回顧2021年的中國樓市，“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”。盡管行業(yè)遇冷，有房企在失速，但也有房企依然堅持品質(zhì)輸出，后勁十足。
近日，濱江集團(tuán)交出了一份可謂是“歷史最佳”的年終考卷：全年累計銷售金額1691億，同比增長24%；位列克而瑞全國房企排行榜第22名，比去年前進(jìn)5名。
需要指出的是，這是濱江集團(tuán)成立29年以來的最佳成績；而回款方面，濱江同樣創(chuàng)下歷史最佳：現(xiàn)金回籠超過683億元，比2020年增長30%。此外，濱江集團(tuán)融資利率在去年5.2%的基礎(chǔ)上降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。
眾所周知，銷售額是規(guī)模，代表著濱江集團(tuán)去年的收獲；回款是現(xiàn)金流，是企業(yè)當(dāng)下的壓艙石。這樣的現(xiàn)金流和融資成本，在整個民營房企中可謂相當(dāng)耀眼，再次凸顯了濱江集團(tuán)一貫穩(wěn)健經(jīng)營的能力。
人均“億級銷售員”
年售千億，曾一度被視為躋身“TOP級房企”的門票。到2021年，濱江集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)三年躋身此列。
盡管“規(guī)模論”逐漸在行業(yè)內(nèi)息聲，但房企實力依然無法與之脫鉤。戚金興曾表示，房企如果只有品質(zhì)卻沒有一定規(guī)模，很難在行業(yè)內(nèi)擁有一定地位并獲得長久發(fā)展的相應(yīng)資源。
在地產(chǎn)“荒年”，濱江集團(tuán)通過拍賣+合作+收購等多重渠道，全年總共斬獲38宗地塊，在拍地政策連續(xù)變化的大背景下，仍然比2020年多拿了8宗。具體而言，2021年濱江拿地權(quán)限金額470億，比前一年多了67億；目前總土儲近3000億，增加了約200億。
更難得的是，上千億后，濱江集團(tuán)并未只看重規(guī)模的增長。2021年，濱江繼續(xù)保持“三省一市”的布局模型：浙江、江蘇、上海和廣東。在浙江，拿下麗水主城百畝大地后，濱江成功實現(xiàn)了浙江11個地級市的全布局，同時還首次踏進(jìn)蘭溪、東陽、天臺、桐鄉(xiāng)等地區(qū)，為做深做透浙江打好堅實基礎(chǔ)。
值得一提的是，在實現(xiàn)千億銷售后還能保持30%上下的增勢，這背后，是濱江集團(tuán)對于杭州大本營的堅守。
杭州作為這輪行情中唯二“屹立不倒”的城市之一，濱江集團(tuán)65%的貨值都重倉于杭州，其中又有95%在城市中心。
過去一年，濱江集團(tuán)全年交付項目共計21個，其中杭州地區(qū)10個，其他城市11個，交付數(shù)量大幅度創(chuàng)歷史新高。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年濱江集團(tuán)在大本營杭州分別以網(wǎng)簽金額643.05億元和457.42億元，奪得杭州地區(qū)銷售流量榜和權(quán)益榜雙料冠軍。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2018年以來，濱江已經(jīng)連續(xù)3年登頂杭州房企銷售金額排行榜的榜首。
值得關(guān)注的是，在房企裁員成風(fēng)的環(huán)境下，2021年濱江集團(tuán)卻“逆勢”新增了40多名員工：從2020年的1053人，變成了1090人。
人員增加了約4%，而銷售額規(guī)模增加了約20%。就是這1090多人，創(chuàng)造了1691億元的銷售金額，人均銷售額達(dá)到了夸張的1.5億，同比增長16.28%，做到了人人都是“億級銷售員”。
這是什么概念？換成市場上同等銷售規(guī)模的其它房企，人員規(guī)?；臼菫I江的2倍到10倍。億翰智庫聯(lián)合可研智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國百強(qiáng)房企人均全口徑銷售金額是3189萬元，不到濱江集團(tuán)的1/4。
