房產(chǎn)投資增長(zhǎng)只是“短周期”

　　無(wú)論上游開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置三大指標(biāo)，還是下游銷(xiāo)售面積和金額，或是表征景氣度的重要指標(biāo)——70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，今年一季度數(shù)據(jù)均顯示樓市處在高景氣位上：開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.1%，增速創(chuàng)下近兩年新高，時(shí)隔28個(gè)月，住宅開(kāi)發(fā)投資增速再次超過(guò)10%。

　　樓市量?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)近三年的復(fù)蘇和回升，與始于2014年7月限購(gòu)松綁的政策持續(xù)激勵(lì)有關(guān)，例如需求端“去庫(kù)存”的不懈努力，2014年“9·30”和2015年“3·30”在降成本和鼓勵(lì)按揭上效果顯著。2015年和2016年，商品房銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)5.6%和22.5%，2015年商品房銷(xiāo)售面積接近歷史最高峰(2013年13.1億平方米)，2016年則比歷史最高峰增長(zhǎng)19.8%。而今年一季度商品房銷(xiāo)售面積和金額同比分別增長(zhǎng)19.5%和25.1%，單季度銷(xiāo)售面積和金額再創(chuàng)歷史新高。按開(kāi)發(fā)投資反彈滯后于銷(xiāo)售反彈12至18個(gè)月的規(guī)律，2012和2014年銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)，引致2013年至2015年開(kāi)發(fā)投資回落，并從2015年1%的歷史最低增速反彈至2016年的6.9%，今年一季度達(dá)9.1%。

　　開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁反彈，則與全國(guó)樓市進(jìn)入主動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”有關(guān)。2012年至2016年，全國(guó)土地購(gòu)置年均下降12%，2014年至2015年新開(kāi)工負(fù)增長(zhǎng)。因此，2015年至2016年樓市下游銷(xiāo)售端快速去化，特別是2016年商品房銷(xiāo)售(15.7億平方米)再創(chuàng)歷史新高，開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備庫(kù)存被大量消耗，導(dǎo)致2016年二季度以來(lái)熱點(diǎn)城市在售庫(kù)存消化周期多數(shù)降至10個(gè)月左右。同時(shí)，需求端激勵(lì)“去庫(kù)存”疊加供給端緊縮用地，以過(guò)去5年(2012年至2016年)累計(jì)銷(xiāo)售作為在售庫(kù)存來(lái)計(jì)算，三、四線(xiàn)樓市去化周期(1.46年)也顯著下降。

　　短期“補(bǔ)庫(kù)存”意味著增加新開(kāi)工，連續(xù)2年負(fù)增長(zhǎng)后，新開(kāi)工累計(jì)增速在2016年轉(zhuǎn)正(8.7%)，今年一季度增幅達(dá)11.6%，累計(jì)增速創(chuàng)2016年9月以來(lái)的新高；中長(zhǎng)期“補(bǔ)庫(kù)存”意味著增加土地購(gòu)置，土地購(gòu)置面積累計(jì)增速?gòu)?016年8月最低點(diǎn)(-8.6%)開(kāi)啟反彈，一直到今年以來(lái)增速轉(zhuǎn)正(一季度增長(zhǎng)5.7%)。在新開(kāi)工和土地購(gòu)置強(qiáng)勁推動(dòng)下，一季度開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)下兩年來(lái)新高，住宅投資反彈更明顯。

　　近期，隨著近50個(gè)熱點(diǎn)城市(縣)強(qiáng)化調(diào)控，銷(xiāo)售增速在放緩，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)投資增速將在四季度掉頭回落。筆者認(rèn)為，盡管一季度商品房銷(xiāo)售面積和金額增速均放緩，基于調(diào)控“落地”和2016年以來(lái)需求過(guò)度釋放，未來(lái)商品房銷(xiāo)售增速或繼續(xù)回落。但由于此前土地購(gòu)置和新開(kāi)工連續(xù)幾年負(fù)增長(zhǎng)，樓市持續(xù)回暖導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備和在建庫(kù)存大量消耗，主動(dòng)“補(bǔ)庫(kù)存”進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，銷(xiāo)售端利好對(duì)投資的滯后拉動(dòng)將至少在一年以上。

　　同時(shí)，2015年以來(lái)，土地購(gòu)置和新開(kāi)工增速遠(yuǎn)慢于銷(xiāo)售增速，而房?jī)r(jià)則快速回升。由此，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存溢價(jià)大幅度增長(zhǎng)，現(xiàn)金流持續(xù)改善。2016年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商到位資金一直保持15%左右的增長(zhǎng)，今年一季度為11.5%，多渠道融資早已蔚然成風(fēng)。因此，即便資金面收緊，也不會(huì)沖擊“補(bǔ)庫(kù)存”。住建部和國(guó)土部近日發(fā)文，要求各大城市在6月底前編制并公布宅地供應(yīng)中期規(guī)劃(2017年至2021年)和三年滾動(dòng)計(jì)劃(2017年至2019年)。同時(shí)，按“五類(lèi)”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?目標(biāo)，督導(dǎo)供地計(jì)劃的編制和實(shí)施。商品住房在售庫(kù)存在12至6個(gè)月的，要增加供地，6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　按照在售庫(kù)存消化周期這樣明確的量化指標(biāo)，督導(dǎo)各大城市供地計(jì)劃編制和實(shí)施，意在倒逼熱點(diǎn)城市增加供地，改變過(guò)去供地計(jì)劃隨意性強(qiáng)，剛性不足的局面。這標(biāo)志著，今年以來(lái)的樓市調(diào)控將從“需求側(cè)”轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”，這也將為開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)回升提供動(dòng)力。

　　不過(guò)，從長(zhǎng)周期看，我國(guó)適齡購(gòu)房人群(25歲至45歲)從2015年開(kāi)始減少，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入中低速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)戶(hù)均住房擁有達(dá)到1.2至1.4套，開(kāi)發(fā)投資長(zhǎng)周期回落應(yīng)是大概率事件。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)投資已進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。目前，相比2015年1%的增速，開(kāi)發(fā)投資增速明顯反彈，但也是短周期(3至4年)反彈，增速也不可能超越歷史峰值。未來(lái)，即便在“補(bǔ)庫(kù)存”、增加供地的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)增長(zhǎng)，但仍局限于短周期反彈，增幅也將在個(gè)位數(shù)。

　　從領(lǐng)先指標(biāo)看，當(dāng)前商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)處于短周期(2014年至2017年)景氣最高位。而在調(diào)控政策全面落地，需求過(guò)度釋放(甚至透支)的情況下，資金面開(kāi)始收緊。銀監(jiān)會(huì)近期密集發(fā)文，從嚴(yán)監(jiān)管同業(yè)和表外業(yè)務(wù)，熱點(diǎn)城市優(yōu)惠房貸利率折扣減少，未來(lái)商品房銷(xiāo)售增速將會(huì)繼續(xù)回落。作為最滯后的一項(xiàng)指標(biāo)，因受益于下游銷(xiāo)售“短周期”的強(qiáng)勢(shì)回升，開(kāi)發(fā)投資在今年或會(huì)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但未來(lái)將會(huì)緩慢回落。

　　轉(zhuǎn)自：上海證券報(bào)

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