被誤解的富力地產(chǎn)：再融資渠道通暢 “舊改”金礦蘊(yùn)含巨大紅利

　　“陽光總在風(fēng)雨后”，這句著名的歌詞或許最適合描述正在風(fēng)口浪尖上的富力地產(chǎn)。

　　最近，富力地產(chǎn)面對(duì)了一些市場的擔(dān)憂和利空，短期內(nèi)讓股價(jià)承壓。然而筆者仔細(xì)查閱了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)公開資料后發(fā)現(xiàn)，富力的壓力或被高估，原因有以下三點(diǎn)：再融資渠道暢通;城市更新項(xiàng)目帶來重大利好;土地儲(chǔ)備豐富，能滿足未來四至五年的發(fā)展需求。

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　　再融資 渠道暢通， 短期流動(dòng)性壓力被高估

　　目前外界對(duì)富力地產(chǎn)的最大質(zhì)疑是負(fù)債。公開數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)將在2020年面臨622.7億元到期債務(wù)，占總債務(wù)的31.59%，今年一季度已再融資141億元人民幣。有分析人士質(zhì)疑，企業(yè)頻頻借新還舊，“拆東墻補(bǔ)西墻”的日子何時(shí)是個(gè)頭?這些質(zhì)疑中存在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的誤解。

　　房地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)、高杠桿行業(yè)，不少房企都在大規(guī)模發(fā)債進(jìn)行“借新還舊”，這對(duì)房企來說是一項(xiàng)正常的財(cái)務(wù)操作。首先，“借新還舊”是房地產(chǎn)企業(yè)的潛規(guī)則，且富力地產(chǎn)的融資成本并不高。

　　梳理富力地產(chǎn)2020以來發(fā)行的幾筆主要債券：1月14日，富力地產(chǎn)發(fā)行一筆票面利率5.4%的7億元短期(120天)融資債券;3月5日，富力發(fā)行為期4年的4億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為8.625%，擬將所得籌款歸還一年內(nèi)到期的中長期債項(xiàng);3月25日，富力地產(chǎn)非公開發(fā)行2020年公司債券獲上交所通過，該債券擬發(fā)行金額40億元。近期，富力地產(chǎn)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券已獲批，擬發(fā)行金額為100億元，首期發(fā)行50億元，全部用于償還公司已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。

　　對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，能有低成本的融資渠道，用負(fù)債作為杠桿，擴(kuò)大經(jīng)營，說明企業(yè)資金利用效率高。細(xì)看富力地產(chǎn)的融資成本并不算高，2019年融資成本僅為6.6%。債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主要以銀行貸款為主，境內(nèi)信貸占比43.1%。非標(biāo)債務(wù)占比較少僅占11%。

　　以銀行貸款為主的信貸結(jié)構(gòu)傳遞了兩個(gè)明確信號(hào)：首先，富力地產(chǎn)作為老牌房地產(chǎn)企業(yè)，依然在銀行系統(tǒng)內(nèi)有穩(wěn)定良好的信譽(yù);其次，銀行貸款的利率相對(duì)其他渠道的融資成本是最低，富力地產(chǎn)能夠以較低成本獲得融資。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，富力地產(chǎn)雖然看起來負(fù)債率高，但債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)透明，沒有多少隱藏“雷區(qū)”，短期流動(dòng)性壓力被顯著高估。

　　合作開發(fā)是近幾年房企的主流經(jīng)營策略，合聯(lián)營方式可以將債務(wù)放在表外，可以減少合并報(bào)表的債務(wù)水平，這兩種合作方式都可以對(duì)債務(wù)進(jìn)行很好的美化。但富力地產(chǎn)非常老實(shí)，沒有通過這些方式粉飾利潤。富力的合聯(lián)營項(xiàng)目和少數(shù)股東權(quán)益都非常少，項(xiàng)目基本都全資持股，這種方式雖然資金壓力大，但也簡單透明，不會(huì)有隱藏債務(wù)、粉飾報(bào)表的機(jī)會(huì)。值得注意的是，富力的固定資產(chǎn)都按照歷史成本入賬，且在存續(xù)期內(nèi)要折舊或者攤銷。固定資產(chǎn)中有大量一二線城市的酒店項(xiàng)目， 賬面價(jià)值并沒有反映運(yùn)營提升和物業(yè)增值，資產(chǎn)被低估。

　　橫向?qū)Ρ确康禺a(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，富力的負(fù)債率并不算高，大概處于平均水平。2019年富力資產(chǎn)負(fù)債率為81.33%，在港股上市的11家房企中，碧桂園、融創(chuàng)、恒大、萬科的負(fù)債率都高于富力。

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　　城市更新帶來新機(jī)遇

　　隨著人民生活水平的提高，改善居住環(huán)境成為一項(xiàng)“剛需”。疫情期間，不少老百姓隔離在家，深刻感受到居住環(huán)境對(duì)生活質(zhì)量的影響。

　　舊村改造，舊城改造，舊廠改造簡稱為“三舊改造”。涉及到審批、拆遷、開發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要顧及到各方利益，被業(yè)內(nèi)人士稱為“天下第一難”。 然而在疫情之下，“三舊改造”項(xiàng)目還發(fā)揮著穩(wěn)就業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需的重要作用，雖然難，但更要迎難而上。

