全國8主要城市房價環(huán)比下跌

　　樓市的基本面一反常態(tài)。

　　國家統(tǒng)計局5月18日公布的4月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有8個，持平的城市有18個，上漲的城市有44個。此前3月公布的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比下降城市僅為4個。全國住宅市場的降價范圍正在擴(kuò)大。

　　最能為房價代言的二手房數(shù)據(jù)亦有降溫跡象。4月，環(huán)比價格下跌的城市有22個之多，其中包括房價漲幅曾一直遙遙領(lǐng)先的北京。另外，價格持平的城市有13個，上漲的城市有35個。

　　曾經(jīng)，一、二線城市的房子還很熱銷，但此刻，全國樓市的開發(fā)商都一臉倦意，“房子真的不好賣了?！迸c此同時，有開發(fā)商向記者表示，已經(jīng)暫停拿地。

　　一線城市房價環(huán)比漲幅連續(xù)收窄

　　“回歸一線城市。”早在限購令出臺的2011年，就有國企開發(fā)商高管對早報記者表示，二、三線城市的房屋庫存會慢慢清掉，以后主攻一線城市。為了擴(kuò)張版圖，該國企近期正準(zhǔn)備成立一只基金，專門收購二級市場的改造項(xiàng)目。

　　此后，越來越多的開發(fā)商宣稱，要收縮三、四線城市戰(zhàn)線，更多投向庫存緊缺的一、二線城市。

　　2013年的樓市，多個開發(fā)商宣稱銷售目標(biāo)要沖破千億元，其中，一線城市貢獻(xiàn)良多。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份的新建商品住宅價格，北京和深圳環(huán)比上漲0.2%，上海環(huán)比上漲0.3%，廣州環(huán)比上漲0.1%。這是一份溫度漸冷的數(shù)據(jù)。2013年，北上廣深的房價一直領(lǐng)漲全國，最高漲幅曾分別高至3.1%、3.2%、2.5%和2.8%，即便在傳統(tǒng)淡季的12月，北上廣深也都保持著超過0.6%的漲幅。今年以來，北上廣深四個一線城市房價漲幅逐月收窄。

　　一位外資開發(fā)商表示，自從去年11月以來，旗下的樓盤就再沒漲價過。而2013年下半年，因?yàn)槌山涣勘q，樓盤每個月都會上調(diào)2%的價格。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的44個城市中，漲幅比3月份回落的城市有31個，比3月份增加了3個；最高漲幅為0.4%，比3月份回落了0.2個百分點(diǎn)。70個大中城市房價走勢總體平穩(wěn)小幅上升，但漲幅收窄。其中，新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅為0.1%，比3月份收窄0.2%。

　　同去年相比，70個城市的房價漲幅也在回落。但一線城市仍然領(lǐng)漲，上海新建住宅同比上漲最高至11.5%，北京、廣州和深圳的同比漲幅都超過8.9%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價指數(shù)走勢和預(yù)期一致，呈現(xiàn)環(huán)比和同比逐漸收窄的趨勢，這說明盡管房價依然在漲，但漲幅越來越受牽制。今年看跌情緒異常濃厚，導(dǎo)致了產(chǎn)品的庫存去化較難。整個信貸政策都在收緊，供求雙方的入市腳步被羈絆。另外，庫存量的不斷積壓，進(jìn)一步導(dǎo)致價格出現(xiàn)下行的風(fēng)險。

　　對于樓市4月份量價總體欠佳，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要有三方面原因：第一，銀行信貸緊縮持續(xù)影響樓市成交節(jié)奏。銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致4月份市場短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”，盡管5月份央行明確提出首先滿足首套自住需求房貸，但是，受銀行信貸額度限制及利率下調(diào)周期的影響，短期看來，還很難快速對市場起到刺激成交的作用。因此，銀行信貸緊縮導(dǎo)致“錢荒”、利率上浮的現(xiàn)象甚至?xí)绊懙?014年上半年整體市場的行情。

　　第二，“救市”措施促使企業(yè)博弈市場，量價難以有起色。4月份大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場策略，導(dǎo)致整體市場在目前階段表現(xiàn)相對保守。尤其是4月份部分城市開始放松樓市限購等“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購，無錫戶籍新政刺激樓市需求等措施，反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，也不利于市場成交量拉開節(jié)奏；從成交價格的角度來看，盡管房源定價更貼近市場，但也處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲或下跌的動力。

