海南立法規(guī)范物業(yè)管理打造幸福家園

　　物業(yè)管理服務(wù)與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是重大的民生問題，也是社區(qū)治理的重要部分，對(duì)打造共建共治共享的社會(huì)治理格局，推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)有著重要意義。

　　近日，海南省第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議修訂通過《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），自2021年11月1日起施行。修訂后的《條例》共7章81條，對(duì)業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等作出明確規(guī)定，為廣大業(yè)主營(yíng)造安全、文明、和諧、美好的幸福家園。

　　與時(shí)俱進(jìn)破局解困

　　海南省是全國(guó)較早開展物業(yè)管理工作的省份之一?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》自2011年1月1日起施行，在業(yè)主自治、行業(yè)管理等諸多方面進(jìn)行了有益探索與實(shí)踐，取得了積極的成效。

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了很多新問題和新矛盾，省人大代表、政協(xié)委員多次提議修改，人民群眾反映強(qiáng)烈，迫切需要對(duì)《條例》進(jìn)行完善，破解現(xiàn)實(shí)難題。

　　2018年，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳著手起草《條例》修訂草案，并委托海南法立信律師事務(wù)所承擔(dān)立法調(diào)研及執(zhí)筆起草工作。本次修訂立足海南實(shí)際，貫徹落實(shí)新出臺(tái)的民法典精神，并堅(jiān)持問題導(dǎo)向，著力解決物業(yè)管理中的焦點(diǎn)和難點(diǎn)問題。

　　歷時(shí)3年，通過充分調(diào)研借鑒省內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛征求社會(huì)各界意見，對(duì)《條例》進(jìn)行全面修訂，2021年6月1日海南省人大常委會(huì)通過了修訂后的《條例》。

　　《條例》在總則中提出，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)和政府監(jiān)管。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、多方參與相結(jié)合的原則?？h級(jí)以上政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。強(qiáng)化街道對(duì)社區(qū)物業(yè)的管理責(zé)任，并鼓勵(lì)各方參與和諧社區(qū)建設(shè)。

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師林詩輝表示：“《條例》的修訂與施行，將進(jìn)一步提升自貿(mào)港社區(qū)治理能力，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，為廣大業(yè)主營(yíng)造安全、文明、和諧、美好的幸福家園，實(shí)現(xiàn)住有宜居。”

　　降低門檻明確權(quán)責(zé)

　　業(yè)主大會(huì)召開門檻高、表決難等是業(yè)主大會(huì)成立難的重要原因。

　　對(duì)此，《條例》明確提出降低首次業(yè)主大會(huì)召開門檻，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域符合“房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用滿兩年”這兩種情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)規(guī)定，符合以上條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，業(yè)主可以提出書面申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組建籌備組。

　　“我省部分小區(qū)屬于候鳥型小區(qū)，業(yè)主居住季節(jié)性較強(qiáng)，傳統(tǒng)書面征求意見的方式在一定程度上制約了業(yè)主參與小區(qū)管理的權(quán)利?！笔∪舜蟪Ｎ瘯?huì)法工委規(guī)章備案處處長(zhǎng)林崇高表示，《條例》提出，在確認(rèn)業(yè)主身份前提下，以手機(jī)短信、微信、電子郵件等形式征求業(yè)主意見的，視為書面征求意見，還要求縣級(jí)以上政府物業(yè)管理主管部門逐步建立免費(fèi)的業(yè)主決策信息服務(wù)平臺(tái)。

　　針對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行存在的權(quán)利邊界不清晰、運(yùn)行不規(guī)范、權(quán)責(zé)不對(duì)等的問題，《條例》明確業(yè)主委員會(huì)公布公示義務(wù)，建立業(yè)主委員會(huì)備案制度，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員的禁止性行為，建立經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度，明確業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的程序，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行。

　　值得一提的是，《條例》以列舉方式明確業(yè)主委員會(huì)委員禁止性行為，如侵占、挪用業(yè)主共有部分收益，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，泄露業(yè)主信息等。同時(shí)，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員挪用或者侵占業(yè)主共有部分收益的法律責(zé)任。

　　保障業(yè)主合法權(quán)益

　　實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)人不按照合同約定提供服務(wù)，損害業(yè)主合法權(quán)益等問題時(shí)常發(fā)生?！稐l例》從明確物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)人的退出等方面規(guī)范物業(yè)服務(wù)人的行為，保障業(yè)主合法權(quán)益。

　　《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和更新，建立健全安全防范制度，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，不得泄露業(yè)主信息等。

　　為了減少和化解物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主因物業(yè)管理信息不對(duì)稱產(chǎn)生的矛盾，進(jìn)一步保障業(yè)主的知情權(quán)，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示、及時(shí)更新物業(yè)管理的相關(guān)信息，并通過短信、微信等形式告知全體業(yè)主。同時(shí)要求物業(yè)服務(wù)人聽取業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，每年向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作情況。

　　“因物業(yè)服務(wù)人拒絕退出產(chǎn)生的物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活。”省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)王智介紹說，《條例》明確，物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續(xù)、退出物業(yè)管理區(qū)域，并明確了業(yè)主的救濟(jì)方式。

　　林崇高表示，鑒于業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益被物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占引發(fā)的矛盾比較突出，為保護(hù)業(yè)主的共同利益，《條例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法決定利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。明確收益歸屬，從賬目、賬戶方面加強(qiáng)監(jiān)管。建立審計(jì)制度，規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益的使用情況進(jìn)行審計(jì)。

　　同時(shí)，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)委員挪用或者侵占業(yè)主共有部分收益的，由縣級(jí)以上政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令返還被挪用或者侵占的共有部分收益，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任。

　　規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，物業(yè)服務(wù)成本不斷上漲，物業(yè)服務(wù)人難以為繼，影響服務(wù)質(zhì)量，也成為其侵占、挪用業(yè)主共有部分收益的重要原因。

　　對(duì)此，《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得在物業(yè)服務(wù)履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因物價(jià)變動(dòng)、職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等原因確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、擬調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主意見，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；沒有成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同決定。

　　現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況較為常見，影響物業(yè)服務(wù)人正常經(jīng)營(yíng)，損害全體業(yè)主的合法權(quán)益。為此，《條例》明確業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　為保護(hù)業(yè)主的基本權(quán)益，《條例》對(duì)物業(yè)服務(wù)人催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的方式進(jìn)行了規(guī)范，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水以及限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯等其他方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　針對(duì)實(shí)踐中住宅專項(xiàng)維修資金管理難、交存難、使用難的問題，《條例》從實(shí)行分級(jí)賬戶管理、明確建設(shè)單位的首期交存義務(wù)、規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金一般使用程序等方面規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用。尤其是，《條例》規(guī)定了七種危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的情況，可以緊急動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金。

　　記者：翟小功

　　轉(zhuǎn)自：法治日?qǐng)?bào)——法制網(wǎng)

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