黃其森：劍指千億　泰禾集團(tuán)“彎道超車”剛剛開場

　　聊了兩個(gè)多鐘頭，臨到交流會快結(jié)束時(shí)，他還講述了一個(gè)故事。
 

　　17年前，黃其森在北京通州簽了一大塊地，選擇0.3的容積率，決意建別墅、樹標(biāo)桿。他熱血沸騰，但當(dāng)時(shí)北京的別墅居住區(qū)是在空港，令這位初到京城的福建商人“滿頭大汗”。
 

　　起初，他建的別墅是地中海風(fēng)格，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)界流行“歐風(fēng)美雨”。很快，他發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，只要大風(fēng)一吹，白墻就容易顯臟，只好砸掉。他請來一批有名的藝術(shù)家?guī)兔?，最后建出來的，又有些像非洲原始部落，又拆掉?br />  

　　他陷入沉思，最后力排眾議打造新中式院子。于是，有了今天的中國院子，它是泰禾院子系的“發(fā)端”，曾用名是“運(yùn)河岸上的院子”、“泰禾紅御”。如今，它的貨值已從5億元變成150億元，鄰居是北京市政府新政務(wù)區(qū)。
 

　　十年磨一劍，黃其森做“院子”，可謂是耐得住寂寞，他不想學(xué)其他開發(fā)商的模式，堅(jiān)持做自己。“天道酬勤。”身著灰黑色西服、配淺粉色襯衣的他，一進(jìn)門，就主動(dòng)與媒體朋友交換名片。
 

　　從2013年起，一股“院子風(fēng)”席卷中國，這是黃其森和泰禾集團(tuán)帶來的。他透露，泰禾集團(tuán)2017年銷售額將突破千億元，2018年要翻番至2000億元。
 

　　這種“彎道超車”，黃其森的底氣從何而來?
 

　　截至2017年年底，泰禾至少手握6000億元以上的土地儲備貨值，2018年可售貨值達(dá)4000億元。如果以50%去化率來推算，2000億元是一個(gè)很保守的目標(biāo)。雖然碧桂園已經(jīng)突破5000億元，但黃其森說，“泰禾才剛剛開場”。
 

　　這些土地，分布在中國約30個(gè)一二線城市。黃其森不貪大求全，堅(jiān)決不去三四線城市、東北和西北區(qū)域。“只要進(jìn)入的城市，泰禾一定要做到前三位。”黃其森笑稱，泰禾城市總經(jīng)理如果年收入不千萬元，就不合格。
 

　　四年前，泰禾在國內(nèi)拿了數(shù)個(gè)“地王”，被視為閩系地產(chǎn)商里最“激進(jìn)”的代表。但今天回過來頭來看，泰禾的做法具有前瞻眼光，它用一場場“熱銷”回?fù)袅水?dāng)年對它的誤讀。
 

　　貫穿整個(gè)2017年，泰禾集團(tuán)捷報(bào)頻傳。如，泰禾麗春湖院子以80億元成為北京和中國銷冠，泰禾南昌院子首次開盤贏得銷售套數(shù)、總金額和面積“三冠王”，而更多的城市是一院難求。
 

　　有人總結(jié)，泰禾除了本身以精品定位之外，直接切中了買家們潛藏內(nèi)心的家國情懷。有一次，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌遇到黃其森，老孫打趣地說：“做品質(zhì)的就我們兩家了!”這兩位地產(chǎn)大佬，相視一笑。
 

　　黃其森也很清楚，泰禾院子系的成功，離不開大環(huán)境，歸結(jié)為“大國崛起”、中國人“文化自信”的表現(xiàn)?，F(xiàn)實(shí)是，中國做中式產(chǎn)品地產(chǎn)商很多，鮮有如此順風(fēng)順?biāo)摺?br />  

　　“產(chǎn)品的堅(jiān)守。”黃其森一語道破其中的秘密，他也是院子系的主入口門頭、抱鼓石等10大產(chǎn)品的專利設(shè)計(jì)人。截至2017年年底，泰禾已在17城開發(fā)了29座院子。
 

　　在中國地產(chǎn)界，黃其森擁有非同尋常的履歷。他曾在銀行工作過12年，且進(jìn)入北京時(shí)間早，對政策把握精準(zhǔn)。這令他一直保持極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，善于控土地成本。前不久，他把一些金融股權(quán)投資清掉了。
 

