58同城：都說(shuō)這是今年最便宜的房子，想知道為什么嗎？

近日,最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,也就是lpr公布:1年期和5年期以上lpr連續(xù)16個(gè)月維持在3.85%和4.65%。lpr“按兵不動(dòng)”的同時(shí),銀行貸款速度放慢、部分城市開(kāi)始實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)政策,種種跡象都表明國(guó)家正在主動(dòng)降低早已炒熱的二手房熱度,以期營(yíng)造一個(gè)更加平穩(wěn)的二手房市場(chǎng)。

而另一方面,即使再冷靜觀望的購(gòu)房者,一旦遇到“滿五唯一”的二手房,都會(huì)毫不猶豫地下手,為什么“滿五唯一”的二手房就是永遠(yuǎn)的香餑餑呢?

什么是“滿五唯一”?

眾所周知,在我們二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中是要向國(guó)家繳納稅費(fèi),買(mǎi)方主要繳納的是契稅、土地出讓金(一般2000年以后的房子不需要繳納),賣(mài)方主要繳納的是個(gè)稅以及增值稅。其中,“滿五唯一”的房子不需繳納任何稅費(fèi)?！皾M五唯一”是兩個(gè)詞,一個(gè)是“滿五”,指按照契稅票開(kāi)具日期或產(chǎn)權(quán)證辦理日期早的為準(zhǔn),時(shí)間滿五年或超過(guò)五年;“唯一”則是指業(yè)主在該省份內(nèi),登記在國(guó)土局系統(tǒng)里得只有這一套房子,同時(shí),大多數(shù)城市其實(shí)是以家庭為單位來(lái)定義唯一的。

另外,在二手房市場(chǎng)上比較受關(guān)注的還有“滿二唯一”。相比于不需繳納任何稅費(fèi)的“滿五唯一”,“滿二”的房子不需要繳納增值稅,除此之外,“滿二”的計(jì)算時(shí)間也是按照契稅票開(kāi)具日期或產(chǎn)權(quán)證辦理日期早的為準(zhǔn)進(jìn)行判定,不同的是,一個(gè)是以五年計(jì)算,一個(gè)是以?xún)赡暧?jì)算。

什么是“滿五唯一”的判定標(biāo)準(zhǔn)?

“滿五唯一”的判定,除了基于契稅票開(kāi)具日期和產(chǎn)權(quán)證辦理日期早晚比較和是否是業(yè)主名下唯一外,主要根據(jù)業(yè)主所出售的房型確定相應(yīng)的判定標(biāo)準(zhǔn)。

普通商品房。也就是通常意義上,購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的由房地產(chǎn)商進(jìn)行售賣(mài)的商品化的房子,按契稅完稅發(fā)票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則計(jì)算是否滿5年。

房改房。通常意義上是享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的住宅,俗稱(chēng)單位房。一般房改房都是在自主滿5年以后才可自由轉(zhuǎn)讓,但是實(shí)際的“滿五唯一”的判定,還要根據(jù)《出售公有住房繳款明細(xì)表》上的交款時(shí)間,按孰先原則計(jì)算。

繼承所得的房產(chǎn)。顧名思義,就是通過(guò)繼承得來(lái)的房子,“滿五唯一”的判定以不動(dòng)產(chǎn)證上的日期為判定標(biāo)準(zhǔn),需調(diào)檔上手房產(chǎn)證和繼承公證材料,即從上手房產(chǎn)證時(shí)的時(shí)間開(kāi)始計(jì)算。

贈(zèng)與的房產(chǎn)。贈(zèng)與的房子分為兩種情況,直系親屬之間的贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)時(shí)間以按照贈(zèng)與前房屋取得所有權(quán)證的時(shí)間為起始點(diǎn);非直系親屬之間的贈(zèng)與以贈(zèng)與后房屋取得所有權(quán)證的時(shí)間為起始點(diǎn)。另外房產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源是同時(shí)辦理繼承及贈(zèng)與的房子,再次交易時(shí)可以按照贈(zèng)與前房屋取得所有權(quán)證的時(shí)間及繼承公證材料來(lái)核定購(gòu)房年限。

夫妻更名(含結(jié)婚、離婚)的房產(chǎn)。就是結(jié)婚后,署名了夫妻雙方名字的共用產(chǎn)權(quán),其按照析產(chǎn)前的房產(chǎn)證日期界定是否滿5年判定。

遺失補(bǔ)證的房產(chǎn)。對(duì)于遺失房產(chǎn)證的房產(chǎn),其判定時(shí)間依舊按照原房產(chǎn)證的時(shí)間界定是否滿5年。

最后,要提醒大家的是不是所有的房子都能享受“滿五唯一”,公寓(除70年產(chǎn)權(quán)住宅性質(zhì)的公寓外)是不適應(yīng)這個(gè)政策的,二次買(mǎi)賣(mài)需要繳納高額的稅費(fèi)(需繳納3%契稅,1%個(gè)人所得稅,5.3%綜合稅差額,0.5%土地增值稅和0.05印花稅)。

“滿五唯一”為什么這么香?

眾所周知,買(mǎi)房最難,也是最關(guān)鍵的痛點(diǎn)就是價(jià)格。賣(mài)房的想多賣(mài)點(diǎn),買(mǎi)房的想少付點(diǎn),價(jià)格博弈既漫長(zhǎng)又心酸。

“滿五唯一”之所以廣受購(gòu)房者青睞,正是因?yàn)椤皾M五唯一”的房子不用交不需要繳納增值稅和個(gè)人所得稅。舉個(gè)例子來(lái)理解:房屋面積80m2,網(wǎng)簽價(jià)格100萬(wàn)(計(jì)稅價(jià)格),原價(jià)80萬(wàn),購(gòu)房者為首套房。如果該套房滿足“滿五唯一”,則購(gòu)房者需要繳納契稅金額為100萬(wàn)×1%=1萬(wàn),如果該套房不滿足“滿五唯一”,那么,購(gòu)房者還需要繳納增值稅100萬(wàn)×5.5%+個(gè)稅100萬(wàn)×1%+契稅100萬(wàn)×1%=7.5萬(wàn),足足多出來(lái)6.5萬(wàn)。

因此,相比于談判桌上艱難的博弈,“滿五唯一”的一次性減負(fù),讓其成為了二手房市場(chǎng)的香餑餑。除此之外,非滿五唯一的房子也絕不是不可以選擇的性?xún)r(jià)比高對(duì)象,如“滿二唯一”的房產(chǎn),以網(wǎng)簽價(jià)格100萬(wàn)(計(jì)稅價(jià)格)計(jì)算,則不需要繳納增值稅的,只需繳納契稅100萬(wàn)×1%+個(gè)人所得稅100萬(wàn)×1%,即2萬(wàn),至少省了100萬(wàn)×5.5%=55000。

縱觀當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng),各地方相關(guān)政策時(shí)有起伏,購(gòu)房者審時(shí)度勢(shì)的同時(shí),遇到“滿五唯一”的合適房源,也可因地制宜地選擇。作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的生活信息服務(wù)平臺(tái),58同城、安居客不斷通過(guò)科技、數(shù)據(jù)、資本賦能房地產(chǎn)行業(yè),創(chuàng)造更好的行業(yè)生態(tài),做好行業(yè)底層基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。未來(lái),58同城、安居客將始終堅(jiān)持開(kāi)放的平臺(tái)理念,運(yùn)用平臺(tái)的資源和服務(wù)優(yōu)勢(shì),幫助購(gòu)房者買(mǎi)到品質(zhì)好房。

       轉(zhuǎn)自：四川新聞網(wǎng)

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