11月房地產(chǎn)行業(yè)淡季不淡 樓市銷售量價齊升

　11月份房地產(chǎn)行業(yè)銷售淡季不淡，樓市銷售繼“金九銀十”取得良好銷售成績之后繼續(xù)較快增長，行業(yè)投資增速、新開工面積增速及行業(yè)資金來源增速等數(shù)據(jù)都有所回暖，行業(yè)正在進一步強勁復(fù)蘇。

　　房地產(chǎn)投資增速擴大

　　據(jù)國家統(tǒng)計局9日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個百分點，較去年1-11月份增速大幅回落13.2個百分點。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%。

　　而11月單月房地產(chǎn)投資7143億元，同比上升28.5%，大幅高于年初以來15.9%的月度平均水平，投資額絕對值成為繼6月和9月以來的年內(nèi)第三高點，增速較10月上升12.9個百分點；環(huán)比上升8.5%。

　　數(shù)據(jù)還顯示，1-11月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，同比增長14.8%，增速比1-10月份提高0.5個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，增長19.4%，增速提高3個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，增長19.5%，增速提高2個百分點。

　　可見，前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速整體延續(xù)回暖態(tài)勢，中部和西部地區(qū)投資增速回暖力度較為明顯。分析本月房地產(chǎn)投資增速擴大的原因，一方面是去年銷售項目價格下降使得毛利水平下降，要維持盈利需結(jié)算更多項目，年末施工進度受結(jié)算壓力影響有所提速；另一方面是剛需產(chǎn)品、一二線城市的庫存去化后，開發(fā)商結(jié)構(gòu)性的補充土地庫存，11月土地購置費用以及新開工有所增加的影響；還有個就是去年低基數(shù)的影響。

　　與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增幅繼續(xù)擴大。數(shù)據(jù)顯示，1-11月房地產(chǎn)投資資金來源為85802億元，同比增長14.1%，增速繼續(xù)上升2.5個百分點。從資金來源分析，1-11月國內(nèi)貸款、自籌資金和定金預(yù)收款分別同比上升16.1%、13.8%和20.2%，占比較10月分別下降0.5、持平和上升0.3個百分點。不過，從11月資金來源與投資額比看，行業(yè)整體資金仍處于緊張狀態(tài)，11月該比值為1.325，較10月繼續(xù)下降0.1個百分點，接近歷史最低水平。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增速連續(xù)觸底回升，開發(fā)貸的放寬加之個人按揭貸款以及由于商品房銷售連續(xù)回暖帶動的定金及預(yù)售款情況的改善仍然是主要的驅(qū)動力量。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增速繼續(xù)擴大，這將給房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回升帶來一定的推動作用。同時，開發(fā)企業(yè)的新開工和施工規(guī)模增速也都在回升，后期房地產(chǎn)行業(yè)投資增速進一步回升的勢頭較為明確。由于同比基數(shù)較低，開發(fā)商拿地熱情持續(xù)，年末投資增速有望繼續(xù)小幅提升。

　　商品房銷售增長強勁

　　同時，繼“金九銀十”樓市銷售數(shù)據(jù)回暖之后，11月樓市需求一反常態(tài)繼續(xù)旺盛，商品房銷售增長勢頭較為強勁。

　　據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，1-10月份為下降1.1%，這是今年首次商品房累計銷售面積超越上年。其中，住宅銷售面積增長2.3%，辦公樓銷售面積增長11.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.7%。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點；其中，住宅銷售額增長10.4%，辦公樓銷售額增長4.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.2%。

　　11月單月商品房實現(xiàn)銷售12962萬平米，7225億元，環(huán)比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月銷售額占1-11月累計銷售額比重為13.5%，而歷史上該比值最高為2006年12.9%。其中，11月當月住宅銷售面積同比上升32%，環(huán)比上升24%，住宅單月銷售面積絕對值及同比漲幅均為年內(nèi)最大值，其中同比漲幅連續(xù)兩周創(chuàng)年內(nèi)最大值。11月份房地產(chǎn)市場成交明顯大增顯示出市場信心穩(wěn)定。

