太原樓市緩慢“解凍” 政府供地節(jié)奏加快

　　春節(jié)長假結(jié)束，隨著各行各業(yè)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，太原房地產(chǎn)市場結(jié)束了假期的“休眠模式”，各大售樓處與房產(chǎn)中介門店陸續(xù)開門迎客。然而，與街頭逐漸升騰的“煙火氣”相比，省城樓市的復(fù)蘇步伐顯得更為理性和平穩(wěn)。在剛剛過去的一周，太原二手房掛牌均價(jià)呈現(xiàn)微調(diào)，市場仍處于買家與賣家的博弈期。

　　與此同時(shí)，土地市場在節(jié)后迅速開閘，多宗地塊成功出讓或掛牌，為全年的市場供應(yīng)埋下伏筆。面對已經(jīng)到來的傳統(tǒng)營銷旺季“三月小陽春”，太原市能否打破平淡，呈現(xiàn)量價(jià)齊齊升溫的亮眼走勢？

　　01

　　節(jié)后市場緩慢“解凍”買賣博弈靜待暖風(fēng)

　　春節(jié)假期后的首個(gè)周末，太原市的街頭還殘留著節(jié)日的余溫，但房地產(chǎn)市場的“復(fù)工大幕”已然拉開。山西晚報(bào)·山河+記者走訪太原萬柏林區(qū)、小店區(qū)多個(gè)在售樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然各大售樓處均已開門迎客，但與商超、餐飲行業(yè)的火熱景象相比，卻相對安靜。

　　2月28日上午，山西晚報(bào)·山河+記者來到位于萬柏林區(qū)漪汾街某品牌樓盤售樓處。門前懸掛的春節(jié)裝飾尚未撤去，但停車場內(nèi)空位充足。推門而入，暖風(fēng)撲面，幾位置業(yè)顧問正圍坐在沙盤旁整理資料，見到山西晚報(bào)·山河+記者到訪，立即起身迎接。置業(yè)顧問說，項(xiàng)目銷售初八就全員到崗了，但這段時(shí)間主要是做內(nèi)部培訓(xùn)、梳理客戶資源和制定年度計(jì)劃?！罢嬲齺砜捶康娜瞬欢?，每天僅有兩三組，大部分業(yè)主是趁假期最后幾天來看看行情。真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)談判階段的客戶很少。”在沙盤區(qū)駐足約20分鐘，山西晚報(bào)·山河+記者僅看到一組客戶匆匆進(jìn)出。置業(yè)顧問坦言，目前大范圍的集中推廣和開盤活動(dòng)尚未正式啟動(dòng)，市場完全恢復(fù)正常節(jié)奏可能要到三月中旬。

　　位于小店區(qū)晉陽街某改善型樓盤的售樓處情況類似。山西晚報(bào)·山河+記者到訪時(shí)，現(xiàn)場僅有一組客戶在洽談區(qū)低聲交談。置業(yè)顧問介紹，該項(xiàng)目定位客戶群體多為改善型人群。這部分客戶決策周期較長，節(jié)后雖然咨詢電話多了些，但到訪轉(zhuǎn)化還需要時(shí)間。“我們現(xiàn)在主要是熟悉房源的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、潛在顧客需求，為即將到來的‘小陽春’做準(zhǔn)備?！?/p>

　　與售樓處的安靜形成鮮明對比，中介公司的各大辦公地點(diǎn)，氣氛則顯得有些“火熱”?！巴嗜ゼ倨诘乃沙冢杆偾袚Q‘戰(zhàn)斗模式’！”2月26日一早，某知名中介品牌太原公司舉行了開工儀式，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人整齊列隊(duì)，高喊口號(hào)，士氣高漲；位于親賢街某大型房產(chǎn)中介的門店里，店員小王告訴山西晚報(bào)·山河+記者，節(jié)后開工就召開了全員工作會(huì)。“店長給我們每個(gè)人都定了三月份的帶看和成交目標(biāo)。雖然節(jié)后第一周實(shí)際成交量還不多，但咨詢的客戶明顯比春節(jié)期間多了，特別是學(xué)區(qū)房和剛需兩居室。”據(jù)小王介紹，春節(jié)后二手房市場出現(xiàn)了一些新變化：一方面是掛牌量有所增加，部分業(yè)主希望趁著“小陽春”盡快出手；另一方面，咨詢低總價(jià)房源的剛需客戶明顯增多，0-30萬元總價(jià)的房源搜索量很大，很多年輕人想趁著房價(jià)低位上車。

