利好政策為樓市回暖添動力 商業(yè)地產(chǎn)市場提振在望

　　今年以來，房地產(chǎn)政策調(diào)整密集。業(yè)內(nèi)人士表示，預計行業(yè)政策及貨幣“雙寬松”的局面將持續(xù)，一系列利好政策將為樓市回暖增添動力。

　　融資成本下降

　　近期，央行推出的寬松型貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)外部金融環(huán)境得到明顯改善，特別是央行下調(diào)了基準利率和存款準備金率，進一步降低了企業(yè)融資成本。對于這次時隔不到兩個月的再次“雙降”，業(yè)內(nèi)人士分析認為，從央行發(fā)布的消息來看，本輪降息降準的主要目的并不是針對房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)卻很可能是降息降準的最大受益方。因為房地產(chǎn)業(yè)對于貨幣政策和流動性非常敏感。對于開發(fā)商來說，降息降準意味著從銀行貸款和自己融資的難度降低了；而對于購房者來說，按揭貸款的難度也降低了。銀行可用于貸款金額的增加，部分企業(yè)借貸更便利，資金流動更快，也可能會促使更多的人買房?？傮w而言，降息降準對房地產(chǎn)市場是一個利好消息。

　　誠通嘉業(yè)集團董事、誠通萬源公司董事長周有永認為，此次公積金、央行降息等政策對“金九銀十”樓市的影響是顯而易見的。國家通過公積金首付比例下調(diào)、降息等這些政策的出臺，釋放出對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，進而提升購房者對市場的信心。

　　RET睿意德負責人在接受中國商報記者采訪時表示，此輪新政下“解禁”的購房者具有高收入的特征，讓他們對于商品房周邊的社區(qū)商業(yè)更加重視。在商家的層面，社區(qū)商業(yè)功能性業(yè)態(tài)或優(yōu)質(zhì)品牌下沉有新的趨勢。隨著股市重挫帶來的流動性，剩余資金將流向除住宅以外的更多領(lǐng)域，考慮到市場目前對于二級市場的信心不足，大筆資金將轉(zhuǎn)向更為穩(wěn)定的一線城市商業(yè)地產(chǎn)。

　　在商業(yè)地產(chǎn)重資金開發(fā)階段，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍需房地產(chǎn)銷售資金反哺，以售養(yǎng)租的模式仍未得到根本改變。市場政策利好引起的房地產(chǎn)銷售資金加快回籠，無疑將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　“雙降”的再次來臨，還為股市的逃離資金提供了方向。自8月以來，股市一直處于動蕩階段，隨著股市的大幅波動以及購房資金成本的下降，將有越來越多的家庭投資發(fā)生轉(zhuǎn)向。

　　城市功能轉(zhuǎn)變

　　近日從北京市發(fā)改委獲悉，《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄（2015版）》正式對外發(fā)布。相比于2014年首次發(fā)布的目錄，該版目錄按照從嚴、從緊的原則修訂，禁限的嚴厲程度再次“升級”。

　　目錄中分別對全市范圍內(nèi)制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育、居民服務修理和其他服務業(yè)領(lǐng)域的新增產(chǎn)業(yè)進行了禁止和限制，還針對城六區(qū)專門出臺了更為嚴格的禁限目錄。針對非首都功能的新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制清單，在去年的版本上再次升級。

　　這一限制措施的出臺，歸根結(jié)底仍然是北京疏解其非首都功能的一個環(huán)節(jié)。盡管今年《京津冀一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》才正式出臺，但從去年開始，對房地產(chǎn)市場就產(chǎn)生了最直接的影響，非核心功能產(chǎn)業(yè)向經(jīng)濟圈外圍遷移，商業(yè)地產(chǎn)將面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。

　　對此，有專家認為，隨著北京疏解非首都功能措施的逐步落實，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移使人口外移，整體商業(yè)配套將面臨重新洗牌，五環(huán)邊將建設(shè)更多的商業(yè)中心，人口集中的區(qū)域?qū)⒁灾行男蜕虡I(yè)中心為主，改變以往以主城區(qū)為主的購物休閑模式。其中，通州、大興等郊區(qū)將建設(shè)更多的中小型商業(yè)中心，一改目前的商業(yè)格局。而通州諸多商業(yè)地產(chǎn)新盤打算在今年“金九銀十”入市也證明了這一點。記者采訪了解到，未來五環(huán)外將主要以大型購物中心及中小型社區(qū)商業(yè)相結(jié)合的方式作為區(qū)域配套，為區(qū)域內(nèi)的百姓生活提供服務，周邊超過1萬平方米的大型商業(yè)將不再是主力。

