2005年以來(lái)的最佳年度表現(xiàn)。乍一看，在疫情造成經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的背景下，房?jī)r(jià)走勢(shì)強(qiáng)勁似乎令人困惑，因?yàn)榉績(jī)r(jià)通常與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r同步。但這一次，員工強(qiáng)制休假和財(cái)政刺激措施減少了房主因缺錢而著急廉價(jià)賣房的情形。

　　現(xiàn)在，利率處于超級(jí)低位，比如美國(guó)30年期房貸的還款人如今支付的利率比2010年時(shí)還低1.5個(gè)百分點(diǎn)。封城加上外出消費(fèi)機(jī)會(huì)減少，使得那些還在工作的人積攢了不少錢。

　　數(shù)據(jù)顯示，大約有100萬(wàn)新西蘭人居住在海外，由于歐美疫情的反復(fù)，促使大批僑居海外的新西蘭人陸續(xù)回國(guó)，造成住房需求上漲。

　　除此之外，許多海外買家來(lái)新西蘭投資買房也加劇了供求矛盾。目前新西蘭全國(guó)住宅供應(yīng)的缺口大約在5萬(wàn)套。

　　菲利普·斯克雷皮斯是澳大利亞一家建材公司的創(chuàng)始人，2021年以來(lái)，該公司的生意異常火爆。最近他表示越來(lái)越無(wú)法保證建材的訂單。由于原材料的稀缺，建材的價(jià)格也在以不可思議的速度增長(zhǎng)。大約8個(gè)月前，從海外進(jìn)口一整個(gè)集裝箱的原材料大概需要3000美元，但是現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)超過(guò)9000美元。短時(shí)間內(nèi)，原材料的價(jià)格竟上漲了200%，類似的情況也發(fā)生在新西蘭。

　　新西蘭康拉德地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理杰米·哈欽斯表示，原材料的供應(yīng)并不充足，工人也十分短缺，很多開發(fā)商的施工進(jìn)度已經(jīng)達(dá)到極限。

　　建筑成本的增加也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，數(shù)據(jù)顯示，2020年，作為全球房?jī)r(jià)漲幅最大的國(guó)家，土耳其國(guó)內(nèi)的建筑成本指數(shù)增長(zhǎng)率已達(dá)到22.99%。（編譯年雙渡）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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