人才精干，戰(zhàn)斗力足，是濱江集團(tuán)無可撼動的絕對優(yōu)勢。
融資成本擠進(jìn)“國企區(qū)間”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在杭州當(dāng)前行情下和行業(yè)融資背景下，房企的資金穩(wěn)定性甚至比規(guī)模戰(zhàn)略更吸引合作方。
事實上，資金穩(wěn)定性要看融資成本。而這正是濱江集團(tuán)現(xiàn)階段最大的優(yōu)勢之一。
融資成本，通俗講就是企業(yè)以什么樣的利息，從資本市場上借到錢的本事。這也是往往被直接用來衡量一家房企的健康度和能力標(biāo)準(zhǔn)：融資成本越低，資本市場信用度就越高，企業(yè)就更安全；反之，就要觸碰到“紅線”了。
一直以來，「國」字頭和「央」字頭的房企在資本市場上有絕對的優(yōu)勢，融資利率基本能控制在4-5%的區(qū)間內(nèi)，有的甚至更低。而民營企業(yè)的融資利率就要高得多，有不少高達(dá)8-9%。
如今，作為民營企業(yè)的濱江卻擠進(jìn)了融資利率的“國企區(qū)間”。
數(shù)據(jù)顯示，近5年內(nèi)，濱江集團(tuán)綜合融資成本呈持續(xù)下降趨勢，由2017年的6%降至2021年的4.9%。就在1月4日，濱江集團(tuán)成功發(fā)行了2022年度第一期超短期融資券，實際發(fā)行總額9.6億元，發(fā)行利率僅為4.00%，成為民營房企融資寒冬里的一道耀眼暖光。
說實話，很多人的房貸利率都比濱江集團(tuán)的融資利率還要高一些。
除此之外，濱江的總資產(chǎn)凈負(fù)債率和凈資產(chǎn)有息負(fù)債，都在金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為的安全線的半數(shù)以下，妥妥保持著“綠檔房企”的身份。
用戚金興的話來說就是，濱江幾乎完美避開資金“雷區(qū)”：沒有商票、沒有社會借款、沒有抵押給施工方、供應(yīng)商的工抵房。
他還表示，2022年的融資成本，還要努力實現(xiàn)進(jìn)一步下降。
杭州“最紅合伙人”
行業(yè)遇冷，相擁取暖是比孤軍奮戰(zhàn)更好的生存之道，而靠譜的合伙人則是抵御風(fēng)險的護(hù)盾。
從這個角度來看，濱江集團(tuán)無疑是杭州乃至浙江房企的“最佳合伙人”之一。
2021年5月，戚金興一句“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的話語在業(yè)內(nèi)廣為流傳，揭開了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯向制造業(yè)靠攏的趨勢。
在行業(yè)政策多變、融資渠道收緊、土地成本高企的環(huán)境下，建立深耕壁壘、更精于成本管控的濱江集團(tuán)具備了“規(guī)模、盈利、業(yè)務(wù)、風(fēng)險水平”這些合作方最看重的要素。而更珍貴的是，他還擁有商業(yè)社會中的王牌——信任和口碑。
有業(yè)內(nèi)人士表示，一家公司不能單純用數(shù)字來評估，合作是建立在資金、信用和口碑的基礎(chǔ)上。
成立29年，濱江集團(tuán)以高質(zhì)量產(chǎn)品打下的口碑江山，在行業(yè)環(huán)境驟變的當(dāng)下，成了企業(yè)堅固的護(hù)城河。
據(jù)濱江集團(tuán)2021年中報統(tǒng)計，公司交付項目收房率超過99%，投訴率接近于零；基于多年來積攢的品牌影響力，同一片區(qū)內(nèi)濱江的二手房往往能獲得更高的品牌溢價。在杭州，“濱江”就是“品質(zhì)、熱銷”的代名詞，其豪宅產(chǎn)品的去化速度甚至超過了市面上絕大多數(shù)的剛需項目。
濱江集團(tuán)品牌部調(diào)查顯示，有超過96%的業(yè)主愿意為親朋好友“安利”濱江。這意味著，在杭州找到濱江集團(tuán)合作，就相當(dāng)于自帶了一半“流量”。據(jù)公司高層透露，公司與9成以上TOP100房企展開合作，其中既有萬科、融創(chuàng)等行業(yè)巨頭，也有綠城、仁恒等精品制造者。
