造價(jià)展望：仲量聯(lián)行發(fā)布2019年亞太區(qū)裝修成本指南

　　2019年11月19日，上海——仲量聯(lián)行(紐交所交易代碼：JLL)最新發(fā)布的《2019/2020年亞太區(qū)裝修成本指南》表明，2019年亞太區(qū)各市場(chǎng)平均辦公室裝修成本達(dá)到953美元/平方米，較上年同比增長(zhǎng)4.2%。東京連續(xù)三年蟬聯(lián)亞太區(qū)裝修成本最高昂城市(1825美元/平方米);在大中華區(qū)，香港(1289美元/平方米)的裝修成本居各城市之首，緊隨其后的是臺(tái)北(993美元/平方米)、上海(911美元/平方米)及北京(878美元/平方米)。

　　該《指南》結(jié)合亞太區(qū)內(nèi)29個(gè)城市的數(shù)據(jù)，就辦公室裝修趨勢(shì)、機(jī)遇及對(duì)選址的影響做出了分析及預(yù)測(cè)。數(shù)據(jù)顯示，勞動(dòng)力短缺、建造需求增加及材料成本上升等因素推動(dòng)了平均裝修成本的上漲;但同時(shí)，隨著辦公方式的改變，空間的利用更趨經(jīng)濟(jì)高效，可以帶來(lái)一定程度的成本節(jié)約。仲量聯(lián)行亞太區(qū)造價(jià)管理總監(jiān)麥耀之表示：“企業(yè)正尋求為員工提供更為優(yōu)越的辦公環(huán)境，對(duì)辦公空間的需求也在不斷變化。前衛(wèi)式裝修的辦公空間(多為開(kāi)放式)日益受到企業(yè)的青睞，不僅因?yàn)樗鼈冚^傳統(tǒng)的封閉式辦公室裝修風(fēng)格更靈活，其平均裝修成本也低約23%。”

　　亞太區(qū)各主要市場(chǎng)裝修成本差異懸殊

　　2019年，亞太區(qū)整體裝修成本呈上升趨勢(shì)，且各主要市場(chǎng)的裝修成本差異懸殊。東京連續(xù)第三年成為亞太區(qū)最昂貴的辦公室裝修市場(chǎng)，平均裝修成本高達(dá)每平方米1825美元。由于日本即將承辦2020年奧運(yùn)會(huì)等一系列全球性重大活動(dòng)，引發(fā)極高的建造熱潮，加上勞動(dòng)力短缺，這些因素共同推高了該市場(chǎng)的裝修成本。而另一方面，印度城市的裝修成本最低，這主要是因?yàn)榇笮托@開(kāi)發(fā)和大型建筑持續(xù)提升了成本效益，其中印度艾哈邁達(dá)巴德的平均裝修成本僅為每平方米593美元。

　　在大中華區(qū)，以北京為例，其裝修成本繼續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)，主要是受到政府有關(guān)制造業(yè)選址立法和運(yùn)輸成本不斷上升的推動(dòng);在香港，本地政治局勢(shì)已對(duì)其零售和酒店業(yè)產(chǎn)生了直接影響，預(yù)計(jì)也將導(dǎo)致包括辦公室租賃在內(nèi)的其它行業(yè)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。鑒于相關(guān)影響可能持續(xù)至2020年，城市裝修成本受到的確切影響仍有待觀察。

　　圖1：裝修成本指數(shù)(以香港為基準(zhǔn) = 1.0)

　　前衛(wèi)式裝修風(fēng)格在亞太區(qū)蔚然成風(fēng)

