實探深圳回遷房指標地下交易市場，高風(fēng)險下仍有人鋌而走險！

不需要購房指標、稅費少、單價低、未來幾年內(nèi)可以翻幾倍……這樣的字眼，有多少人可以抵擋得住誘惑？

這些誘人的字眼，正是一些房產(chǎn)中介口中的深圳回遷房指標市場。近日，關(guān)于回遷房“爆雷”的案例再次讓這個游走在灰色地帶的市場引發(fā)各界關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，在嚴厲的監(jiān)管下，一些從事回遷房指標買賣的中介依舊活躍，但一些購房者發(fā)現(xiàn)回遷房指標的“性價比”已經(jīng)降低，當(dāng)中的風(fēng)險也需要警惕。

仍有人鋌而走險

據(jù)悉，回遷房指標是指城市更新/土地整備利益統(tǒng)籌項目通過計劃立項審批后，開發(fā)商會制定出搬遷補償安置方案，并與被搬遷人簽訂《搬遷補償安置協(xié)議》，該協(xié)議中約定被搬遷人未來所獲得的回遷安置物業(yè)就是回遷指標房。

近幾年，城市更新已經(jīng)挑起深圳樓市供應(yīng)的大梁，其中也包含眾多小產(chǎn)權(quán)房的城中村更新項目。過去，一些特殊的小產(chǎn)權(quán)房項目因能夠在城市更新后大概率獲得確權(quán)，讓回遷房指標成為許多投資客眼中的香餑餑，而且回遷房不需要購房指標，建成新房后首次出售還不限售，高風(fēng)險和高收益并存之下，許多人愿意鋌而走險。

去年8月，深圳出招嚴堵小產(chǎn)權(quán)和回遷房指標漏洞，其中提到防范回遷房炒作，城市更新市場主體與未經(jīng)核實確認的物業(yè)權(quán)利人簽訂的搬遷補償協(xié)議不予備案。明確要求村改住宅類歷史遺留違法建筑必須全面完成確權(quán)，并且嚴格禁止違法交易行為等。

記者發(fā)現(xiàn)，多家開發(fā)商此前也曾針對“銷售回遷房”的傳言發(fā)表聲明。例如，就在去年年底，羅湖木頭龍舊改項目——益田御龍?zhí)斓毓俜焦娞栐l(fā)布聲明，表示“銷售回遷房”傳聞為不實信息。聲明表示，益田御龍?zhí)斓仨椖克袠I(yè)主簽署的拆遷協(xié)議已在政府相關(guān)部門完成備案，原業(yè)主無法辦理更名替換。在業(yè)內(nèi)人士看來，去年深圳推出的措施基本全面覆蓋了各個階段的城市更新和土地整備村改類項目，并對回遷房指標交易形成合圍打擊，回遷房指標交易熱度驟降。

不過，記者實探發(fā)現(xiàn)，許多打著“買到就是賺到”的明碼標價回遷房指標依舊在一些網(wǎng)站論壇、微信公眾號等平臺銷售，背后仍有不少中介機構(gòu)從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

吳樂（化名）在深圳平湖和幾個朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介有些不一樣：專門做城中村回遷房指標的買賣。

“雖然回遷房指標市場被嚴厲打擊，但政策還是有分水嶺，我們現(xiàn)在幫客戶找的項目都是還沒有立項，所以簽約和確權(quán)可以同時進行，也就是說買家付款后與原業(yè)主簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，然后就直接跟開發(fā)商簽約?！眳菢穼τ浾咭恢睆娬{(diào)著交易的“安全”，他推薦的房源都是公司精挑細選的項目，而且現(xiàn)在可以購買的回遷房指標房源已經(jīng)少了很多。

由于房源稀缺，需要花力氣尋找，像吳樂這樣從事小產(chǎn)權(quán)房和回遷房指標的中介們，收取的服務(wù)費也不低?！?％的傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標準。”

從南山區(qū)的北頭村到龍崗的低山村，中介推薦的回遷房指標房源遍布深圳多個區(qū)域。與小產(chǎn)權(quán)房類似，購買回遷房指標也要求一次性付款。不過，記者發(fā)現(xiàn)有回遷房指標房源聲稱，原業(yè)主可以先收定金，包確權(quán)包賠償。例如，位于平湖輔城坳的回遷住宅指標，目前叫價每平方米2萬多元，拆遷過程中每月可獲得每平方米21元的租金補償，而且原業(yè)主可以先收定金，包確權(quán)包賠償。有曾經(jīng)購買過回遷房指標的投資客對記者表示，過去市場上回遷指標房交易一次付款的交易流程，對買家來說存在重大風(fēng)險，可能會出現(xiàn)前期全款支付而后期回遷指標房懸空的風(fēng)險。

廣東合一城市更新研究院認為，高收益就會伴隨著高風(fēng)險，回遷指標房系高風(fēng)險的投資品類，此類交易一般要求全款交易，存在無法核查一房多賣、房源魚龍混珠、指標信息不對稱、拆遷難、回遷安置房獲取時間與投資收益不確定等特點。

性價比降低存在較多風(fēng)險盲區(qū)

“南山白石洲舊改目前還有回遷房指標出售，180平方米，單價95000元。”提到深圳的城市更新項目，白石洲已成為深圳“城中村”的典型代表，號稱千億元級的“舊改貨值”更讓白石洲成為市場關(guān)注的焦點。盡管項目已經(jīng)動工建設(shè)，但仍有一些中介向記者兜售起相關(guān)回遷房指標。

“先不說能不能確權(quán)簽約，回遷房的價格也是一些投資客現(xiàn)在所考慮的問題?，F(xiàn)在，正規(guī)的新房和二手房交易大幅降溫，回遷房指標的價格也有所下降，加上拆遷時間成本比以往更不確定，在一些投資客眼中，回遷房指標的性價比也沒有以前那么高?！眳菢繁硎?。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳回遷房指標的價格與兩年前相比，也出現(xiàn)不同程度的回落，與周邊新房的差價幅度有所縮小。2020年至2021年，白石洲的回遷房指標價格一度炒至每平方10.5萬元左右，沙井的金蠔小鎮(zhèn)，也曾是炒作回遷房指標的重災(zāi)區(qū)，每平方米單價一度炒到4萬多元。

有熟悉回遷房市場的人士告訴記者，“前兩年大鵬新區(qū)的回遷房指標單價一度到2萬多元，現(xiàn)在大鵬新區(qū)葵涌甚至已有單價在每平方米3萬元以下的新房，如果加上拆遷的不確定性和時間成本，這樣的價格并不劃算?！?/p>

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，今年前三個季度，國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)、行業(yè)信心仍處在低位，因此從房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展預(yù)期上看，一些城市更新項目未來能否帶來較強的銷售表現(xiàn)還存在較大的不確定性，這一方面與深圳樓市的整體狀況有關(guān)，另一方面也與項目采取的營銷策略有關(guān)。

廣東合一城市更新研究院認為，城市更新與土地整備利益統(tǒng)籌項目都存在立項難、專規(guī)難、拆遷難，以及現(xiàn)在的融資難等問題，在這一波房企流動性危機下，較多項目出現(xiàn)停滯停工的狀況，一旦購買了這些回遷指標房的買家要及時關(guān)注項目進展和開發(fā)主體的經(jīng)營風(fēng)險，避免項目改造開發(fā)建設(shè)遲緩導(dǎo)致回遷安置房遲遲難以獲取的風(fēng)險。投資有風(fēng)險，回遷指標房還是存在較多風(fēng)險盲區(qū)。

（作者：吳家明）

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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