　　東部銷售數(shù)據(jù)回暖明顯

　　1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬平方米，同比增長5.0%，增速比1-10月份提高3.6個百分點；銷售額32240億元，增長10.2%，增速提高3.5個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，增長3.8%，1-10月份為下降0.5%；銷售額10346億元，增長11.3%，增速提高3.7個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬平方米，下降3.5%，降幅縮小2.8個百分點；銷售額10940億元，增長4.2%，增速提高3.3個百分點。

　　從上述區(qū)域上看，僅西部地區(qū)銷售面積累計同比仍有所下降，其他地區(qū)累計銷售面積同比均有所上升，且西部地區(qū)累計銷售面積同比降幅也在收窄。11月供應(yīng)略有釋放，同時房價穩(wěn)定，信貸未見收緊，政策平穩(wěn)，導(dǎo)致11月銷售有所放量。預(yù)計年末市場人氣不減，供給溫和放量，需求有望持續(xù)，房地產(chǎn)銷售將保持相對穩(wěn)定。

　　同時，數(shù)據(jù)還顯示，11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加119萬平方米。目前整體行業(yè)庫存仍高，房企后續(xù)“以價換量”的策略仍將是主流。

　　隨著投資和銷售數(shù)據(jù)的回暖，開發(fā)商拿地的熱情也比較高漲，土地市場繼續(xù)回暖，局部市場表現(xiàn)尤為活躍。

　　土地市場依舊活躍

　　目前銷售市場持續(xù)回暖使得開發(fā)企業(yè)對市場的前景信心進一步加強，開發(fā)企業(yè)投資購地熱情重新被激發(fā)，近期相對熱鬧的土地市場可見一斑，多城市土地市場出現(xiàn)溢價，而且一些城市地王也頻現(xiàn)。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個百分點；土地成交價款6594億元，下降10.3%，降幅縮小1.5個百分點。11月單月土地購置面積和費用分別同比上升16.8%和下降21.1%，累計下降14.8%和10.3%，環(huán)比上升144.7%和上升83.7%。

　　本年土地購置面積和土地成交價款繼續(xù)回落，但降幅開始收窄，地價則連續(xù)7個月上漲。據(jù)了解，10月份以來，地方政府出于年底沖刺土地出讓目標的考慮開始集中推地，開發(fā)商也在銷售好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流充裕的基礎(chǔ)上，為了補庫存而積極入市拿地，從而造成土地市場的持續(xù)回暖。

　　不過，由于土地購置面積的增速持續(xù)低于市場銷售的增速，預(yù)計未來2-3年仍然會面臨新房供應(yīng)不足的情況。同時，由于土地價格較為堅挺，也預(yù)示者開發(fā)商的購地成本居高不下，未來房價也面臨著較大的上漲壓力。

　　房價延續(xù)上漲態(tài)勢

　　據(jù)中國指數(shù)研究院本月初公布數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中60個城市環(huán)比上漲，38個城市環(huán)比下跌，2個城市持平。

　　與上月相比，本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少4個，其中跌幅在1%含1%以上的有10個；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加4個，其中漲幅在1%以上的有17個，較上月減少1個。同比來看，全國100個城市住宅均價連續(xù)第8個月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個百分點。

　　數(shù)據(jù)還顯示，為樓市風(fēng)向標的北京、上海等十大城市，11月份的住宅均價為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%，環(huán)比漲幅超出百城平均水平0.13個百分點，與去年同期相比上漲0.15%，為今年以來首次同比上漲。

　　可以看出，11月份新房價格依舊延續(xù)上漲的態(tài)勢。目前房地產(chǎn)行業(yè)在年末出現(xiàn)翹尾行情，各大開發(fā)商由于已提前完成年度計劃，銷售已經(jīng)無壓力，開始提價賺利潤，住宅均價有所上揚。

　　目前來看，全國樓市“量價齊漲”態(tài)勢再次顯露，只是在嚴厲的調(diào)控之下，房價大幅上漲的可能性或不大?；谥醒朊髂昃S持穩(wěn)增長的基調(diào)，預(yù)測明年房價走勢將仍呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，不過，房價重回升勢可能帶來調(diào)控預(yù)期升溫。

來源：鋼聯(lián)資訊

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