房產(chǎn)稅或?qū)⑸羾覍用?，征收范圍醞釀擴(kuò)大

一個默默無名的稅種，卻成為了后“國十條”時代，最大一條利空政策。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 上海擬對住宅開征房產(chǎn)稅消息紛傳，一位接近國家稅務(wù)總局的專家提醒：按照稅法規(guī)定，地方政府沒有權(quán)力擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍；假如上海對非經(jīng)營性住房開征房產(chǎn)稅確有其事，則表明國家層面將有新政策出臺。

　　這位專家透露，國家稅務(wù)總局可能將在5月20日之前出臺一份關(guān)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍的文件。但記者就此向國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司詢問時，該司有關(guān)人士表示“不知情”。

　　房產(chǎn)稅是已有稅種，由于只是對經(jīng)營性住房進(jìn)行征收，很多地方政府對居民購買住宅，一般都免征房產(chǎn)稅。即使居民出租住房，也很少申報(bào)和繳納房產(chǎn)稅。

　　上述接近稅務(wù)總局的專家稱，新的辦法將是直接對原有房產(chǎn)稅范圍進(jìn)行擴(kuò)大，并提出可操作執(zhí)行的辦法，具體房產(chǎn)稅的認(rèn)定工作，可由各地政府根據(jù)具體情況來執(zhí)行。

　　擴(kuò)大征收范圍

　　多年從事物業(yè)稅評估工作我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉表示，直接擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，避開出臺物業(yè)稅帶來的立法程序麻煩，是一種“準(zhǔn)物業(yè)稅”。利于逼迫市場上空置房屋轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售，對抑制房價有很大作用。

　　按照房產(chǎn)稅征收條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：一是按照房屋的剩余價值進(jìn)行征收，采取房價扣除10%-30%后，乘以1.2%進(jìn)行征收。另一種方式是按照租金進(jìn)行征收，是租金比例的12%。

　　胡景暉介紹說，房產(chǎn)稅是按照年進(jìn)行征收的，因此具有替代物業(yè)稅的作用。以一套價值100萬元的房產(chǎn)來說，其每年需要繳納的房產(chǎn)稅稅金為8400元1000000×70%×1.2%。

　　也就是說，房產(chǎn)稅征收范圍將要從經(jīng)營性住房擴(kuò)大到非經(jīng)營性住房。至于對哪些住宅進(jìn)行征收，則需要看地方細(xì)則。

　　《上海證券報(bào)》稱，根據(jù)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅征收對象是經(jīng)營性物業(yè)，而此次上海方案將把持有多套住宅解釋為經(jīng)營行為。房產(chǎn)稅稅率為0.8%。上?？赡軆H對三套及以上房屋征收。而此前財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，建議開征房產(chǎn)稅，對居民第一套住宅實(shí)行永久免稅。

　　胡景暉稱，這次“國十條”力度空前強(qiáng)大。北京出臺了“限購”的政策，重慶出臺了提高土地增值稅預(yù)征率政策，上海醞釀房產(chǎn)稅政策。而前兩者政策，要么是地方行政性手段，要么是根據(jù)已有的稅收管理辦法提出的。唯獨(dú)上海提出的對非經(jīng)營性住房開征房產(chǎn)稅的政策，是需要國家稅務(wù)總局通過的。

　　按此推論，全國范圍內(nèi)對非經(jīng)營性住房開征房產(chǎn)稅可能是趨勢。

　　有關(guān)人士分析，直接擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，只需要國家稅務(wù)總局出臺一個政策文件就可以，難度不大，而且很快就可以推出。

　　如果對非經(jīng)營性住房征收房產(chǎn)稅，其調(diào)控政策效果將是十分巨大的。

　　北京四環(huán)以內(nèi)的住宅，每套價格平均都在200萬元。而在2008年實(shí)行房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策認(rèn)定時，北京二環(huán)以內(nèi)的房屋價格在215萬元以內(nèi)的才被認(rèn)定為可優(yōu)惠稅收的房屋。

　　上述稅務(wù)專家指出，房屋價格隨著房價而急速膨脹，符合房產(chǎn)稅開征的目的?！跋嚓P(guān)文件中就提出，房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入的工具。因此，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍有利于調(diào)節(jié)社會收入分配，還可以抑制房價?！?/p>