　　富力地產(chǎn)有個(gè)外號(hào)---“舊改專家”，多年深耕舊改領(lǐng)域。1994年富力成立后的第一個(gè)項(xiàng)目就是嘉邦化工廠改造計(jì)劃。1994年至2001年，富力在廣州完成了10個(gè)舊改項(xiàng)目，開發(fā)建筑面積超250萬平方米。

　　富力近期進(jìn)入實(shí)施階段的一個(gè)舊村改造項(xiàng)目位于廣州黃埔區(qū)筆村。一個(gè)一線城市的城中村，拆遷難度巨大，但富力的進(jìn)度很快，截至2020年6月1日，村民簽約率達(dá)到94.58%，村民房屋拆除率達(dá)到73.5%，短短一年多的時(shí)間便實(shí)現(xiàn)了其他改造項(xiàng)目需要兩年、甚至更長時(shí)間才能完成的目標(biāo)。筆村改造的高效與成功，主要因?yàn)楦涣Φ母脑旆桨赋浞肿鹬禺?dāng)?shù)匚幕w現(xiàn)了人文關(guān)懷。

　　筆村始建于南宋度宗元年，以朱姓為大姓，宗族觀念強(qiáng)。富力地產(chǎn)提出的“留、改、拆”三步曲，照顧了村民的各項(xiàng)訴求。保留朱姓歷史遺跡，在61.25公頃的改造范圍內(nèi)設(shè)立了面積約2.5公頃的歷史文化保護(hù)區(qū)，留下14座祠堂以及1座玄帝廟;改造后，筆村改造范圍內(nèi)計(jì)算容積率的建筑面積為177.37萬㎡，配套設(shè)施增加了近6倍，綠地率提升至30%。其中就包括1所九年一貫制學(xué)校、1所小學(xué)、1所中學(xué)、四所幼兒園以及兩個(gè)體育公園;在動(dòng)遷談判中，向村民提供周邊出租房源的信息，村民輕松完成短距離搬遷。

　　富力地產(chǎn)積累了多年舊改經(jīng)驗(yàn)，摸索出了一條村民、村集體、政府、企業(yè)“四方共贏”的道路。

　　富力在“舊改”領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)和成功案例也體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。一般房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)主要來自于合聯(lián)營公司和少數(shù)股東方的往來款。而富力在2019年年底賬面上有347億的其他應(yīng)收款，主要是舊改項(xiàng)目中支付的合作意向金。審計(jì)報(bào)告顯示，前五大其他應(yīng)收款中有三筆是合作意向金，合作意向金合計(jì)80.84億。

　　對(duì)于擅長“舊改”項(xiàng)目的富力來說，三舊改造、城市更新是一座“金礦”，也是盈利增長的亮點(diǎn)。截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過7000萬平方米，可售建筑面積超過4000萬平方米，為其未來穩(wěn)健增長奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

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　　土地儲(chǔ)備充足，至少夠用四年

　　如果說現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)的血液，土地儲(chǔ)備直接決定了一個(gè)房企的發(fā)展?jié)摿Α：诵牡囟蔚耐恋貎?chǔ)備是一個(gè)房企的優(yōu)良資產(chǎn)。

　　從土地儲(chǔ)備來看，截止2019年年底，富力地產(chǎn)的權(quán)益土地可售面積為5790萬平方米，相比期初持平，平均土地成本約為2500元/平方米。目前土地儲(chǔ)備充足，按照當(dāng)下銷售規(guī)模來看，消化周期在4年左右，可支撐企業(yè)未來正常開發(fā)需求。土地儲(chǔ)備

　　富力在公開市場上并沒有非常激進(jìn)的拿地，但通過城市更新，可以轉(zhuǎn)化不少土地儲(chǔ)備。

　　相較于公開市場的“招、拍、掛”，城市更新、舊城改造獲得的土儲(chǔ)利潤率有所保證，有足夠盈利的空間。據(jù)富力地產(chǎn)董事長李思廉先生透露，2019年富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進(jìn)展，已透過在三個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲(chǔ)備。

　　公司預(yù)計(jì)，兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)面積將達(dá)1000萬平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。2019年，富力地產(chǎn)成立了多個(gè)區(qū)域的城市更新集團(tuán)，對(duì)城市更新項(xiàng)目“精耕細(xì)作”。

　　更難能可貴的是，富力的城市更新項(xiàng)目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%。城市更新項(xiàng)目提供了大量一二線城市的黃金地段的土地儲(chǔ)備。

　　一代商界傳奇、亞洲首富李嘉誠曾說過：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段?！备涣υ诤诵某鞘袚碛械暮诵牡貕K，給企業(yè)未來帶來了無限的想象力。

　　富力地產(chǎn)和恒大、碧桂園、雅居樂、合生創(chuàng)展四家房企巨頭一起并稱為“華南五虎”。作為“五虎”之一，富力地產(chǎn)如同一只蟄伏的老虎，雖然經(jīng)歷了短暫的低潮，但依然不改“森林之王”的本色，躍躍欲試準(zhǔn)備在城市更新等項(xiàng)目上大有所為。

　　陽光總在風(fēng)雨后，請(qǐng)相信有彩虹。

　　轉(zhuǎn)自：中華網(wǎng)

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