　　“從節(jié)后首周的復(fù)工情況看，太原樓市的復(fù)蘇步伐是溫和而理性的?！遍L期關(guān)注太原樓市的分析師王先生表示，一方面，近年來開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)對市場預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，推盤節(jié)奏和營銷力度都更加務(wù)實(shí)；另一方面，購房者觀望情緒依然存在，買賣雙方處于深度博弈期。他分析認(rèn)為，春節(jié)過后馬上就是三月“小陽春”，其成色將很大程度上取決于節(jié)后政策面的進(jìn)一步明朗和樓市的整體改善。目前來看，市場信心正在緩慢修復(fù)，但要實(shí)現(xiàn)真正的回暖，還需要更多利好因素的疊加。

　　02

　　土地市場率先“開閘”國央企托底成風(fēng)向標(biāo)

　　與緩慢回溫的房地產(chǎn)市場相比，土地市場則在節(jié)后迅速“開閘”，成為觀察全年樓市走向的重要窗口。

　　2月26日，太原市規(guī)劃和自然資源局公示了多宗地塊的出讓結(jié)果，涉及尖草坪區(qū)、萬柏林區(qū)和杏花嶺區(qū)，全部由國央企摘得，總成交價(jià)約1.83億元。其中，SWP-2604地塊位于尖草坪區(qū)，用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，由太原國投晉創(chuàng)谷科創(chuàng)投資有限公司以2210萬元競得；SP-2605地塊位于萬柏林區(qū)，用途為體育場館用地，由太原高鐵匯錦房屋租賃有限公司以1.1億元競得；SP-2606地塊位于杏花嶺區(qū)，用途為物流倉儲(chǔ)用地兼容批發(fā)市場用地，由太原杏花嶺國有投資有限公司以5120萬元競得?！叭诘貕K雖然都不是住宅用地，但分別對應(yīng)城市發(fā)展的不同需求，從產(chǎn)業(yè)升級(jí)到公共服務(wù)完善，再到物流體系建設(shè)，是構(gòu)成城市高質(zhì)量發(fā)展的重要元素，這對區(qū)域內(nèi)的樓市也將產(chǎn)生一定的影響?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，國央企依然是當(dāng)前土地市場的“壓艙石”，節(jié)后迅速掛地、拍地，一方面顯示出政府供地節(jié)奏在加快，另一方面，國央企的托底為全年市場的穩(wěn)定供應(yīng)開了個(gè)好頭。

　　在成功出讓三宗地塊的同時(shí)，太原市規(guī)劃和自然資源局還掛牌了多宗新地塊，其中最引人注目的是小店區(qū)三宗地塊的集中掛牌。這三宗地塊包括兩宗去年流拍的北張村城中村改造項(xiàng)目和一宗新推出的商業(yè)地塊。其中，北張村城改項(xiàng)目兩宗地塊容積率均超過6，總計(jì)出讓50余畝，出讓金超過5億元，土地每畝均價(jià)達(dá)到千萬級(jí)別?？梢灶A(yù)見，這里也將定位高端改善型住宅。“流拍地塊再上市，為開發(fā)商提供了多樣化的投資選擇，但這些地塊的成交情況將清晰反映當(dāng)前市場溫度。”業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場的表現(xiàn)往往是樓市預(yù)期的先行指標(biāo)，值得持續(xù)關(guān)注。今年2月以來，楊家堡兩宗地塊是土地市場成交的主力，再加上此次重新出讓的北張地塊，他們共同構(gòu)成了省城2026年新春土地市場的獨(dú)有畫像：內(nèi)城核心地段、容積率較高、畝價(jià)均在1000萬元左右，他們將成為檢驗(yàn)太原高端住宅市場信心的重要參考。