　　胡景暉說，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京等一線城市房屋空置率在20%。如果擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，將使大量空置和閑置的住宅入市，轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售，這樣可以很快增加市場房屋供應(yīng)房源，對房價抑制有很好的作用。

　　按照每套價格200萬元計(jì)算，如果空置房屋，則每年需要自己繳納16800元的房產(chǎn)稅。這對于普通家庭來說，都是一個不小的負(fù)擔(dān)。胡景暉說，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，是落實(shí)“國十條”當(dāng)中提出的研究制定合理引導(dǎo)居民住房消費(fèi)的稅收體制的措施。

　　操作難題待解

　　擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，首先要確定的是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收，還是在持有環(huán)節(jié)征收。

　　根據(jù)房產(chǎn)稅原有的管理辦法，其定位也是每年征收；加之“國十條”提出的研究引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的稅收。綜合多種因素，上述接近國家稅務(wù)總局的專家表示，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，在持有環(huán)節(jié)征收的可能性最大。

　　雖然擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，相對于開征物業(yè)稅來說，已經(jīng)省去了立法的麻煩。但是如果房產(chǎn)稅立足于持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的話，其征收難度不亞于物業(yè)稅。

　　參加過多次物業(yè)稅空轉(zhuǎn)征收評估工作的胡景暉表示，如果實(shí)現(xiàn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，則政府需要建立一個龐大的數(shù)據(jù)庫。

　　北京此前提出物業(yè)稅空轉(zhuǎn)，也僅是對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行模擬。因?yàn)檫@些房屋都有商業(yè)租賃合同，而且地點(diǎn)比較集中，有利于政府進(jìn)行征稅管理。即使這樣，一些零散的商業(yè)寫字樓或居民住宅改商的，仍然難以征收。 如果對非經(jīng)營性住房也征收房產(chǎn)稅，勢必需要政府有一個每戶家庭的住房情況登記系統(tǒng)。需要公安、民政、建設(shè)、稅務(wù)、財(cái)政等至少五部門聯(lián)手來建立。即使這樣，仍然不可避免一些假離婚、他人名字購房等偷逃稅的手段。

　　如果在持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，存在一系列操作性難題。不過，國家稅務(wù)總局僅是制定一個政策文件，對于如何認(rèn)定、征收等問題，都由地方政府根據(jù)自己的實(shí)際情況來推行。

　　《上海證券報(bào)》稱，上海開征房產(chǎn)稅將依據(jù)家庭人均居住面積。如果符合征收條件，則家庭每年要繳納房屋價值的0.8%作為房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的評估依據(jù)是房屋的評估價格，而非交易價格。此外，上海房產(chǎn)稅開征，將對出租房屋并繳納了房產(chǎn)稅的業(yè)主，不征收房產(chǎn)稅。也就是說，這種政策的目的在于鼓勵多套房屋的持有者，將房屋進(jìn)行出租或出售。

　　胡景暉說，在持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，面臨最大的問題有三：一是確定征收對象；二是確定征稅標(biāo)準(zhǔn)；三是確定征收效果。

　　“征收對象究竟是按照家庭房屋套數(shù)計(jì)算，還是按照人均面積計(jì)算，屆時國家稅務(wù)總局文件中未必有明確的規(guī)定。而對于地方政府來說，擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅，也面臨很多技術(shù)性難題?！?/p>

　　除了認(rèn)定問題以外，更重要的則是征收效果問題。

　　“對于空置房屋如何認(rèn)定？”胡景暉說，這些都是技術(shù)性難題。還有一點(diǎn)不可回避的問題就是，這種持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，其征收以后如果不能給地方政府一定的利益分成，則地方政府未必有積極性將本地區(qū)的重要財(cái)產(chǎn)稅種，進(jìn)行嚴(yán)厲的征收。

　　上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，房產(chǎn)稅擴(kuò)大征收范圍，可能重要意義不在于其征收了多少稅，而是能將房地產(chǎn)綜合稅種從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，進(jìn)而引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)——對于抑制房價，房產(chǎn)稅更是一個重磅炸彈。（作者：賈海峰）

來源：中國證券報(bào)

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