最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)十條”全解讀

　　新版“國(guó)四條”公布僅兩天，國(guó)務(wù)院17日又下發(fā)其細(xì)化文件：《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（下稱(chēng)“國(guó)十條”）。綜合2004年至今的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看到，此次調(diào)控，政府已盡其所能。除了尚未出臺(tái)的房產(chǎn)稅，目前能夠動(dòng)用的一切手段都已經(jīng)被用到了極限。

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，“國(guó)十條”的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊，針對(duì)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的區(qū)域，而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。

　　地方政府：

　　穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將問(wèn)責(zé)

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，“國(guó)十條”的嚴(yán)厲體現(xiàn)在兩方面：一是將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)穩(wěn)定等量齊觀(guān)，這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)危害性“評(píng)級(jí)”最嚴(yán)重的一次；二是首次將地方政府責(zé)任放在了《通知》的醒目位置，要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，工作不力的要追責(zé)。

　　以上政策在國(guó)土部出臺(tái)的配套政策以及銀行信貸等方面都得到了體現(xiàn)。房?jī)r(jià)調(diào)控已從中央性舉動(dòng)變成了地方政府責(zé)任，比如要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等。

　　有人認(rèn)為，這次的政策中還有一些缺口未直接規(guī)定，如將采取限定購(gòu)房套數(shù)等“臨時(shí)性措施”的權(quán)力賦予了地方政府。

　　信息：

　　加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)

　　值得注意的是，“國(guó)十條”要求住建部加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。這意味著，個(gè)人跨區(qū)域購(gòu)房行為將得到有效監(jiān)控?？梢暈閷?duì)異地炒房不予貸款的補(bǔ)充，個(gè)人跨區(qū)域的購(gòu)房信息將得到有效監(jiān)管與披露。

　　金融：

　　高房?jī)r(jià)地區(qū)三套房停貸

　　此前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍。

　　“國(guó)十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時(shí)，要求對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。

　　針對(duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　土地：

　　超額供地 探索出讓方式

　　國(guó)土部此前宣布的供地計(jì)劃將今年土地供應(yīng)總量提高到18萬(wàn)公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶(hù)型等住房供地比例將達(dá)到77%，單中小套型商品房供地計(jì)劃就已經(jīng)超過(guò)了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國(guó)務(wù)院要求總量的一倍以上。

　　另外，此次提出，探索“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。

　　稅收：

　　研究制定調(diào)節(jié)收益政策

　　此次“國(guó)十條”沒(méi)有提新的稅收政策，但要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策?？梢哉f(shuō)，除這一稅收政策尚未推出外，目前所能動(dòng)用的一切手段都已被使用到最大極限。

　　接下來(lái)各主管部門(mén)的細(xì)則肯定會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰呼吁，即使開(kāi)征房產(chǎn)稅，也一定要遵循“不都收，分等級(jí)”的原則，這樣才能更好地體現(xiàn) “差異化住房政策”的思路。

　　◎　歷年國(guó)家調(diào)控政策及市場(chǎng)反應(yīng)

　　2004年 《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：2005年，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，最大降幅超過(guò)20%；除上海之外，全國(guó)各地房?jī)r(jià)繼續(xù)大肆上漲。

　　2005年 先后發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（老國(guó)八條）和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（新國(guó)八條），對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

　　2006年 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)十五條），要求新開(kāi)工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，漲幅相對(duì)平穩(wěn)，中小戶(hù)型房增加。

　　2007年 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》和《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲，地王頻現(xiàn)。政策出臺(tái)后，2008年，全年房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌。

　　2008年 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見(jiàn)》，松綁二套房貸。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：其他金融政策全線(xiàn)松綁，2009年樓市復(fù)蘇，后大漲。

　　2009年 《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施》（國(guó)四條），個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：短期內(nèi)現(xiàn)觀(guān)望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)。

　　2010年 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)十一條），要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王，3月后房?jī)r(jià)飆升。（劉秀浩整理）

來(lái)源：東方早報(bào)

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