　　“太原土地市場成交規(guī)模已經(jīng)連年處于歷史低位，數(shù)據(jù)顯示，2025年太原土地成交僅300萬平方米，與2019年、2020年高峰時(shí)期的千萬級(jí)別相比差距不小。近年來，房企市場化拿地聚焦核心主城區(qū)或深耕區(qū)域，市場基本沒有出現(xiàn)溢價(jià)。”展望2026年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測太原供地預(yù)期將明顯增高，“土地市場的放量供應(yīng)，將為新房市場提供充足的‘彈藥’，但國央企依然是拿地主力的格局短期內(nèi)不會(huì)改變?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，精細(xì)化的拿地策略意味著房企將更多地在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，這對于購房者而言有一定的利好。

　　03

　　二手房量穩(wěn)價(jià)跌尋底新房產(chǎn)品力結(jié)構(gòu)性演變

　　根據(jù)房天下研究院發(fā)布的最新市場數(shù)據(jù)，2月第4周太原二手房掛牌均價(jià)為8448元/平方米，市場整體保持穩(wěn)定。從區(qū)域關(guān)注度來看，擁有更完善配套和較新樓盤的小店區(qū)依然是購房者搜索的絕對焦點(diǎn)，以24.23%的搜索占比高居榜首，其區(qū)域掛牌均價(jià)為9352元/平方米。緊隨其后的是迎澤區(qū)和杏花嶺區(qū)，搜索占比分別為14.14%和9.95%。顯示出太原購房需求仍主要集中在幾大主城區(qū)。此外，高品質(zhì)改善型樓盤的關(guān)注度表現(xiàn)搶眼?！霸诋?dāng)前市場環(huán)境下，擁有良好口碑、優(yōu)質(zhì)物業(yè)和成熟社區(qū)規(guī)劃的樓盤更能吸引購房者的目光?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，太原二手房市場正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整：一方面，價(jià)格敏感型買家推動(dòng)低總價(jià)房源熱度上升，不少偏遠(yuǎn)地區(qū)的“老破小”不惜“以價(jià)換量”；另一方面，追求居住品質(zhì)的改善群體持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。這種多元化需求格局，既為市場提供了穩(wěn)定性，對開發(fā)商的產(chǎn)品定位提出了更高要求。

　　與二手房市場相比，太原新房市場呈現(xiàn)出不同的特征。根據(jù)朗潤智業(yè)公布的2025年行業(yè)數(shù)據(jù)，從成交結(jié)構(gòu)看，100-120平方米經(jīng)濟(jì)型三居、120-130平方米舒適三居產(chǎn)品占據(jù)絕對主力，180平方米以上四居產(chǎn)品呈現(xiàn)上漲趨勢。這一趨勢導(dǎo)致即便新房成交套數(shù)下行，成交面積仍基本穩(wěn)定且成交均價(jià)微漲。2025年，太原新房成交均價(jià)仍微漲3%，這源于成交結(jié)構(gòu)中高端項(xiàng)目占比增多——單價(jià)2萬+的華潤單盤銷售額近20億元、金茂單盤近13億元。在產(chǎn)品層面，2025年被稱為太原“好房子”元年，下半年以來，多個(gè)項(xiàng)目的高贈(zèng)送小戶型新品推售，90平方米以下及100-110平方米三居呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。從新舊產(chǎn)品對比來看，新品單價(jià)普遍上漲500-2000元/平方米，但綜合產(chǎn)品得房率及套總價(jià)來看，高贈(zèng)送新品性價(jià)比更高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2026年，隨著各類新規(guī)落地與市場反饋結(jié)合，樓市品質(zhì)改善產(chǎn)品仍將迎來一波發(fā)展機(jī)遇。3米及以上層高、更高得房率、更寬客廳尺度、更優(yōu)的隔音、更有質(zhì)感的外立面，正逐步成為市場主流。2026年太原潛在項(xiàng)目基本都在主城區(qū)：龍城大街、楊家堡、晉陽街等，太原“低公攤”項(xiàng)目將繼續(xù)增加，其均價(jià)預(yù)期均有5-10%的漲幅調(diào)整。從當(dāng)前市場反饋來看，這種高贈(zèng)送率、室內(nèi)空間利用率高、實(shí)用性突出的產(chǎn)品，成交價(jià)雖高于周邊競品，卻普遍熱銷。

