“十四五”規(guī)劃建議、2020年中央經(jīng)濟工作會議指出“完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”“大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題”等內(nèi)容。
可以看出，長租房市場在增加多元化住房供給、解決大城市住房問題、滿足租住人群住房消費需求升級、增加就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長、推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等方面所發(fā)揮的重要作用，已受到政府部門的高度重視與肯定。與此同時，長租房相關政策的完善作為市場規(guī)范化發(fā)展的重要保障，也成為行業(yè)加速升級進程中的當務之急。
“當前長租房市場出現(xiàn)的諸多問題是其特殊發(fā)展階段所經(jīng)歷的行業(yè)自我探索和修正。建議順應長租房發(fā)展趨勢和客觀需求，完善政策體系，構建以長租房為引領的高質量住房消費新格局?！敝袊暧^經(jīng)濟研究院投資研究所任榮榮建議，應從三大維度進一步完善長租房政策體系，促進長租房市場健康發(fā)展。
一是完善長租房行業(yè)監(jiān)管體系，包括加快出臺《住房租賃條例》，為住房租賃市場的長遠健康發(fā)展提供條例性、規(guī)范性依據(jù)和法規(guī)保障;制定出臺行業(yè)標準規(guī)范，建立針對租賃住房的住房健康和安全評估標準，從政策層面對租賃住房“N+1”模式規(guī)范管理，有效增加品質單間供給，滿足大城市高性價比租房需求;明確要求長租房企業(yè)全面告知用戶租金貸的使用流程和風險，租金貸的合同與租賃合同分開簽訂，保證企業(yè)和租戶雙方的資金安全。
二是多措并舉降低長租房運營成本，包括落實已出臺的稅收優(yōu)惠政策，明確對分散式長租房和集中式長租房的增值稅征收標準，探索在起步階段給予長租房企業(yè)一定期限的稅收減免或抵扣;積極推動利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，支持企業(yè)將商業(yè)用房、閑置用房等按規(guī)定改建為長租房，多途徑增加長租房源，降低長租房土地開發(fā)成本和房源獲取成本;鼓勵金融機構加大對住房租賃項目的信貸支持力度，支持符合條件的長租房企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，降低企業(yè)融資成本。
三是鼓勵以長租房為基礎的租住產(chǎn)業(yè)矩陣發(fā)展，包括鼓勵長租房運營企業(yè)開發(fā)線上系統(tǒng)，實現(xiàn)租房流程以及保潔、維修、搬家等線上化，由租住提供商向城市居民服務平臺升級;鼓勵長租房行業(yè)長鏈條、數(shù)字化發(fā)展，培育涵蓋房屋裝修、改造、生活配套服務、資產(chǎn)管理服務等住房租賃產(chǎn)業(yè)全鏈條的長租房綜合運營體;以租住為基礎拓展功能邊界，發(fā)展“租住產(chǎn)品、租住服務、租住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、租住生活區(qū)”一體化的租住產(chǎn)業(yè)矩陣。
綜合任榮榮等眾多權威專家的建議來看，目前，對于大力發(fā)展長租房市場而言，在加快推進規(guī)范、監(jiān)管政策之外，扶持長租企業(yè)發(fā)展也成為接下來的政策側重方向。
其中，針對長租房行業(yè)部分相關政策的具體擬定方向，新華社瞭望智庫首席研究員姜鐵英也提出了更為細化、更具針對性的參考方案。對于押金監(jiān)管，他建議，采取靈活監(jiān)管的方式，明確部分資金可用于支付業(yè)主租金，或要求企業(yè)接受監(jiān)管應繳納一定比例的保證金，以避免因全盤監(jiān)管而導致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)過大壓力的情況，影響長效健康發(fā)展。同時要求資金監(jiān)管機構應具備正規(guī)的監(jiān)管資質、牌照和完備的線上運營機制，以保障資金監(jiān)管安全可控不挪用濫用，并能在押金需退回時迅速準確到位。
此外，針對“長收短付”情況，姜鐵英則強調應避免對此概念過度解讀，部分城市在采取“收取租客租金”與“支付業(yè)主租金”的收付周期匹配的做法，應進行靈活調整。
他認為，原則上“租客季付租金”方式享有一定的租金優(yōu)惠，建議從市場實際情況考慮，對季付的市場習慣予以保留。同時，考慮到長租企業(yè)對房屋裝修維護的投入成本、空置成本、運營成本、人力成本等情況，如強制要求收付周期匹配，將在一定程度上限制長租企業(yè)經(jīng)營能力，降低長租企業(yè)在住房租賃市場競爭力，同時也不利于租客享受市場習慣的季付優(yōu)惠。
“我們要努力地去培育一批長租企業(yè)，并在政策上扶持，讓這些長租企業(yè)成為租賃市場的重要供給主體?！眹鴦赵簠⑹率姨丶s研究員姚景源同樣建議，扶持規(guī)?；I(yè)化的長租企業(yè)長效發(fā)展，對于住房租賃行業(yè)采用靈活管理措施，給予市場化機構規(guī)范的發(fā)展空間，同時加快推動住房租賃條例出臺，堅持規(guī)范與發(fā)展并舉，有助于推動長租房市場不斷完善優(yōu)化，促進我國住房租賃行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
轉自：中南信息網(wǎng)
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