全國33個土地改革試點還有半年時間就將收官。日前，記者在試點之一的四川省郫都區(qū)采訪了解到，該區(qū)試點農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，取得了可觀的經(jīng)濟收入，并進(jìn)行了現(xiàn)金分紅。專家表示，這項改革喚醒了農(nóng)村“沉睡的資產(chǎn)”，將賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，但未來需要綜合配套改革。
樣本試點農(nóng)地入市賣出兩個億
四川省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的“第一槌”，是在距離成都市中心城區(qū)半個小時車程的郫都區(qū)唐昌鎮(zhèn)戰(zhàn)旗村擂響的。2015年，戰(zhàn)旗村選中了村辦復(fù)合肥廠、預(yù)制廠和村委會老辦公樓用地入市拍賣，并最終在郫都區(qū)公共資源交易服務(wù)中心以700多萬元的總價成交。
戰(zhàn)旗村黨總支書記高德敏告訴記者，從入市到開發(fā)，該宗地經(jīng)歷了頒發(fā)集體土地所有權(quán)證、入市主體提出申請并編制入市方案、表決通過入市方案、區(qū)公共資源交易中心組織實施等程序。
記者在現(xiàn)場看到，拍賣的地塊目前正在打圍施工一個鄉(xiāng)村旅游綜合體。據(jù)了解，該項目總建筑面積8800多平方米，主體工程已經(jīng)封頂，正在進(jìn)行內(nèi)外裝修。墻外的道路已經(jīng)鋪好瀝青裝好路燈，路邊的特色景觀帶基本成形。
高德敏表示，以前農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是“沉睡的資產(chǎn)”，即便有想法也不能動，村子能有今天，首功要歸于這次“土改”。
據(jù)統(tǒng)計，截至目前，郫都區(qū)已完成30宗353畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易，獲得成交價款2.1億元。入市項目的加快建設(shè)，帶動發(fā)展規(guī)模以上養(yǎng)生養(yǎng)老中心、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)耕體驗園160多家，催生了一批農(nóng)、文、旅共融的新興產(chǎn)業(yè)、新興業(yè)態(tài)和幸福美麗新村。
多位專家告訴記者，市場對于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市拍賣的關(guān)注點，集中在收益分配上。雖然政府提出了和國有土地同等入市、同價同權(quán)，但和國有土地入市收益直接進(jìn)入財政不同，農(nóng)村集體土地入市的收益需要兼顧國家、集體和個人等多方利益。而在郫都區(qū)，為防止土地增值收益分配“吃光分光”，該區(qū)確立了針對集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部分配的原則，按照“二八開”形式劃分成員現(xiàn)金分紅和集體相關(guān)資金存留，保障村民長遠(yuǎn)生計和促進(jìn)集體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。
例如，戰(zhàn)旗村在土地拍賣之后，扣除入市成本、繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金（15%）后形成的出讓凈收益，僅以其中20%進(jìn)行現(xiàn)金分紅，其余絕大部分用作村集體資產(chǎn)管理有限公司的公益公積金，以保障農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收。
棋局全國33個試點進(jìn)入最后半年
在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的嘗試方面，郫都區(qū)只是其中一個樣本。
從2016年開始，全國33個縣進(jìn)行征地制度改革、農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”改革試點。據(jù)國土資源部4月份透露，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊目前各試點共計完成278宗，總價款約50億元人民幣。這意味著每畝地的平均入市價格約為110萬元。
按照計劃，今年12月31日，所有試點將正式收官，試點成果呈報上級部門進(jìn)行驗收和評估，對實踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律；對實踐證明不宜調(diào)整的，恢復(fù)施行有關(guān)法律規(guī)定。也就是說，這些改革試點還剩下最后半年的時間。
有專家表示，過去，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地難以自由流轉(zhuǎn)，其結(jié)果是城市建設(shè)用地日漸短缺的同時，城鄉(xiāng)建設(shè)用地卻利用粗放，造成大量空閑用地，得以流轉(zhuǎn)后，將賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。
