經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn) 房地產(chǎn)民生屬性有望回歸

　　近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議確定，明年要抓好的重點(diǎn)工作包括，確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善。其中提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得關(guān)注的是，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提到，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。事實(shí)上，較多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為未來(lái)租售并舉將成為房地產(chǎn)行業(yè)一大趨勢(shì)。

　　保障房地產(chǎn)的民生功能

　　值得關(guān)注的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年未單獨(dú)提到房地產(chǎn)問(wèn)題，此次會(huì)議將其放在了民生領(lǐng)域進(jìn)行討論。對(duì)此，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任、研究員王業(yè)強(qiáng)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，將房地產(chǎn)放在民生領(lǐng)域提及，更加重視房地產(chǎn)的民生保障功能，淡化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能，這與十八大以來(lái)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控思路是保持一致的。從“房住不炒”的定位，到多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度設(shè)計(jì)，再到構(gòu)建住房市場(chǎng)體系和保障體系中將住房保障體系與市場(chǎng)體系并列，都體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)民生屬

　　性的重視。另一方面，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型，要堅(jiān)持以人為本。要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，離不開(kāi)民生改善，房地產(chǎn)作為最重要的民生內(nèi)容，必須轉(zhuǎn)換發(fā)展思路。

　　萬(wàn)博新經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉哲向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了需求高峰期，未來(lái)將從增量需求向存量需求過(guò)渡，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)投資增速下行是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。把房地產(chǎn)問(wèn)題放入民生領(lǐng)域討論，符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段，體現(xiàn)了讓房地產(chǎn)回歸居住屬性的需求，遵循了“房住不炒”的基本原則和政策導(dǎo)向。

　　與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)專家表示，2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要求“房住不炒”，代表了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的狀態(tài)，雖然，近期出現(xiàn)了部分城市的政策微調(diào)，但是整體看基本原則依然沒(méi)有改變，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心也沒(méi)有發(fā)生改變。此外，“房住不炒”也代表了未來(lái)樓市政策將會(huì)繼續(xù)打擊投機(jī)行為，保護(hù)真實(shí)的居住需求，未來(lái)的微調(diào)政策也將有利于剛需。

　　今年下半年以來(lái)，隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)。到10月，隨著房企以價(jià)換量策略的實(shí)施，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅出現(xiàn)穩(wěn)中有落的局勢(shì)。二手房方面，今年11月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下滑。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬指出，11月份，各地堅(jiān)持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定。

　　對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，王業(yè)強(qiáng)表示，當(dāng)前一線城市的房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，2020年可以預(yù)期不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)，但短期調(diào)控政策的邊際放松，有可能出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。可以預(yù)期，2020年房地產(chǎn)走勢(shì)仍舊維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。但隨著中央關(guān)于城市更新、存量住房改造提升、老舊小區(qū)改造和發(fā)展租賃住房等相關(guān)政策落地，無(wú)疑將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖。

　　與此同時(shí)，劉哲認(rèn)為，2020年，房地產(chǎn)投資仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)銷售面積增速的變化短期是失真的，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，通過(guò)搶銷售、搶開(kāi)工加快回籠資金，透支了房地產(chǎn)未來(lái)的銷售潛力，并不能準(zhǔn)確反映當(dāng)前房地產(chǎn)的真實(shí)的供給和需求關(guān)系。

　　“從趨勢(shì)來(lái)看，人口拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨、實(shí)際可支配收入有下降壓力、房屋的投資價(jià)值正在下降、人們對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，2020年房地產(chǎn)投資不排除有明顯下降的可能。”劉哲補(bǔ)充說(shuō)道。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)迎高質(zhì)量發(fā)展新挑戰(zhàn)

　　會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)此，王業(yè)強(qiáng)表示，首先，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)提法中，再次重申“三穩(wěn)”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，說(shuō)明促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。其次，城市更新、存量住房改造提升、老舊小區(qū)改造是民生改善和擴(kuò)大內(nèi)需的結(jié)合點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力的加大，在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，積極推動(dòng)城市更新改造將有可能成為改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)領(lǐng)域。最后，關(guān)于發(fā)展租賃市場(chǎng)的提法更加具體，直接指向租賃住房產(chǎn)品，增加租賃住房供給是發(fā)展租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　“這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是中央著眼于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外嚴(yán)峻形勢(shì)作出的一個(gè)重要戰(zhàn)略部署，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)克服困難，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略措施。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)重大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。機(jī)遇在于城市更新，老舊小區(qū)改造和發(fā)展租賃住房，都將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展拓展新的發(fā)展空間，挑戰(zhàn)在于這些領(lǐng)域不同于傳統(tǒng)的增量房市場(chǎng)，面對(duì)多重利益主體，需要進(jìn)一步深化改革，創(chuàng)新體制機(jī)制，尋求突破。”王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步說(shuō)道。

　　劉哲認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀是在過(guò)去幾十年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中逐步形成，控制房?jī)r(jià)也需要采取漸進(jìn)式的措施，防止引發(fā)連鎖反應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。限購(gòu)限貸的宏觀調(diào)控，以及信貸和融資方面的控制，能夠通過(guò)調(diào)節(jié)需求，在一定程度上來(lái)抑制“炒房”，但房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于流動(dòng)性要求非常高，高壓調(diào)控有可能會(huì)造成部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，進(jìn)而帶來(lái)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。2020年，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)的大原則下，保持地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期的穩(wěn)定，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。在高質(zhì)量發(fā)展中，逐步解決過(guò)去高速增長(zhǎng)遺留下來(lái)的歷史問(wèn)題。(記者 寧婧)

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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