福晟拿地王牌軍“飛虎隊(duì)”打通千億路徑 今年前9月銷(xiāo)售額超去年全年

　　在中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，也有一家以速度的優(yōu)勢(shì)，獲得了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)致勝的“獨(dú)門(mén)武器”。
 

　　福晟集團(tuán)，一家去年房地產(chǎn)銷(xiāo)售在全國(guó)排名第71位的公司，在今年前9月，銷(xiāo)售排名已經(jīng)上升至第48名，前9月的銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)了去年全年。
 

　　很多人都在疑惑，福晟是靠什么實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模高增長(zhǎng)的。和訊房產(chǎn)采訪福晟的兩位集團(tuán)高級(jí)副總裁才知道，福晟的快是因?yàn)楸澈笥幸恢?ldquo;飛虎隊(duì)”，一支由福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)親自率領(lǐng)的特種部隊(duì)。
 

　　27個(gè)月并購(gòu)72個(gè)項(xiàng)目
 

　　2017年10月17日，易居克而瑞研究中心舉辦的第22屆地產(chǎn)金融會(huì)議上，中南、融信、禹州、福晟的高管紛紛發(fā)言，暢談公司銷(xiāo)售上千億的主要路徑。
 

　　福晟高管透露，福晟的千億路徑是以拿地王牌軍——福晟飛虎隊(duì)作為核心優(yōu)勢(shì)：秉持靠譜、專(zhuān)業(yè)、高效、共贏四大特質(zhì)，讓福晟成為2017年中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)能力季軍。
 

　　2015年以后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)拿地的方式就已經(jīng)發(fā)生比較大的變化，通過(guò)市場(chǎng)招拍掛的方式拿地難度越來(lái)越大，尤其民營(yíng)企業(yè)，急需改變拿地方式，這也是福晟成立飛虎隊(duì)的外因所在。
 

　　福晟飛虎隊(duì)主要的職責(zé)是并購(gòu)。從2015年9月開(kāi)始至今，福晟在土地并購(gòu)市場(chǎng)的表現(xiàn)不錯(cuò)，已經(jīng)獲得的72個(gè)項(xiàng)目中，80%來(lái)自于并購(gòu)，其中80%在一二線城市，20%在三四線城市，這些三四線城市都位于一二線城市周邊，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展均受益于一二線城市的產(chǎn)業(yè)、人口等外溢推動(dòng)。
 

　　目前，福晟飛虎隊(duì)成立了10個(gè)大隊(duì)，其中8個(gè)為區(qū)域大隊(duì)，如深圳大隊(duì)、福州大隊(duì)、湖南大隊(duì)、武漢大隊(duì)等，還有兩個(gè)分別是支援大隊(duì)和機(jī)動(dòng)大隊(duì)，這是福晟很有特色的地方。支援大隊(duì)的核心是決策，其中涉及對(duì)市場(chǎng)的判斷、對(duì)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、對(duì)法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，等于把董事會(huì)的決策放在了最前面。這一架構(gòu)最大優(yōu)勢(shì)就是決策加快，使福晟收購(gòu)項(xiàng)目的速度比其他企業(yè)都要快。
 

　　福晟的董事長(zhǎng)潘偉明親任飛虎大隊(duì)的大隊(duì)長(zhǎng)，他會(huì)親赴第一線與被收購(gòu)方談判，與飛虎隊(duì)的支援大隊(duì)形成一個(gè)并購(gòu)團(tuán)隊(duì)組合，相當(dāng)于將董事會(huì)最快的決策體系搬到了現(xiàn)場(chǎng)，顯著加快了并購(gòu)速度。飛虎隊(duì)強(qiáng)調(diào)的就是8個(gè)字：靠譜、專(zhuān)業(yè)、高效、共贏。
 

　　有一組數(shù)據(jù)足以說(shuō)明福晟飛虎隊(duì)的8字特色：在過(guò)去兩年，飛虎隊(duì)一共談了1700多個(gè)項(xiàng)目，從中選擇了72個(gè)項(xiàng)目成交，并購(gòu)讓福晟坐擁6500億元貨值，土地成本較市場(chǎng)價(jià)便宜30%?9?150%。
 

　　投資多重保障：成員強(qiáng)制跟投
 

　　在人力體系里面，飛虎隊(duì)是獨(dú)立的考核激勵(lì)。飛虎隊(duì)所有的編制、預(yù)算完全獨(dú)立于其他業(yè)務(wù)部門(mén)，是由董事長(zhǎng)親自審批的。第一塊是保底的年薪;第二是拿地的激勵(lì);第三，飛虎隊(duì)的大隊(duì)長(zhǎng)和副大隊(duì)長(zhǎng)要求強(qiáng)制跟投，以避免為了短期業(yè)績(jī)沖動(dòng)拿地。
 

　　在正牌的飛虎隊(duì)之外，福晟內(nèi)部還有一支兼職的飛虎隊(duì)。公司內(nèi)部每一個(gè)有土地資源的人都可以報(bào)名成為兼職的飛虎隊(duì)隊(duì)員，一年的年薪是20萬(wàn)。如果在一年中一塊地都拿不到，則第二年自動(dòng)取消兼職飛虎隊(duì)資格。如果在這一年里拿到項(xiàng)目并通過(guò)審批，可根據(jù)項(xiàng)目情況給予獎(jiǎng)金激勵(lì)。
 

　　目前福晟的并購(gòu)類(lèi)型有兩種：一是舊改項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目的周期相對(duì)較長(zhǎng)，但地塊的控規(guī)已經(jīng)通過(guò)，是可以馬上動(dòng)拆遷的項(xiàng)目。第二類(lèi)是二級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中有超過(guò)90%已經(jīng)獲得土地證，可能存在遺留問(wèn)題的比例不超過(guò)10%，這些項(xiàng)目絕大部分拿下來(lái)后都能滿(mǎn)足3-4個(gè)月就可以開(kāi)工的條件。
 

　　目前，福晟并購(gòu)的項(xiàng)目，現(xiàn)金流回正的速度基本在8個(gè)月到1年，效率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同業(yè)。其中有不少項(xiàng)目是合作開(kāi)發(fā)的，合作的占比將近52%。
 

　　福晟集團(tuán)高管透露，地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)核心要素是人、錢(qián)、地，憑借專(zhuān)業(yè)、高效的“飛虎隊(duì)”，福晟將優(yōu)秀的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)、擁有土地資源的“地主”以及金融機(jī)構(gòu)等資源整合到一起，以實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，跨越千億。
 

　　黨的“十九大”報(bào)告提出，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，顯著增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。福晟把高效的資金、優(yōu)質(zhì)的土地、優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)組合在一起，實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)效能，可以說(shuō)是對(duì)這一精神的活學(xué)活用。從中也可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢(shì)：依賴(lài)效能的提高，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

       轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

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