樓市“因城施策”繼續(xù)深化：限制性政策正逐步弱化

9月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方公眾號發(fā)文稱，縮小住房限購政策的范圍，除市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）外，不再實行限購政策。同時，二孩、三孩家庭可增購1套住房，外地居民居住滿半年限購1套；二手住房不再限購。

同日，濟南日報發(fā)布消息稱，濟南繼續(xù)對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實施限購。這也意味著，濟南市的其他區(qū)域不再納入限購范圍。

在此之前，寧波、蘇州兩地也分別對限購政策進行了調(diào)整，使之更有利于剛需和改善性需求的釋放。

為穩(wěn)定樓市，近期，各地因城施策的節(jié)奏進一步加快。今年9月以來，已有多個熱點城市對現(xiàn)有的調(diào)控政策進行優(yōu)化，內(nèi)容涉及二孩三孩家庭允許購買多套住房、放松公積金政策、發(fā)放購房補貼等，不少城市還直接放松限購政策。此外，部分城市還傳出擴大新房備案價格浮動比例的消息，說明對于價格的限制性政策也在弱化。

這些調(diào)整的背后，是監(jiān)管層對“用好政策工具箱”的鼓勵，以及各地對市場信心不足的擔(dān)憂。

經(jīng)過年內(nèi)三次降息，房地產(chǎn)市場的信貸成本已處于低位。如今，隨著各項限制性政策的進一步弱化，房地產(chǎn)市場的信心能否恢復(fù)？

“穩(wěn)樓市”圖譜

在此輪因城施策的調(diào)整中，除寧波、蘇州、青島、濟南等二線城市外，一些三線城市也有相關(guān)的動作出臺。

9月上旬，湖南常德、湖北襄陽分別對公積金貸款政策進行優(yōu)化，包括提高公積金貸款額度上限、放寬借款申請人家庭還貸能力測算標(biāo)準(zhǔn)等。徐州則于9月13日發(fā)文，提高三孩家庭公積金貸款最高額度。此外，浙江省蘭溪市、江蘇省泰州市、湖南省瀏陽市也于本月出臺政策，以發(fā)放購房補貼、允許二孩和三孩家庭購買多套住房等措施，來吸引購房者。

區(qū)縣一級的政府部門也表現(xiàn)出了緊迫感。9月13日，河北省邯鄲市下屬的磁縣和成安縣發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的十條政策措施》，對樓市政策進行優(yōu)化，并將任務(wù)細化到各職能部門。此前，安徽省淮南市高新區(qū)管委會也發(fā)文，在區(qū)域內(nèi)實行購房補貼。

樓市政策的優(yōu)化，覆蓋了不同能級的城市，體現(xiàn)出對因城施策的深化已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。有分析人士指出，在棚改貨幣化退潮后，三四線樓市需求不足，近年來增長乏力。相比需求潛力更大的一二線城市，其現(xiàn)狀更加值得關(guān)注。

值得注意的是，很多城市已經(jīng)不是首次對政策進行調(diào)整。出于穩(wěn)定市場預(yù)期的目的，今年以來，不少城市已多次對政策進行優(yōu)化。

以青島為例，今年6月3日，青島就對中心城區(qū)房產(chǎn)政策進行了調(diào)整，將黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域。5月和8月，青島還兩次調(diào)整了公積金政策。

中指研究院指出，今年以來，全國已有超250個省市優(yōu)化調(diào)整樓市政策超700次。其中，4月-6月曾是政策密集出臺期；7月-8月，各地因城施策有所放緩；9月以來，這種節(jié)奏進一步加快。

來自監(jiān)管部門的支持和鼓勵，是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召開的中共中央政治局會議指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的國務(wù)院常務(wù)會議也表示，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，近年來，中央監(jiān)管部門在樓市調(diào)控中更強調(diào)“壓實地方責(zé)任”，但同時也賦予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。因此，近期很多城市都出臺了穩(wěn)樓市政策，且并未遭遇“一日游”的窘境。

他指出，按照現(xiàn)有的政策方向，樓市政策繼續(xù)優(yōu)化是未來的大趨勢，主要表現(xiàn)為限購、限貸、限價等各項限制性政策的弱化。但在重點一二線城市，寄望于這些政策徹底取消并不現(xiàn)實。

穩(wěn)定預(yù)期 強化信心

市場方面，對于穩(wěn)定預(yù)期、強化信心的需求已十分迫切。

2022年，樓市開局略顯低迷，但相較于往年，整體交易數(shù)據(jù)并不差。今年第一季度，全國商品房銷售規(guī)模雖然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。進入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴(yán)格的防控措施下，房地產(chǎn)交易一度受阻。4月和5月，商品房交易規(guī)模連續(xù)創(chuàng)下近五年的同期新低。

在此期間，各級監(jiān)管部門推出多項穩(wěn)樓市措施。5月中旬，監(jiān)管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點，隨后又宣布降息。6月，房地產(chǎn)市場的各項指標(biāo)有所改善，在納入國家統(tǒng)計局的70個大中城市中，房價上漲的城市數(shù)量創(chuàng)去年9月以來的新高。

但6月下旬，部分項目出現(xiàn)停工停貸現(xiàn)象，并出現(xiàn)蔓延，給市場帶來了一定的心理影響。進入7月，隨著傳統(tǒng)淡季到來，房地產(chǎn)交易規(guī)模明顯下滑，樓市復(fù)蘇的勢頭被阻斷。8月，央行再度降息，但市場交易仍然沒有真正的起色。

進入傳統(tǒng)的“金九銀十”，市場仍然表現(xiàn)不佳。據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年中秋假期期間，代表城市商品住宅成交規(guī)模較去年中秋假期降幅超三成。該機構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場情緒仍較為低迷，需要時間修復(fù)。

今年8月15日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上表示，“總的看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段?！睒I(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種筑底的態(tài)勢已經(jīng)延續(xù)至今。

此輪的政策深化，能否起到強化信心的目的？

嚴(yán)躍進認(rèn)為，一方面要看政策的力度，以及疊加效應(yīng)能否實現(xiàn)，政策力度大、針對性強的城市，效果更容易體現(xiàn)；另一方面則取決于所在城市的基本面，市場需求潛力較大的一二線城市更容易回溫。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，就整體市場而言，信心的恢復(fù)恐怕需要較長時間。因為相比于對需求端的“減負(fù)”，對供給端的限制性條款仍然較多。且鑒于企業(yè)運作的復(fù)雜性和房地產(chǎn)開發(fā)的周期性特征，企業(yè)信心的恢復(fù)恐怕需要更長的周期。

但他同時認(rèn)為，在各地強力的“保交付”措施下，短期來看，市場的恐慌情緒有望緩解，預(yù)期也將逐步恢復(fù)。

目前來看，一些積極的信號已經(jīng)出現(xiàn)。9月15日，2022年杭州第三輪集中土拍落幕，19宗地塊全部成功出讓，總成交金額430.6億元，成交樓面均價20741元/平方米，平均溢價率5.13%。中指研究院指出，此輪土拍中，各項指標(biāo)表現(xiàn)良好，房企的參與度也較高，既體現(xiàn)出杭州樓市的韌性，也能給其他城市帶來一定的信心。

分析人士指出，正在進行的重點城市2022年第三輪土拍，有望成為市場變化的“晴雨表”。此輪政策的效果，將在土拍中得到一定的體現(xiàn)。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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