上市房企上半年近半數(shù)營收下滑

　　下半年甚至更長一段時間內(nèi)，去庫存將是房企的最重要目標

　　上市房企的半年報披露已經(jīng)結(jié)束，作為房企上半年業(yè)績的“體檢表”，通過幾個關(guān)鍵指標的分析比對，無疑可以更加清楚房企過去半年的經(jīng)營狀況，同時，也能對未來行業(yè)可能的發(fā)展趨勢作出預測。

　　營收增長與凈利增長背離

　　根據(jù)最新披露的半年報信息，證券時報記者排除了一些房地產(chǎn)業(yè)務沒有連續(xù)性的上市公司，最終共有106家上市公司符合要求。

　　統(tǒng)計結(jié)果顯示，上半年房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入的增長率，與凈利潤同比增長率相比，呈現(xiàn)一種較為嚴重的背離。具體表現(xiàn)為，上述公司上半年平均營業(yè)收入同比增長率均值為20.82%；與此對應的是，凈利潤同比增長率均值為-31.37%。就營業(yè)收入同比增長率這一指標來看，有58家上市公司的這一數(shù)據(jù)為正值，有48家為負值，即近半數(shù)房企營收下滑，而凈利潤增長率為正的上市公司總數(shù)為56家。

　　從凈利潤總額來看，A股上市房企中，萬科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福位列三甲，三家公司上半年凈利潤分別為48.1億元、38.2億元及23.0億元。

　　以傳統(tǒng)A股“招保萬金”四家龍頭公司的半年報數(shù)據(jù)分析，萬科和保利的業(yè)績已與另外兩家龍頭房企拉開距離。金地集團半年報顯示，上半年實現(xiàn)營收90.84億元，同比增加3.29%；實現(xiàn)凈利潤1.58億元，同比下降49.91%。招商地產(chǎn)半年報顯示，公司上半年營收160.47億元，同比下降0.54%；凈利潤17.85億元，同比下降30%。

　　另外，作為A股上市房企中產(chǎn)品線定位最為高端的華僑城，其營業(yè)收入同比增長率與凈利潤同比增長率分別為28.05%和5.21%。這或許表明在上半年房地產(chǎn)業(yè)的整體調(diào)整環(huán)境中，以豪宅為主打產(chǎn)品的房企，也不能避免陷入凈利潤增速遠不及營業(yè)收入增速的境地。

　　凈資產(chǎn)收益率大范圍下降

　　證券時報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，列入統(tǒng)計范圍內(nèi)的106家房企，上半年絕大多數(shù)出現(xiàn)了凈資產(chǎn)收益率同比下降的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率不斷下降，房企的利潤空間收窄。

　　列入統(tǒng)計范圍的106家房地產(chǎn)上市公司，僅有12家2014年上半年的凈資產(chǎn)收益率實現(xiàn)同比增長，占比僅為11.32%。 “招保萬金”四家A股傳統(tǒng)代表性房企的凈資產(chǎn)收益率，均出現(xiàn)不同程度的下滑。其中，萬科A的凈資產(chǎn)收益率從去年上半年的6.91%，下降到今年的6.13%；保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率從去年上半年的7.80%，下降到今年同期的7.21%；招商地產(chǎn)這一指標從10.38%下降為6.53%；金地集團這一指標從1.29%下降為0.54%。

　　不過，從相關(guān)研究部門的歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年上半年上市房企凈資產(chǎn)收益率的普遍下降，只是過去趨勢的延續(xù)。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會今年5月發(fā)布的報告顯示，上市房企2013年度凈資產(chǎn)收益率仍處于自2009年以來的下行通道中，平均水平由上年的11.23%下降至11.09%。據(jù)該報告介紹，這一指標自2009年以來一直處于逐年下降的態(tài)勢。

　　龍頭房企拿地變謹慎

　　一般來說，當報告期內(nèi)房企銷售收入不及拿地支出時，就會出現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負的現(xiàn)象，反之則為正值。從上述106家上市公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分析，僅有30家公司這一數(shù)值為正。其中，京能置業(yè)在2014年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增速最快，同比增長1221%，達到5.10億元。另外，萬科A今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最高，為34.33億元。同時，萬科A該數(shù)值的同比增速也高達135.05%。

　　萬科董秘譚華杰近期公開表示，總體來看上半年房價出現(xiàn)了下跌，但是地價沒有下跌反而在上升。在這種情況下萬科選擇持有現(xiàn)金，謹慎投資土地。半年報披露信息顯示，萬科報告期內(nèi)新增19個開發(fā)項目，按權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約264.1萬平方米，而2013年同期公司新增的按權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積為342萬平方米。這一數(shù)值較去年同期下降22.75%。

　　A股目前唯一能與萬科在規(guī)模上媲美的保利地產(chǎn)，較去年下半年拿地態(tài)度也更加謹慎。2014 年上半年保利新增項目19個，按全口徑計算，上半年土地投資金額為216億元，占銷售金額的比例為33%。雖然2013年上半年，保利地產(chǎn)拿地金額占當期銷售額比例僅為25.3%，但由于保利地產(chǎn)2013年全年拿地金額占銷售金額的比例高達45%，由此可以推斷，保利地產(chǎn)2013年下半年的這一比值遠高于45%。據(jù)此推斷，相比去年下半年，保利地產(chǎn)的拿地態(tài)度也顯得更加謹慎。

　　存貨壓頂下半年或降價

　　作為行業(yè)風向標的萬科，其定期報告對后市走勢的分析，往往因其行業(yè)地位而具備相當?shù)臋?quán)威性。按萬科A2014半年報分析，截至 6月底，全國14個主要城市的新房庫存面積已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積由 2013年底的 1.22億平方米上升至 1.35億平方米，庫存去化周期按最近三月移動平均成交面積計算由 2013年底的 9.8個月上升至 15.4個月。上述數(shù)據(jù)表明，下半年甚至更長一段時間內(nèi)，去庫存將是房企的最重要目標。

　　證券時報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，A股上市的房地產(chǎn)公司中，上半年銷售目標完成率超過50%的，僅有萬科一家。另外三家具有代表性意義的房企保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團的目標完成率分別為43%、36%和28%。研究人士認為，房企若要實現(xiàn)全年銷售目標，在目前并不景氣的市場環(huán)境下，下半年需采取降價走量的銷售策略。

　　中信證券研究員陳聰認為，在今年剩下的4個月時間里，不少房地產(chǎn)企業(yè)必須以降低毛利，大規(guī)模推貨為代價，以求存貨去化。陳聰分析，雖然近期資金成本下降，但今年金融機構(gòu)更傾向支持龍頭公司，此前資金緊張的企業(yè)不會普遍受益于這一輪資金成本的下降。銷售回款將是絕大多數(shù)中小公司最關(guān)鍵的資金來源，企業(yè)的推貨動力不可能下降。

來源：證券時報

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