5月房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)220.33

　　2014年以來收益為零“我買的房現(xiàn)在賠了?！?月7日，經(jīng)濟學(xué)家茅于軾在公開演講中表示。

　　自上世紀(jì)90年代住房改革至今，房產(chǎn)雖然已經(jīng)成為中國人生活中不可缺少的商品，但對其真實價值以及價值規(guī)律，卻始終沒有清晰而準(zhǔn)確的認(rèn)識。由此，出現(xiàn)了“買漲不買跌”等一系列市場怪狀乃至宏觀層面的調(diào)控乏力。

　　2014年，中國房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⑦M入史上最復(fù)雜的一輪市場行情，對于房地產(chǎn)價值的辯論，也進入了最激烈的階段。房地產(chǎn)已經(jīng)成為兼具投資與居住功能的特殊商品，而對其投資的預(yù)期卻往往有云泥之別。特別是對整體投資環(huán)境以及宏觀大勢的基本把握，相關(guān)研究雖然有，但大都缺乏系統(tǒng)性研究，也缺乏足夠的數(shù)據(jù)支撐。

　　基于上述問題，自本期起，中國房地產(chǎn)報聯(lián)合中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)發(fā)布《房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)月報》Real-Estate Investing Value Index of 100 CitiesMonthly，簡稱“Reivi100指數(shù)”，以中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的“百城住宅投資收益指數(shù)”為依托，對116個大中城市進行房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)積累，提供了全面、實時、客觀的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行研究應(yīng)用。

　　我們希望，它不僅可以對社會公眾的房地產(chǎn)投資及居住行為進行指導(dǎo)，同時能夠為政策制定者呈現(xiàn)關(guān)于中國房地產(chǎn)市場真實、立體、動態(tài)的面貌。

　　中房報·中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)市場價值百城指數(shù)月報》顯示，2014年5月，中國房地產(chǎn)投資價值百城指數(shù)為220.33，而2014年1月的指數(shù)是219.62，今年收益基本為0。百城住宅價格環(huán)比漲跌各半中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)最新監(jiān)測結(jié)果，2014年5月，116個大中城市中，環(huán)比上漲和下跌的城市數(shù)持平，均為58個；同比有約7成城市上漲，3成城市下跌。同比上漲城市的平均漲幅為6個點，下跌城市的平均跌幅為3.23個點，顯示出了一定的風(fēng)險。

　　Reivi100指數(shù)統(tǒng)計顯示，該指數(shù)2014年5月為220.33,2014年1月為219.62，進入2014年以來收益率基本為0。由于這個收益率里考慮了租金收益，所以實際房價是在下跌。但相比于2009年的Reivi100指數(shù)的基準(zhǔn)100，該指數(shù)仍然處于較高位。

　　回顧過去，房地產(chǎn)市場最紅火的時間段正是2009年和2010年，2011年開始陷入低潮，2012年和2013年的收益率只能算是普通，而進入2014年，風(fēng)險驟然顯現(xiàn)。實際上從2011年開始，溫州、鄂爾多斯等局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)收益，但是由于人們的眼光主要關(guān)注著一線和省會城市，所以對這些負(fù)收益城市不那么關(guān)注。收益率的增速明顯放緩在各個城市都有體現(xiàn)，直到現(xiàn)在增速已經(jīng)降為零，此消彼長之下，隨著看空情緒逐漸占到上風(fēng)，未來全國收益率為負(fù)的可能性極大。負(fù)值城市持續(xù)增加一線城市收益率漲幅收窄2014年以來，全國住宅收益負(fù)值城市數(shù)量的持續(xù)增加，更能直觀地反映出全國房地產(chǎn)市場的總體狀況。數(shù)據(jù)顯示，全國住宅平均收益率自2014年以來幾乎是沒有任何波動的向下跌落，而低收益的城市數(shù)量更是每個月都在擴大。這些跡象表明房地產(chǎn)市場也許在某些局部還算安全，但是整體惡化的趨勢非常明顯。

　　而觀察4個一線城市的投資收益變化也可以發(fā)現(xiàn)，2014年以來除了深圳的指數(shù)依舊保持平穩(wěn)上升，其他3個城市表現(xiàn)得都很一般，北京更是連續(xù)兩個月下降。

　　從4個一線城市進入2014年以來的住宅的同比投資收益率可以看出，一線城市住宅的投資收益率漲幅整體趨緩，北京和廣州兩地尤其值得關(guān)注。可以看出，和2014年1月相比，其5月份的收益率下降幅度有5個點，廣州最近的收益率甚至只有4.57%。如果按兩地當(dāng)前的投資收益率，按市場價格轉(zhuǎn)讓房屋，則扣除各種交易稅費、手續(xù)費之后，這兩個地方的住宅都是賠錢的。而上海和深圳，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上要看好于北京和廣州。住宅投資收益率排行前十和后十城市名單2014年5月全國116個城市住宅1年投資收益率指數(shù)排行顯示，近一年住宅投資收益率排行前十的城市大多均為一線城市及省會級城市。這些城市的投資收益率增幅雖然表現(xiàn)較好，但由于上海、深圳、天津等不少上榜城市普遍面臨成交下滑、市場觀望情緒嚴(yán)重的狀況，可謂“有價無市”。對這些城市住宅投資收益后期走勢的判斷尤其應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　至于收益最低的10個城市，則可以看出，寧波、紹興、溫州屬于江浙沿海出口型經(jīng)濟，銅陵、鞍山、鄂爾多斯，屬于資源型城市，這兩種經(jīng)濟特點城市的收益率低迷恰好和我國今年以來宏觀經(jīng)濟不景氣密切相關(guān)，如果宏觀經(jīng)濟形勢未能好轉(zhuǎn)，這些城市的房地產(chǎn)市場也不會轉(zhuǎn)好。后市展望此次房地產(chǎn)調(diào)整只是剛剛開始，和2011年不一樣，這一次政府甚至放風(fēng)救市，和前期強調(diào)限購政策大不一樣。最致命的是市場利率高企壓縮了銀行利潤，銀行提升房貸利率成為壓倒房地產(chǎn)市場的最后一根稻草，絕大部分購房者都需要依靠貸款買房，成本上升直接壓縮了大量需求。現(xiàn)在趨勢正在漸漸明朗，負(fù)收益城市每個月都在增加，全國平均收益率每個月都在降低，已經(jīng)持續(xù)了5個月，市場的方向十分清晰。

　　由于此次房地產(chǎn)市場的調(diào)整是市場的自發(fā)調(diào)整行為，因此，對于不同城市住宅的投資價值的分析在立足于本地詳實數(shù)據(jù)與分析的同時，還應(yīng)分析傳導(dǎo)效應(yīng)對房價的影響，由于現(xiàn)在各大城市房價本身已經(jīng)遠超普通民眾的購買力，所以一旦開始走弱，危險性不應(yīng)被低估。（高邃）

來源：中國房地產(chǎn)報

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