另外，從土儲維度來看，未來1-3年內(nèi)，房企與濱江集團(tuán)之間的合作空間非常大。更重要的是，濱江集團(tuán)已有多年的土地合作開發(fā)經(jīng)驗。
早在2017年，濱江集團(tuán)就意識到合作方式的未來前景。之后，公司通過優(yōu)化合作來輸出自身產(chǎn)品和管理優(yōu)勢，積累出一套相對成熟的經(jīng)驗，將合作對象圈定在全國排名前20的房企，以成本利潤率為重要考核指標(biāo)篩選合作項目，達(dá)到“1+1>2”的效果。
經(jīng)過29年的持續(xù)開發(fā)，濱江集團(tuán)在開發(fā)、總包、施工方、供應(yīng)商等各個方面積累的成熟合作方已超過100個，成為了杭州“最紅合伙人”。
2022年規(guī)劃：平飛元年
2022年是濱江集團(tuán)的而立之年，也是公司“平飛”階段的元年。
按照戚金興設(shè)想，2022年，公司總體規(guī)模將穩(wěn)定在1600億元，在售將售項目預(yù)計將超過120個，包括廣州、南京、麗水等地的項目也都將亮相。
“銷售額差不多是全國房地產(chǎn)投資開發(fā)總額的1%”。這是濱江對自身規(guī)模的認(rèn)知。
在土地端，新的一年濱江依然堅持“大浙江”戰(zhàn)略?！敖衲旰贾?、浙江、省外的銷售比例是6:3:1，明年做到5:4:1，根據(jù)市場形勢，爭取在1-2年內(nèi)達(dá)到4:4:2?！逼萁鹋d如是說。
同時，濱江物業(yè)管理面繼續(xù)擴(kuò)大、繼續(xù)運(yùn)營“暖屋”長租公寓。
“非常出彩”，是戚金興對于濱江物業(yè)在2021年的表現(xiàn)。據(jù)了解，2021年濱江物業(yè)從上市之初500萬方的規(guī)模，拓展到3000萬方。接下來隨著眾多樓盤的交付，這個數(shù)字還會肉眼可見的繼續(xù)上漲。在戚金興看來，“一個80分的樓盤，如果有優(yōu)秀的物業(yè)，是可以拿到100分的。”
需要指出的是，濱江物業(yè)也獲得了資本市場的認(rèn)可。2021年，濱江服務(wù)（HK.3316）股價大幅上漲，最高曾接近每股37元，目前整體市值接近60億元，較2019年剛上市時上漲超過3倍，在去年港交所的所有物業(yè)股中，表現(xiàn)尤其亮眼。
2021年，濱江集團(tuán)的自持租賃品牌暖屋正式投入運(yùn)營，一年內(nèi)翡翠江南、御江南、翡翠之星、上品華庭4個小區(qū)、共814套房源率先招租，整體出租率高達(dá)92.6%，其中2家已經(jīng)是100%滿租，客戶滿意度達(dá)到99.45%。目前，濱江“暖屋”已超過110億的自持規(guī)模，房源超過10000間。
戚金興將暖屋定義為濱江集團(tuán)在住宅開發(fā)和物業(yè)之后的“第三面旗幟”。一方面，從長遠(yuǎn)來看，租賃產(chǎn)品帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，在多年后很可能成為企業(yè)主要利潤來源。另一方面，暖屋也承載著巨大的公益價值。
除此之外，濱江正在進(jìn)行一項“最有挑戰(zhàn)性、意義也重大”的“1號工程”——鄉(xiāng)村振興。
2021年10月，濱江集團(tuán)把“最重要的工程”放到了千島湖胡家坪村。在這里，戚金興計劃3年投入5億元，用于當(dāng)?shù)孛利愢l(xiāng)村的建設(shè)，包括而并不僅限于改造民居立面、基礎(chǔ)設(shè)施和配套，包括道路、酒店、民宿、水庫......
“2016-2018年‘起飛’，增長超過100%；2019-2021年‘騰飛’，增長在30%上下。”在戚金興為濱江制定的戰(zhàn)略宏圖中，2022年開始，濱江集團(tuán)將進(jìn)入為期3年的平飛階段，即繼續(xù)做規(guī)模上的區(qū)域龍頭，繼續(xù)做品質(zhì)上的全國領(lǐng)頭羊。
轉(zhuǎn)自：財聯(lián)社
【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
政策協(xié)同發(fā)力 做好“十四五”時期就業(yè)工作
