廣東省廣州市成為繼北京、上海之后，第三個發(fā)布加快住房租賃市場文件的城市，涉及入學、商改住等問題。
7月17日晚，廣州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱“《方案》”），公布16條措施，加快構(gòu)建租購并舉的住房體系，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，規(guī)范住房租賃市場。
《方案》提出，租購同權(quán)，三類符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益等，包括，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女。
為增加租賃住房供應，廣州市將允許商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。改建后的租賃住房，不得銷售。
《方案》提出租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。
該種競價方式已經(jīng)存在于廣州的土地競買中，4月28日，廣州首次“競自持”的地塊——白云魚苗場宅地和長嶺居YH-A4-3宅地，被萬科（000002.SZ）以自持超一半建筑面積高比例競得。
文件原文如下：
穗府辦〔2017〕29號
廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知
各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委反映。
廣州市人民政府辦公廳
2017年6月30日
廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）有關(guān)精神，結(jié)合我市實際，制定本方案。
一、指導思想
積極支持租賃住房方式，加快構(gòu)建租購并舉的住房體系；鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟增長極；規(guī)范住房租賃市場，夯實經(jīng)濟社會長久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)。
二、總體目標
到2020年，形成政府、企業(yè)和個人互相補充、協(xié)同發(fā)展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業(yè)蓬勃發(fā)展；多層面支持住房租賃消費需求，實現(xiàn)租者幸福居??；建設(shè)市場規(guī)則透明、誠信體系完善、政府監(jiān)管到位的住房租賃市場環(huán)境，充分激發(fā)市場活力。
三、具體措施
（一）保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。
1.賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購同權(quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區(qū)教育行政主管部門制定。（市教育局牽頭）
2.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。具體實施細則由廣州住房公積金管理中心制定。（廣州住房公積金管理中心牽頭）
3.保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權(quán)利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優(yōu)先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規(guī)定的中低收入住房公積金繳存人。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）
4.落實稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人落實稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的征收率計算繳納增值稅。落實國家關(guān)于對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優(yōu)惠政策。（市國稅局、地稅局牽頭）
5.保障承租人健康安全居住。加強租賃住房家具、家裝環(huán)保監(jiān)督、燃氣消防安全監(jiān)督，確保租賃住房室內(nèi)環(huán)保、安全，滿足居住標準。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、公安消防局、質(zhì)監(jiān)局牽頭）
6.保護承租人的穩(wěn)定居住權(quán)。通過對租期和租金依法進行規(guī)范，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權(quán)益。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）
7.逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼并舉。對符合條件的群體給予租賃補貼，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）
（二）增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。
8.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積。（市國土規(guī)劃委牽頭，市發(fā)展改革委配合）
9.允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。（市國土規(guī)劃委、公安局、發(fā)展改革委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、城管委、環(huán)保局，廣州供電局，市自來水公司，廣州燃氣集團公司配合）
10.允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房后出租。改造中，不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全；不得加建衛(wèi)生間、廚房。租賃住房應當以原設(shè)計的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低于本市人民政府規(guī)定的最低標準。具體標準由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市來穗人員服務(wù)管理局，各區(qū)政府配合）
?。ㄈ汛蟋F(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，形成新的經(jīng)濟增長極。
11.扶持住房租賃企業(yè)，打造廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟。鼓勵供應主體多元化，搶占發(fā)展廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟的先機。提升住房租賃規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平。住房租賃企業(yè)按生活性服務(wù)業(yè)執(zhí)行相關(guān)政策。執(zhí)行公租房租金標準的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市發(fā)展改革委配合）
12.發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。鼓勵村集體、經(jīng)濟聯(lián)社租賃經(jīng)營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造，實施專業(yè)化運行管理。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務(wù)管理局、公安消防局，各區(qū)政府配合）
13.發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。支持傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，鼓勵開展“管家式”服務(wù)，為業(yè)主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務(wù)。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭）
14.成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司（暫定名）。負責統(tǒng)籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設(shè)和運營管理，將政策性住房納入市場化、專業(yè)化、社會化供應和管理。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市發(fā)展改革委、財政局、國資委配合）
15.建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺。推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，實現(xiàn)現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場供需信息透明、交易規(guī)則透明、各方信用透明。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市來穗人員服務(wù)管理局配合）
16.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。指導租賃企業(yè)成立廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。通過房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)租賃協(xié)會制定、完善房屋租賃中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則，強化行業(yè)自律，督促指導中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及時采集、上報租賃房屋、租住人員等信息。（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市來穗人員服務(wù)管理局配合）
四、工作要求
?。ㄒ唬┣袑嵦岣哒J識。加快發(fā)展住房租賃市場是落實中央經(jīng)濟工作會議精神的重要舉措。各單位要高度重視現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)這一新的經(jīng)濟增長極的發(fā)展?jié)摿Γ涌旖ㄔO(shè)租購并舉的住房體系，促進我市經(jīng)濟長久向好發(fā)展。
?。ǘ娀M織領(lǐng)導。建立市住房租賃管理聯(lián)席會議制度。由分管副市長擔任聯(lián)席會議負責人，市教育局、國土規(guī)劃委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、地稅局、來穗人員服務(wù)管理局，廣州住房公積金管理中心為成員單位，各成員單位有關(guān)負責同志為聯(lián)席會議成員。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，負責工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、督促落實和信息溝通等日常工作。聯(lián)席會議原則上每半年召開一次，可根據(jù)工作需求臨時召集或邀請其他相關(guān)部門參加。
?。ㄈ┘訌娊y(tǒng)籌協(xié)調(diào)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負責住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要牽頭繼續(xù)深化研究“保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式”的各項有力措施。各牽頭單位承擔主體責任，要按照任務(wù)分工制定相關(guān)政策措施，并會同配合單位形成齊抓共管的聯(lián)動機制。原則上各相關(guān)政策措施要于2017年8月底公布實施，并報聯(lián)席會議辦公室。
廣州市人民政府辦公廳秘書處2017年7月10日印發(fā)
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