　　北京市社會科學院副院長、北京方迪經(jīng)濟發(fā)展研究院首席專家趙弘日前在接受記者采訪時表示，此次2015版《目錄》中限制的服務業(yè)主要是指專業(yè)批發(fā)市場，區(qū)域性物流和養(yǎng)老等第三產(chǎn)業(yè)若轉(zhuǎn)移至天津、河北等地能顯現(xiàn)出更強優(yōu)勢。

　　此外，早在去年就開始的大紅門批發(fā)市場、“動批”等大型批發(fā)市場的外遷，也體現(xiàn)了目前北京城市功能的調(diào)整。將這些大型市場外遷，也牽動了承接地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。保定白溝作為承接北京服裝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首個落地市場，成為了京津冀一體化戰(zhàn)略落實的前沿陣地。據(jù)了解，為了更好地承接北京市場外遷，白溝和道國際規(guī)劃建設(shè)占地10平方公里的產(chǎn)業(yè)園項目，涵蓋服裝、小商品、鞋類、輔料等多個業(yè)態(tài)，從而打造品牌企業(yè)聚集的企業(yè)航母。河北廊坊也注冊了“新動批紅門”的名號，建樓招商，已招來2000家商戶。石家莊的和樂城國際貿(mào)易城也給北京商戶提供了優(yōu)越的招商政策。而天津市西青區(qū)的“卓爾電商城”也于近日舉行京津冀老市場外遷升級千人簽約大會，在前來正式簽約的3000余家商戶中，有約三分之二商戶來自“動批”、“大紅門”等北京老市場。

　　目前，除了北京在疏解自身的非首都功能外，全國其他城市也在逐步進行城市功能的調(diào)整。如福州日前發(fā)布了福州新區(qū)規(guī)劃，計劃向新區(qū)逐步轉(zhuǎn)移市級功能，并在新區(qū)落戶不少產(chǎn)業(yè)項目。而上海市靜安區(qū)也通過轉(zhuǎn)變土地利用方式來倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，以“提質(zhì)增效”來推動城市功能的優(yōu)化升級。該地區(qū)的張園項目，就將按照保護性開發(fā)的思路，打造一個集商旅文為一體的地標性區(qū)域。這些城市功能的轉(zhuǎn)變，都給商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展帶來了無限商機。

　　土地供應量減少

　　今年，國土部聯(lián)合住建部出臺的政策強調(diào)，各地住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進度;對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。

　　此外，國土資源部部長姜大明透露，我國將劃定永久基本農(nóng)田、城市發(fā)展邊界和生態(tài)保護紅線，保護國土資源。國土資源部將和農(nóng)業(yè)部一起劃定永久基本農(nóng)田，先從控制發(fā)展規(guī)模的500萬人口以上大城市周邊開始，由大到小，逐步覆蓋各類城市和小城鎮(zhèn);由近及遠，從城市周邊擴展到廣大農(nóng)村，覆蓋全部基本農(nóng)田。在劃定城市周邊永久基本農(nóng)田的基礎(chǔ)上，國土資源部將與住建部門緊密配合，從每個城市、特別是大城市的實際出發(fā)，修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，盡快把城市發(fā)展邊界確定下來。

　　這些信息透露出未來房地產(chǎn)的土地供應將大大壓縮，這必然會導致房地產(chǎn)開發(fā)總量也將大大壓縮，直接減少房屋供應量。

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國300個城市共推出土地2610宗，環(huán)比減少5%，同比減少3%；而土地出讓金總額為1341億元，環(huán)比減少17%，同比減少19%。而這樣的土地供應量下降并不只是表現(xiàn)在這個月。預計2015年全年十大城市的土地出讓金將在5000億元左右，同比跌幅超過40%，這一土地出讓金可能是最近6年來的最低點。而土地出讓金下降，其原因不是地價下降，而是土地供應量減少。

　　從十大城市的供應情況看，在2015年年內(nèi)，土地供應只有2680宗，而土地供應價格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價也上漲了9%。

　　房企因為面臨土地供應減少的原因，拿地態(tài)勢也相當積極，即使是對10強房企來說，拿地規(guī)模也相對減少。前7個月，在新增土地儲備方面，10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米，同比下降25%。土地成交金額1078.3億元，同比下跌13.6%。

　　盡管如此，商用土地市場并沒有冷卻。RET睿意德的《中國商業(yè)地產(chǎn)季度報告（2015Q2）》顯示，2015年第二季度，中國商用土地指數(shù)（CLI）為106.8，上升7.0點，環(huán)比上漲7.0%，同比上漲9.9%。第二季度指數(shù)的上漲主要來自于商用土地成交占比的增加，本季度該數(shù)值達到39.8%，是2013年以來的最高值。

來源：中國商報

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