　　高增長與高負(fù)債，像一對孿生姊妹，但拿捏好杠杠的平衡，會是一步穩(wěn)操勝券的棋局。
 

　　和高速發(fā)展相比，2017年泰禾的回款相對稍慢些。主要原因有兩個(gè)，一是商業(yè)有一定占比，回款較住宅慢;另一個(gè)是，預(yù)售證大多在第四季度發(fā)放。他稱，這些都會在2018年的業(yè)績得到很好的反映。黃其森預(yù)計(jì)，2018年泰禾的負(fù)債率要力爭降至75%。
 

　　支撐泰禾業(yè)績一路看漲的信心，主要來自兩組關(guān)鍵數(shù)字。泰禾的土地成本一路走低至6000元/平方米，但成交均價(jià)在30000元/平方米左右——位居國內(nèi)前列。若站在銀行的角度看，泰禾的資產(chǎn)流動(dòng)性很強(qiáng)，因?yàn)榈貎r(jià)便宜。如果按照土地評估價(jià)來計(jì)算，泰禾的真實(shí)負(fù)債率僅有50%。
 

　　這得益于黃其森敏銳的市場判斷力。從2016年開始，泰禾集團(tuán)已不再通過招拍掛拿地，而是采取收并購手法。僅在2017年，泰禾就發(fā)生了43筆收并購。一時(shí)間，黃其森稱為地產(chǎn)圈新晉的“并購?fù)?rdquo;。
 

　　這些被收購來的土地有一個(gè)特點(diǎn)：地價(jià)低，且很多是金融機(jī)構(gòu)牽線的。“只要讓泰禾來操盤，就愿意貸款。”黃其森做出收并購決策十分高效，不會超過三日。對于很多“生手”來說，并購?fù)莻€(gè)雷區(qū)。
 

　　而黃其森是在挑項(xiàng)目。選擇怎樣的并購對象，他有自己堅(jiān)守的底線：原則上產(chǎn)品面市不超過6個(gè)月。一般來說，對方會在原公司保留小部分股權(quán)，這不僅可帶來股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價(jià)，還能獲得銷售業(yè)績的回報(bào)。
 

　　“做好事，有好報(bào)!”除了地產(chǎn)主業(yè)，黃其森也深度布局醫(yī)療健康、教育、養(yǎng)老、文化和金融保險(xiǎn)等領(lǐng)域。“這就是美好生活。”他要圍繞客戶全生命周期展開服務(wù)。
 

　　這些“泰禾+”，黃其森的定位很明確，更多是為做公益和為業(yè)主提供增值服務(wù)，不要搞成產(chǎn)業(yè)化，甚至一再強(qiáng)調(diào)“不要賺錢”。
 

　　精彩對話(有節(jié)選)：
 

　　問：您對政策和市場的判斷是怎樣的?泰禾能做到“彎道超車”，是不是因?yàn)橹朗裁磧?nèi)幕?
 

　　答：兩萬左右樓面價(jià)，當(dāng)時(shí)賣到五萬七八，有人說是不是再過半年，現(xiàn)房價(jià)格可能批得更高。我說算了，還有什么不滿意的。我們先跑了，賣了七八十億。還真沒有什么內(nèi)幕，只不過我們的心態(tài)比較好而已。后面如果沒賣掉，打折都賣不掉了。土地成本不高，不管怎么調(diào)控，我心里不慌。
 

　　2013年，應(yīng)該說泰禾做的非常漂亮，當(dāng)時(shí)很多質(zhì)疑，沒有辦法說清楚。2016年以后再看，大家都明白了，一線要往二線轉(zhuǎn)。但去年上半年，我就跟團(tuán)隊(duì)說，如果大家都去一二線瘋狂拍地時(shí)，我們對這個(gè)市場存有敬畏之心。去年開始，如果說拿地王有風(fēng)險(xiǎn)，泰禾幾乎已經(jīng)不在公開市場拿地了。從現(xiàn)在來看，我可以告訴你，拿地王的百分之百都要虧。公開市場拿的地，我估計(jì)50%以上是賠錢的。
 

　　我要告訴大家，泰禾風(fēng)險(xiǎn)意識非常強(qiáng)，但是借對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的判斷，依靠專業(yè)的數(shù)據(jù)，不是說拍腦袋。
 

　　問：如何看待泰禾的戰(zhàn)略布局?
 