國土資源部調(diào)控和監(jiān)測司巡視員董祚繼此前告訴《經(jīng)濟參考報》記者，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革的基本思路，是允許規(guī)劃確定為經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規(guī)則、服務(wù)監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機制?，F(xiàn)階段農(nóng)村所擁有的存量建設(shè)用地多達(dá)2.5億畝，盤活農(nóng)村資源，激活農(nóng)村資產(chǎn)，那么，農(nóng)村將成為中國經(jīng)濟增長的“下一個風(fēng)口”。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市潛力很大，但董祚繼也表示，改革也面臨諸多困難和矛盾，需要理性看待。例如，由于長期以來對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)重視不夠，造成農(nóng)村土地管理基礎(chǔ)普遍不夠扎實。各種歷史遺留問題錯綜復(fù)雜，土地及農(nóng)房產(chǎn)權(quán)資料缺失、權(quán)屬爭議、違法違規(guī)等情況大量存在，過去私下交易行為問題叢生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全面推進(jìn)。
難點產(chǎn)權(quán)限制和政策配套成當(dāng)前瓶頸
實際上，基層政府工作人員對此次改革面臨的困難也有同樣的感受。郫都區(qū)國土部門相關(guān)負(fù)責(zé)人就坦言，隨著試點的不斷深入以及農(nóng)村土地征收、宅基地制度改革任務(wù)的疊加，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在程序和措施上都面臨瓶頸。
上述負(fù)責(zé)人表示，一是改革的政策配套跟進(jìn)不足，農(nóng)村土地制度改革涉及的利益關(guān)系復(fù)雜，單一政策支撐難以奏效。當(dāng)前來看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)金融服務(wù)、土地入市的財稅征管和行政審批、土地供后監(jiān)管等方面的配套政策及制度建設(shè)尚屬空白，需要加快研討并協(xié)同跟進(jìn)。
二是土地利用規(guī)劃管控缺乏彈性，農(nóng)村地區(qū)建設(shè)用地發(fā)展空間狹小，就地入市與現(xiàn)有基本農(nóng)田布局極易沖突。如何在確?；巨r(nóng)田保護(hù)面積不減少、質(zhì)量不降低的前提下，突破現(xiàn)有土地利用規(guī)劃管理模式，利用好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，確實是一個難題。
三是農(nóng)村土地二級市場沒有放開。二級市場交易管理涉及國土、房產(chǎn)、工商等多個部門，由于沒有統(tǒng)一匯總和發(fā)布信息的渠道，造成了交易信息不對稱，增加了政府精準(zhǔn)調(diào)控的難度，土地違規(guī)交易和隱性交易的隱患無法消除，不利于農(nóng)村土地市場的健康發(fā)展。
四川邁高旅游資源開發(fā)有限公司董事長張旭東認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，要想真正實現(xiàn)與國有建設(shè)用地的同價同權(quán)，順利進(jìn)行抵押融資是一把重要的尺子。但是，目前對此提供抵押貸款服務(wù)的金融機構(gòu)很少，這對改革進(jìn)程是一個很大的掣肘。
值得一提的是，有專家認(rèn)為，改革成敗與否，土地用途規(guī)劃是關(guān)鍵。目前農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點中，被拍賣的土地多用于工業(yè)、倉儲用地，少量用于商貿(mào)用地，也有一些沿海試點地區(qū)嘗試將入市后的地塊用于住宅地產(chǎn)開發(fā)，也就是俗稱的“商住兩用”型地產(chǎn)。
在成都，很多“不差錢”的投資者同樣相中了農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地潛在的巨大市場價值。但是，在對改革政策進(jìn)行一定了解后，有投資者就表示，如果完全按現(xiàn)行改革文件來操作，在試點區(qū)域投資“商住兩用”型地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)權(quán)和交易都是今后很難繞過的“一道坎”。
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