　　04

　　“小陽春”成色謹(jǐn)慎樂觀市場仍處信心修復(fù)期

　　面對即將到來的傳統(tǒng)營銷旺季，業(yè)內(nèi)人士普遍給出了謹(jǐn)慎樂觀的判斷。而市場信心修復(fù)并非來自單一維度，是由保障房的熱銷、停工項(xiàng)目的盤活以及城市更新政策的破局共同編織而成。

　　2025年，太原成為全國保障房建設(shè)的先鋒城市。兩個(gè)保障房項(xiàng)目入市后，均實(shí)現(xiàn)了“熱銷潮”。進(jìn)入2026年，保障房建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，尖草坪和晉源區(qū)的錦繡金橋和錦繡古城即將到來，這將為市場注入更多的活力。與此同時(shí)，在保交樓政策的推動(dòng)下，太原多個(gè)停滯多年的項(xiàng)目近期傳來復(fù)活消息，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。山西晚報(bào)·山河+記者了解到，位于小店區(qū)某停滯多年的項(xiàng)目簽約知名房企進(jìn)行代建；長治路某商業(yè)體在2025年進(jìn)行了人員重組，預(yù)計(jì)2026年復(fù)工；萬柏林區(qū)某知名商辦項(xiàng)目在近期下發(fā)了部分樓棟的預(yù)售證?！斑@些項(xiàng)目的推進(jìn)，對于穩(wěn)定市場預(yù)期、修復(fù)購房者信心至關(guān)重要?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，停工項(xiàng)目的盤活不僅解決了歷史遺留問題，也為市場注入了積極信號(hào)。購房者看到政府有決心、有能力解決這些問題，對期房的信任度會(huì)逐步恢復(fù)。此外，《太原市城市更新條例（征求意見稿）》發(fā)布。根據(jù)條例，省城將通過自主拆舊建新、創(chuàng)新土地政策等機(jī)制，讓全城住房供應(yīng)、社區(qū)價(jià)值與區(qū)域發(fā)展迎來新一輪變革提質(zhì)。

　　這些力量相互交織，為三月傳統(tǒng)旺季鋪墊了復(fù)雜而真實(shí)的底色?！俺山涣亢投孪啾瓤隙〞?huì)有一個(gè)上漲，畢竟二月有春節(jié)假期?！倍辔皇茉L的業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，三月成交數(shù)據(jù)將明顯優(yōu)于二月，這是季節(jié)性因素決定的正?，F(xiàn)象。從歷史規(guī)律看，春節(jié)過后隨著天氣轉(zhuǎn)暖、看房便利性提高，樓市通常會(huì)迎來一波成交小高峰。在價(jià)格端，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為將保持穩(wěn)定?！艾F(xiàn)在還是買方市場，開發(fā)商不敢輕易漲價(jià)，二手房業(yè)主也不敢隨意調(diào)高掛牌價(jià)?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李表示，目前市場整體供大于求，無論是新房還是二手房，都缺乏漲價(jià)的動(dòng)力。此外，今年的“小陽春”將呈現(xiàn)明顯的分化特征。從區(qū)域看，擁有更完善配套和較新樓盤的區(qū)域依然是市場的“領(lǐng)頭羊”，而一些遠(yuǎn)郊區(qū)域，如清徐、陽曲、晉源西山片區(qū)等，配套設(shè)施薄弱，庫存高，房價(jià)可能面臨下行壓力。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，省城樓市仍處于信心修復(fù)期。盡管國央企拿地、爛尾項(xiàng)目復(fù)工等消息對市場信心有所提振，但購房者對未來收入預(yù)期、房價(jià)走勢的擔(dān)憂依然存在，觀望情緒短期內(nèi)難以完全消散。對于購房者來說，這或許是一個(gè)可以耐心挑選、從容上車的好時(shí)機(jī)。隨著三月傳統(tǒng)旺季的到來，開發(fā)商的推盤力度和優(yōu)惠措施有望加大，屆時(shí)市場的真實(shí)成色將得到最終檢驗(yàn)。（記者 柴旭暉）

　　轉(zhuǎn)自：山西晚報(bào)·山河+

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