　　答：對于泰禾來說剛剛開場，泰禾為什么不去三四線，三四線怎么做出精品?我從來不相信有什么物美價(jià)廉的事情。說實(shí)在話，做精品是要有基因的，不是說誰想干就可以，這是我們多年的積累，特別是文化要有內(nèi)涵，需要有沉淀，只要土地成本控制住了，其它就有回旋余地了。
 

　　為什么三四線我們不看好?這兩年有一些擠壓效應(yīng)，人口凈流出，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，一旦市場變化，這種房子是斷崖式的下跌。我想這時(shí)候進(jìn)去還可以，但是你不能接最后一棒，不能賭這個(gè)概率。有一些企業(yè)，碧桂園、恒大在三四線的模式，泰禾不會學(xué)習(xí)，這是他們的優(yōu)勢。我們現(xiàn)在是堅(jiān)守一二線。
 

　　問：現(xiàn)在國家一直鼓勵(lì)搞特色小鎮(zhèn)，很多地方也忽悠投資進(jìn)去，對此您怎樣看待?
 

　　答：現(xiàn)在中國比較多的“千城一面”，但是我想國家鼓勵(lì)的不是這個(gè)，而是要有產(chǎn)業(yè)、人口的帶動(dòng)。泰禾現(xiàn)在在做這個(gè)事情，跟其他開發(fā)商不一樣。要提倡美好生活，好的自然關(guān)系，然后結(jié)合美麗小鎮(zhèn)、古村落的保護(hù)。包括在一些適合的地方做一些醫(yī)療、養(yǎng)老。
 

　　所以泰禾做的事情不僅僅是產(chǎn)業(yè)，更是民生工程。只有把這些事情都解決了，政府才會歡迎，老百姓才會歡迎，才有生命力，你不能說都算自己的帳。我再圈一些地，搞一些小鎮(zhèn)，現(xiàn)在肯定不讓了。
 

　　問：泰禾今年進(jìn)行了很多并購，您的并購策略是什么?
 

　　答：收并購的合作模式里面，他們?yōu)槭裁催x擇泰禾合作?泰禾的產(chǎn)品以及營銷、最重要的是，品牌帶來的產(chǎn)品溢價(jià)是別的開發(fā)商沒有的。以后還可以獲得項(xiàng)目銷售的溢價(jià)，那個(gè)金額比土地直接賣高價(jià)帶來的回報(bào)更多，原來的開發(fā)商沒有這個(gè)溢價(jià)能力，他們更傾向于跟我們合作。我們做長久合作，談判過程中具有優(yōu)勢。
 

　　再看資產(chǎn)、包括負(fù)債。能抵抗風(fēng)險(xiǎn)的是資產(chǎn)的流動(dòng)性，是現(xiàn)金的償債能力。并表以后看存貨的償債能力。泰禾所有的土地在報(bào)表上都是以成本價(jià)格入帳，如果按照評估價(jià)格入帳的話，不考慮未來的銷售溢價(jià)，直接并到報(bào)表里面去，權(quán)益會大幅度增加，負(fù)債率直接奔50%去了。
 

　　我們真正抗風(fēng)險(xiǎn)的是土地價(jià)格，第二個(gè)是土地規(guī)模，這都是硬性指標(biāo)，對于合作，我們有選擇的余地，別人也愿意跟我們合作，這是泰禾收并購的時(shí)候，區(qū)別于其它開發(fā)商的地方。
 

　　泰禾的核心競爭力，是品牌競爭力、產(chǎn)品的溢價(jià)能力，十九大后很多開發(fā)商身上承擔(dān)的資金壓力會越來越大，這個(gè)市場上將會出現(xiàn)比原來多得多的收并購的機(jī)會，我們可以進(jìn)一步的好中選優(yōu)，以低成本獲取更多的土地。
 

　　問：您準(zhǔn)備了多少子彈用于明年的并購?
 

　　答：目前大概500多億。我們還要觀察一下市場，如果市場平穩(wěn)了就去并購，下行的話就再等等。即使不拿地，都可以干差不多三年時(shí)間。我們還是比較審慎的，還要看市場情況和銷售情況再決定。

        轉(zhuǎn)自：中國門戶網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