　　根據(jù)辦公空間設(shè)計(jì)規(guī)劃的不同需求，我們定義了三種裝修風(fēng)格，分別是前衛(wèi)式(現(xiàn)代風(fēng)格的開(kāi)放式樓面，無(wú)封閉式辦公室，提供多種家具類型，以適應(yīng)日常不同的工作所需)、現(xiàn)代式(融合前衛(wèi)式風(fēng)格以及少量高管獨(dú)立辦公室的變體，在設(shè)置傳統(tǒng)工位之余也設(shè)有協(xié)作區(qū)域)和傳統(tǒng)式(傳統(tǒng)布局，以獨(dú)立的辦公室為主要樓面設(shè)計(jì)，其余為標(biāo)準(zhǔn)工位，公用辦公桌和協(xié)作區(qū)域的空間較為有限)。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)管理服務(wù)部總監(jiān)柯戴維(David Cole)指出：“在仲量聯(lián)行的‘未來(lái)辦公’調(diào)研中，許多企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理者對(duì)于‘改善員工在辦公場(chǎng)所的人性化體驗(yàn)’方面，最希望在辦公空間實(shí)現(xiàn)協(xié)作性和靈活性的提升。為此，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注如何創(chuàng)建能夠鼓勵(lì)和支持員工互動(dòng)及協(xié)作的辦公環(huán)境，為員工提供更好的辦公體驗(yàn)，以此來(lái)吸引和留住人才。前衛(wèi)式裝修因此在亞太區(qū)日益普遍。”這種新穎且前衛(wèi)的辦公室設(shè)計(jì)裝修風(fēng)格同樣具有成本優(yōu)勢(shì)——對(duì)于一個(gè)中等建造規(guī)格的辦公室而言，相較于沿用傳統(tǒng)式裝修，采用前衛(wèi)式裝修的平均成本降低約219美元/平方米。

　　圖表1： 2019/2020年平均裝修成本

　　建筑工程和機(jī)電工程是最大的裝修成本支出

　　無(wú)論何種風(fēng)格，建筑工程仍占總體裝修成本的最大部分，達(dá)到46%;其次是機(jī)電工程，約占總成本的三分之一。辦公室設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度及裝修風(fēng)格將影響裝修成本的細(xì)分，平均而言，現(xiàn)代式和傳統(tǒng)式裝修風(fēng)格的平均成本分別比前衛(wèi)式裝修(不包括家具)高出6%和23%。額外成本主要與更高的機(jī)械通風(fēng)要求以及為封閉空間而特設(shè)的消防和生命安全系統(tǒng)工程有關(guān)。

　　家具是重要的成本驅(qū)動(dòng)因素，根據(jù)規(guī)格不同而上下差異。通過(guò)調(diào)整家具配置，例如以靈活工位代替?zhèn)鹘y(tǒng)的家具，可以降低總家具成本。此外，辦公空間內(nèi)家具的類型和質(zhì)量對(duì)于有效優(yōu)化工作場(chǎng)所風(fēng)格和實(shí)現(xiàn)員工預(yù)期績(jī)效同樣至關(guān)重要。

　　2020年亞太區(qū)辦公空間裝修成本將更加高昂

　　全球貿(mào)易放緩以及員工對(duì)辦公空間期望的變化是影響亞太區(qū)辦公室裝修前景和趨勢(shì)的兩大主要因素。而對(duì)于裝修成本的預(yù)測(cè)，仲量聯(lián)行針對(duì)亞太區(qū)內(nèi)29個(gè)城市相關(guān)上下游從業(yè)者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，有79%的受訪者認(rèn)為，2020年辦公室裝修成本將更加高昂。“高需求市場(chǎng)的勞動(dòng)力短缺將成為裝修成本上升的主要驅(qū)動(dòng)因素”，柯戴維表示，其他因素還包括運(yùn)輸成本上漲以及對(duì)受制于進(jìn)口關(guān)稅的進(jìn)口原材料的依賴，而這也可能令裝修所需的時(shí)間延長(zhǎng)。 “隨著亞太區(qū)地緣政治形勢(shì)的快速變化，未來(lái)裝修成本趨勢(shì)也將不斷變化。”

　　轉(zhuǎn)自：國(guó)際在線

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