【優(yōu)帕克觀察】從碧桂園REITs項目探究房企轉(zhuǎn)型之道

　　繼龍湖、保利、招商蛇口、新派之后，著名房地產(chǎn)巨頭碧桂園也加入了發(fā)行REITs產(chǎn)品的行列。近日，“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲深圳證券交易所審議通過，產(chǎn)品規(guī)模高達100億元。碧桂園的百億規(guī)模REITs產(chǎn)品也是目前最接近既定計劃中公募發(fā)行REITs產(chǎn)品的案例。
 

　　房企轉(zhuǎn)型碧桂園REITS試水金融與產(chǎn)業(yè)結(jié)合
 

　　優(yōu)帕克服務(wù)式公寓(YOPARK)研究中心表示，REITs等資產(chǎn)證券化工具受到熱捧的現(xiàn)象背后是房企轉(zhuǎn)型的加速。
 

　　以碧桂園為例，根據(jù)市場公開信息顯示，去年前三季度，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約4281.7億元，同比上升89.82%;合同銷售建筑面積約4715萬平方米。碧桂園的“強”不同于其他房地產(chǎn)巨頭，而是體現(xiàn)在規(guī)?；?。
 

 

　　不過，近幾年，隨著宏觀政策調(diào)控，許多房企都遇到了發(fā)展瓶頸，轉(zhuǎn)型是必然。2016年，碧桂園銷售毛利率21.1%，銷售凈利率8.9%，相比2012年36.6%的毛利率以及16.4%的凈利率出現(xiàn)了下滑。而住房租賃市場是政府重點扶持的行業(yè)，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向租賃市場。碧桂園這單REITs的獲批，開啟了資產(chǎn)+金融的長租商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建，這或?qū)⒆尡坦饒@在長租公寓激烈的競爭中獲得先發(fā)優(yōu)勢。
 

　　從增量轉(zhuǎn)向存量市場金融加持助力發(fā)展
 

　　優(yōu)帕克服務(wù)式公寓(YOPARK)研究中心表示長租公寓租金收入穩(wěn)定，運營模式清晰，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合適行業(yè)。根據(jù)美國近45年的經(jīng)驗看，金融與租賃的結(jié)合是必然趨勢。比如全美第三大長租公寓運營商EQR，目前市值300億美元，通過發(fā)行REITS，不斷進行規(guī)模擴張，分階段加大核心市場布局的同時，逐步剝離非核心市場物業(yè)，并且在購置資產(chǎn)以及剝離資產(chǎn)的時點上能夠踏準(zhǔn)時點。
 

　　從EQR模式來看，REITs等資產(chǎn)證券化工具在很大程度上降低了企業(yè)運營壓力，以減少成本來增加利潤空間。同時，也給企業(yè)規(guī)?；l(fā)展帶來資本的助力。
 

　　優(yōu)帕克服務(wù)式公寓(YOPARK)研究中心表示，現(xiàn)階段控成本、控風(fēng)險是房企的主流運營思路。碧桂園此次發(fā)行的REITs規(guī)模高達百億，不難看出，其借助金融工具轉(zhuǎn)型的決心之大。

 

　　有研究指出，從目前租賃市場來看，REITs或?qū)⒊蔀樽》孔赓U領(lǐng)域的重要融資渠道之一?；谧饨鹗找婧妥赓U物業(yè)本身而言，資產(chǎn)證券化都可以為住房租賃企業(yè)提供存量盤活的金融工具，尤其是基于租賃物業(yè)本身開展REITs運作，可以協(xié)助住房租賃企業(yè)開展輕資產(chǎn)化運作。
 

　　優(yōu)帕克服務(wù)式公寓(YOPARK)研究中心認為，面臨國內(nèi)經(jīng)濟換擋，房企紛紛轉(zhuǎn)型已成為定論，未來有望重新點燃房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展引擎將是租賃市場。中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，而住房租賃市場將迎來新的發(fā)展機遇。

        轉(zhuǎn)自：中華網(wǎng)

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