多地出臺(tái)“搖號(hào)購房”政策 剛需受益

　　針對(duì)房地產(chǎn)市場存在的部分銷售亂象，武漢、杭州、西安等城市于近期宣布推出搖號(hào)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從去年5月至今，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等7座熱點(diǎn)城市陸續(xù)公布了“搖號(hào)購房”通知。在“五限時(shí)代”（指限購、限貸、限價(jià)、限售、限商），為何多地要施行購房搖號(hào)政策，實(shí)施“搖號(hào)購房”后效果怎樣，能否實(shí)現(xiàn)公平選房？

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　搖號(hào)購房政策頻出

　　據(jù)悉，目前實(shí)施新政的7個(gè)城市搖號(hào)政策有著不少相同之處。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，其共同點(diǎn)在于均強(qiáng)調(diào)一次性申報(bào)所有房源，或一次性售出所有準(zhǔn)售房源；都強(qiáng)調(diào)搖號(hào)購房過程的公平和公正，并提出由公證機(jī)構(gòu)在搖號(hào)過程中進(jìn)行指導(dǎo)。上海等地還特別明確指出項(xiàng)目代銷企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)員工等不得入圍。

　　但不同城市的搖號(hào)政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規(guī)定，“所有新建商品住宅項(xiàng)目”均采用搖號(hào)的方式。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對(duì)購房客戶數(shù)量大于可供房源數(shù)量的項(xiàng)目。如杭州規(guī)定，意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號(hào)售房；而武漢的搖號(hào)政策則非硬性規(guī)定，只建議“意向購房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號(hào)方式公開銷售。”值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對(duì)無房家庭給予優(yōu)先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源的比例。如杭州規(guī)定，對(duì)“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；武漢規(guī)定，在預(yù)售備案均價(jià)低于18000元/平方米的新建商品住房項(xiàng)目中，低于120平方米的準(zhǔn)售房源，采取公證搖號(hào)方式隨機(jī)選取不少于40%的比例納入無房家庭優(yōu)先選房范圍；而長沙則規(guī)定，“限房價(jià)、競地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體的需求。

　　從各地出臺(tái)的搖號(hào)購房細(xì)則來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均被要求依據(jù)公證機(jī)構(gòu)的搖號(hào)結(jié)果，組織購房者按序選房并辦理有關(guān)手續(xù)，有關(guān)部門對(duì)選房和登記備案過程進(jìn)行監(jiān)督。

　　緩解緊張的供需關(guān)系

　　為何多地要出臺(tái)購房搖號(hào)政策？“搖號(hào)與限購、限貸、限價(jià)等措施，正逐漸成為熱點(diǎn)地區(qū)樓市調(diào)控的標(biāo)配。搖號(hào)買房蔓延至熱點(diǎn)城市，或預(yù)示著新一輪樓市調(diào)控即將來臨。”深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，但凡搖號(hào)，均意味著稀缺、供不應(yīng)求。因此，急需出臺(tái)搖號(hào)政策維持樓市秩序的穩(wěn)定。

　　對(duì)此，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐分析認(rèn)為，這些實(shí)行“搖號(hào)購房”的城市都是人口凈流入城市，且當(dāng)?shù)匦路渴袌龆汲霈F(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求局面，特別是熱門區(qū)域。

　　近兩年，一二線熱點(diǎn)城市開始了轟轟烈烈的“搶人才大戰(zhàn)”。住房歷來都是留住人才的基本條件，也是這場“搶人才大戰(zhàn)”的要旨所在。隨著“新市民”的增多，熱點(diǎn)城市住房短期供應(yīng)出現(xiàn)緊張的態(tài)勢，普遍面臨新增住宅用地供應(yīng)不足的情況。

　　與此同時(shí)，全國去庫存的效果十分明顯。來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國百城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅?年前的水平，其中杭州庫存同比上年下滑了48%。從去化周期來看，今年3月，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.5個(gè)月。

