多地開(kāi)展住房“以舊換新” 聚焦三種模式

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，主要包括直接收購(gòu)用作保障房、通過(guò)與中介合作加快舊房出售并購(gòu)買新房、對(duì)相關(guān)購(gòu)房者發(fā)放契稅補(bǔ)貼三種方式。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，而賣房難、周期長(zhǎng)、折價(jià)多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　住房“以舊換新”關(guān)注度高

　　近期，上海、深圳等城市出臺(tái)住房“以舊換新”相關(guān)政策，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。據(jù)了解，首批參加倡議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區(qū)域。

　　據(jù)了解，上海本次“以舊換新”活動(dòng)，主要針對(duì)計(jì)劃出售二手住房并購(gòu)買新房的居民。購(gòu)房居民先與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成購(gòu)買新房意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。參加“以舊換新”活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾，在一定期限內(nèi)，舊房未成功出售的，購(gòu)房居民可以無(wú)條件“退房退款”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾，對(duì)購(gòu)房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”。活動(dòng)期間，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)倡議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大優(yōu)惠力度，為“以舊換新”居民提供相應(yīng)的優(yōu)惠；上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)倡議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，為“以舊換新”居民提供專屬優(yōu)惠服務(wù)。

　　此前，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)同深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，面向市區(qū)域內(nèi)所有計(jì)劃出售二手商品住房（舊房）并購(gòu)買新建商品住房（新房）的居民（換房人）開(kāi)展為期一年的活動(dòng)?；顒?dòng)流程包括報(bào)名與登記、簽署相關(guān)協(xié)議、舊房掛牌出售、新房選購(gòu)與簽約等。

　　通知提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與換房人進(jìn)行面對(duì)面溝通，簽署協(xié)議，明確活動(dòng)細(xì)節(jié)和各方權(quán)益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)換房人意向購(gòu)買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”（建議不少于90天），如舊房未售出的，換房人可無(wú)條件解除協(xié)議，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。參與活動(dòng)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)換房人舊房進(jìn)行評(píng)估，制定掛牌價(jià)格，并在各大房地產(chǎn)網(wǎng)站和中介門店進(jìn)行推廣。換房人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供參與活動(dòng)的住宅項(xiàng)目中挑選新房，并簽署認(rèn)購(gòu)合同，鎖定意向房源。

　　促進(jìn)置換需求釋放

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2024年將有更多城市出臺(tái)配套政策，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

　　從各地推出的“以舊換新”模式看，主要包括收購(gòu)、幫賣和補(bǔ)貼三種類型。

　　其中，“收購(gòu)”主要指的是開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目。這種方式是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流?！皫唾u”指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房?！把a(bǔ)貼”指的是對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定補(bǔ)貼，并成為一些地方政府促進(jìn)住房“以舊換新”的重要舉措。

　　對(duì)于出臺(tái)“以舊換新”政策的背景，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前掛牌出售二手房的客戶，不少有改善性換房需求，說(shuō)明改善性住房需求有很大的擴(kuò)展空間。同時(shí)，賣房難、周期長(zhǎng)、折價(jià)多等因素成為換房的障礙。推出“以舊換新”政策，可以減少居民換房障礙，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　三方聯(lián)動(dòng)推行交易新模式

　　不少地區(qū)推出的“以舊換新”政策包含“收購(gòu)”“幫賣”“補(bǔ)貼”中的多種形式。

　　武漢日前發(fā)文推行“賣舊買新”交易新模式。2024年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買新建商品住房，或購(gòu)買新建商品住房后12個(gè)月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購(gòu)買新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門對(duì)其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助。組織金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款，支持符合條件的企業(yè)收購(gòu)置換購(gòu)房家庭的自有住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者三方聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。各區(qū)可制定“賣舊買新”優(yōu)惠措施支持置換購(gòu)房家庭購(gòu)買本轄區(qū)新建商品住房。

　　此前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過(guò)國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)和市場(chǎng)化交易兩種方式，推進(jìn)鄭州市內(nèi)八區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達(dá)成換房目的。2024年，鄭州計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過(guò)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購(gòu)，在試點(diǎn)階段完成“換房”500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過(guò)市場(chǎng)化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。凡是在今年通過(guò)“以舊換新”換購(gòu)新建商品住房的群眾，均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。

　　對(duì)于“賣舊買新”的具體操作和進(jìn)展，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前已經(jīng)有收購(gòu)的房源，但還在走流程。收購(gòu)的房源首先需要比較新，另外對(duì)房源位置有一定要求。收購(gòu)后的房源主要用于人才保障房的出租，目前由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司自持。收購(gòu)舊房和新房預(yù)定可以同時(shí)進(jìn)行。收購(gòu)的房款會(huì)直接交給“以舊換新”對(duì)應(yīng)的新房開(kāi)發(fā)商，不會(huì)直接給購(gòu)房者個(gè)人。（記者 董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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