　　第三，大型房企開始大幅降價，但還沒有大范圍拉開。在當(dāng)前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個房企及當(dāng)前市場庫存的關(guān)鍵。

　　從4月份來講，大型品牌房企總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但這種不夠明朗的狀態(tài)，應(yīng)該不會持久。從開發(fā)企業(yè)心態(tài)來講，目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對于當(dāng)前期望值已沒有之前那么高，預(yù)計二季度，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會采取比較現(xiàn)實(shí)的降價回籠資金的市場策略。

　　無錫今年房價環(huán)比首跌

　　除上海外，長三角成了房價的“重災(zāi)區(qū)”。

　　杭州的新房今年元月就開始環(huán)比微跌0.1%，此后的兩個月雖然房價持平，但成交量停滯。4月，杭州新房價格繼續(xù)環(huán)比下降0.7%。包含九龍倉、萬科、雅戈爾等多個開發(fā)商都先后選擇降價促銷。

　　這緣于局部地區(qū)供應(yīng)過剩。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2014年4月杭州市區(qū)含蕭山、余杭新建商品房簽約量為5419套，同比下降38.1%，環(huán)比上升35.8%。

　　無錫新房年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，微跌0.2%。難怪綠城中國董事長宋衛(wèi)平5月17日發(fā)表的博文寫道：6年前綠城拿的地，如今蓋起了在當(dāng)?shù)爻鲱惏屋偷暮梅孔?，價格也不貴，但……成了難以消化的庫存。

　　時間回到2012年，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在與綠城中國合作的項(xiàng)目蠡湖香樟園的一棟別墅里，對早報記者表示，“我和宋衛(wèi)平定下君子協(xié)議，以后在蘇南區(qū)域都要用我們的合資公司拿地?！倍瘢趧?chuàng)綠城的團(tuán)隊在長三角各個城市活躍拿地，但宋衛(wèi)平卻因這個項(xiàng)目心生倦意。

　　庫存同樣高企的溫州房價仍然在下跌，環(huán)比下降0.1%，同比下降4.1%。

　　開發(fā)商“暫停拿地”

　　樓市的降溫，也直接傳導(dǎo)至土地市場。三、四線城市的地方政府更著急。5月16日，在杭州舉辦的“2014年浙商力量·西湖論劍暨浙商投資中國城市展示會”上，來自福建、山東、江蘇、安徽等40多個地區(qū)政府，攜帶幾百幅地塊和近百個招商項(xiàng)目前來參展。

　　一位四線城市負(fù)責(zé)招商的官員在現(xiàn)場對開發(fā)商表示，“有興趣就預(yù)約來我們這里看看，有很多優(yōu)質(zhì)地塊?！?/p>

　　余杭一位土地儲備中心的人士表示，此次展示的土地相對比較優(yōu)質(zhì)，但還是要看各個地方的規(guī)劃和推地節(jié)奏，畢竟現(xiàn)在的市場不是很好，可能更優(yōu)質(zhì)的土地還是要緩一緩再推出。

　　一線城市的地價屢創(chuàng)新高。上周五，楊浦區(qū)平?jīng)鼋值酪环馗偱慕?小時，保利置業(yè)旗下隆威投資公司經(jīng)過314輪競價，以32.4億元奪得楊浦區(qū)平?jīng)雎方值?8街坊地塊，溢價率36.8%，折合樓板價達(dá)39264元/平方米。

　　不少開發(fā)商表示，這塊地未來商品房售價只有賣到8萬元/平方米，利潤才算得過來。

　　路勁集團(tuán)董事局主席單偉豹在上述展示會上對早報記者表示，“前個月我們就決定暫時暫停去招拍掛土地了。我們沒有跟大部分的房地產(chǎn)商去一線城市搶地王，因?yàn)樗銇硭闳ピ趺醋龆疾荒苜嶅X。我們?nèi)ツ暝诙?、三線城市拿了100多畝土地，這個還是可以去做的。其實(shí)你去看拿地王的房企，還有虧本的。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計70個大中城市房價走勢遵循以下路徑：房價上漲的幅度越來越受限制，地方城市將陸續(xù)觸碰到房價天花板；隨著房價漲幅收窄，將有越來越多的城市房價會出現(xiàn)環(huán)比零增長；若沒有救市政策和信貸政策的刺激，越來越多的城市將面臨高庫存的壓力，價格出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。從目前的走勢看，預(yù)計5月和6月有望出現(xiàn)一波房價下跌潮。

來源：東方早報

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