　　住建部于去年4月發(fā)文要求去化周期在12至6個(gè)月的城市要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。易居研究院認(rèn)為，目前大多數(shù)一二線熱點(diǎn)城市普遍面臨新增住宅用地供應(yīng)不足的局面。

　　另外，市場出現(xiàn)人為的銷售緊張也是重要原因。一些城市的流入人口猛增，等于是給開發(fā)商創(chuàng)造了良機(jī)。于是，一些房地產(chǎn)商及銷售中介再度通過各種渠道發(fā)布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價(jià)將漲到三萬元”等渲染緊張氣氛的廣告語誤導(dǎo)購房者。捂盤惜售等在調(diào)控中被嚴(yán)厲禁止的現(xiàn)象，有死灰復(fù)燃之勢。有熱門項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)際開盤時(shí)間未向社會(huì)公布便已被“關(guān)系戶”搶購一空，有的售后房源又被中介機(jī)構(gòu)加價(jià)數(shù)十萬元對(duì)外銷售。有些項(xiàng)目捆綁搭售車位，掛牌價(jià)外的收費(fèi)極多。

　　事實(shí)上，如今不少地區(qū)的二手房價(jià)格高于新房價(jià)格，自然買新房的人更多，所以新建商品房市場的購買需求也就隨之增大。由于開發(fā)商對(duì)購房者的購買條件設(shè)了限，也會(huì)導(dǎo)致一些人進(jìn)入二手房市場購房，推動(dòng)二手房價(jià)格的上漲。一來二去，就導(dǎo)致新建商品房市場出現(xiàn)比較緊張的供需關(guān)系。

　　剛需購房者獲益

　　去年有多地房價(jià)上漲，房地產(chǎn)市場中商品住房供不應(yīng)求。對(duì)于購房困難的剛需人群來說，緊缺的房源、買房者之間的競爭壓力、房地產(chǎn)市場中層出不窮的亂象無疑都增加了剛需購房者的購房負(fù)擔(dān)。

　　而事實(shí)上，各地正在不斷加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控。如今看來，始于2016年9月的調(diào)控潮依然沒有停歇的跡象。來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，自今年3月以來，全國超過20個(gè)城市合計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容已達(dá)26條。今年前3個(gè)月，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已超過76次。但在嚴(yán)厲的調(diào)控態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場中依然出現(xiàn)了種種新亂象。

　　對(duì)此，北京大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系創(chuàng)系主任、數(shù)字中國研究院副院長曹和平表示，最好的辦法是實(shí)施公證搖號(hào)政策。公證搖號(hào)政策與之前的限價(jià)政策系配套性政策。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過30年的成長，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑隊(duì)已形成一定的規(guī)模和技術(shù)層級(jí)。同時(shí)，管理方面也應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的配套措施來進(jìn)行完善，以更好地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為。

　　房地產(chǎn)專家陳寶存認(rèn)為，未來兩年時(shí)間內(nèi)，本來不缺房的城市也會(huì)出現(xiàn)沒有房源的情況，甚至?xí)霈F(xiàn)像去年大量城市只有全款才能買房的局面，而公證搖號(hào)政策的實(shí)施則能夠確保不具備全款競爭力的剛需人群、改善型購房群體也能買到房子。

　　而對(duì)于公證搖號(hào)在其他城市的普及，曹和平認(rèn)為，我國的制度優(yōu)勢有利于城市之間互相學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)資源方面短缺的城市都應(yīng)該向省會(huì)城市學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行公證搖號(hào)政策，因?yàn)楣C搖號(hào)是比較公平的政策。經(jīng)過努力，未來一段時(shí)間我國房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)良性成長的態(tài)勢。

　　西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認(rèn)為，人才落戶政策疊加投資需求，容易導(dǎo)致熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域商品房供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)失衡，建議加快項(xiàng)目預(yù)售證審批速度，并增加住宅用地供應(yīng)。專家指出，從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)加快建立樓市調(diào)控長效機(jī)制，滿足多層次的住房需求。（張超 鄭鈞天）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)
 

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