超半數(shù)規(guī)模房企掘金“園區(qū)經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乘勢(shì)接盤

　　1月6日，《中國企業(yè)報(bào)》記者從“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代‘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+’探索峰會(huì)暨華南首屆產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書發(fā)布會(huì)”上獲悉，隨著眾多傳統(tǒng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型以及大量舊改項(xiàng)目的推進(jìn)，未來幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的參與者將會(huì)大幅度增加。并且隨著未來相關(guān)金融政策的放開，預(yù)計(jì)會(huì)有大量資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，推進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)和變革，從而加速產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的迭代和分化。

　　資本跟風(fēng)而起

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤降低和投資增速放緩，行業(yè)出現(xiàn)增長乏力現(xiàn)象。在此情況下，大量開發(fā)商選擇向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。除了之前高調(diào)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的萬科、平安不動(dòng)產(chǎn)以及通過整合重拾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的招商地產(chǎn)，僅在深圳，轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商就包括寶能、中糧、華潤、益田、金地、卓越和華強(qiáng)等。

　　《華南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書》稱，企業(yè)集群式發(fā)展需求推動(dòng)了各類產(chǎn)業(yè)園、孵化園、科技園等側(cè)重為細(xì)分產(chǎn)業(yè)提供綜合服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速崛起。在住宅地產(chǎn)降溫、商業(yè)地產(chǎn)過熱后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)探索轉(zhuǎn)型發(fā)展的新動(dòng)向。

　　例如龍頭企業(yè)萬科，雖然公司近期陷入股權(quán)爭奪戰(zhàn)之中，但這并沒有妨礙公司在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上的拓展。其在不久前就明確提出，物流地產(chǎn)是萬科除物業(yè)外第一個(gè)確認(rèn)的主干業(yè)務(wù)。

　　不僅是萬科，全國排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上有一半已涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　對(duì)此，盈時(shí)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官張永鐵對(duì)媒體表示，“萬科選擇物流地產(chǎn)，主要因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)是可以復(fù)制的，包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、大車、配重配載等等。此外還有可復(fù)制性的就是科技型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而其他的產(chǎn)業(yè)類型基本不能復(fù)制。所以對(duì)于房企來說，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只能選擇上述2種類型。包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類型，則適合擁有更低的資金成本的企業(yè)去做，例如險(xiǎn)資?！?/br>

　　據(jù)了解，盈時(shí)集團(tuán)開發(fā)的河北省重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目百世金谷，走的便是科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的路子。同時(shí)，盈時(shí)集團(tuán)還率先提出，要做中國智慧產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，以“一體·兩翼·雙輪驅(qū)動(dòng)”的開發(fā)模式布局京津冀。

　　園區(qū)格局生變

　　從發(fā)展趨勢(shì)上看，各個(gè)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來巨大發(fā)展空間。

　　隨著中央與地方新型城鎮(zhèn)化思路的日益清晰，以地方政府的單一力量推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)顯然有點(diǎn)力不從心。以往，地方政府多半通過平臺(tái)公司融資，進(jìn)行園區(qū)開發(fā)和招商運(yùn)營。但隨著地方融資功能的萎縮，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，多數(shù)業(yè)績表現(xiàn)很一般。換句話說，一般性園區(qū)的建設(shè)，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚、對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、對(duì)就業(yè)崗位的增加，都沒有產(chǎn)生足夠強(qiáng)大的功能。

　　現(xiàn)在，隨著更多強(qiáng)勢(shì)企業(yè)和資本聚集參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)，各地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)地位將面臨一次大洗牌。

　　以深圳為例，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)背景下，深圳工業(yè)用地的供給量占全部土地供應(yīng)約六成。而隨著深圳市“1+6”文件的逐漸深入實(shí)施，產(chǎn)業(yè)用地的空間供給模式也出現(xiàn)更多的可能性。

　　“我們并不建議傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)一窩蜂參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，沖動(dòng)地爭食城鎮(zhèn)化蛋糕。其中重要的原因就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足?！眻@區(qū)專家趙弘說，試想如果在臨近區(qū)域出現(xiàn)數(shù)個(gè)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，那招商就可能存在白熱化的競(jìng)爭，誰的招商能力強(qiáng)，直接影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)人氣聚集。

　　專家認(rèn)為，如果園區(qū)運(yùn)營企業(yè)招商乏力，即便政府以廉價(jià)土地作為條件，企業(yè)獲得大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，但此前的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不夠也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)真實(shí)需求不足，進(jìn)而帶來潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，房價(jià)在“被城鎮(zhèn)化”區(qū)域過快上漲，也是需要警惕的事情。

　　近日，有媒體報(bào)道，北京（樓盤）購房者積極進(jìn)入河北“環(huán)京帶”購房置業(yè)。究其原因，便利的交通設(shè)施、大幅低于北京市區(qū)的房價(jià)，都是重要因素。

　　作為結(jié)果，都市群延伸地帶的房價(jià)也會(huì)直線上漲，而一旦“被城鎮(zhèn)化”區(qū)域生活成本上漲過快，會(huì)影響產(chǎn)業(yè)人口流入，并直接帶來新的投資泡沫。因此，如何有效疏導(dǎo)投資熱度，使基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、公共服務(wù)等配套環(huán)節(jié)同步跟進(jìn)，或許是新區(qū)建設(shè)的重中之重。

　　金融化成趨勢(shì)

　　以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)促成新區(qū)建設(shè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。沒有金融的助力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)被認(rèn)為難以為繼。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的金融需求主要集中在兩方面：一是運(yùn)營商的金融需求，二是產(chǎn)業(yè)客戶的金融需求。

　　“在園區(qū)開發(fā)中，入園企業(yè)進(jìn)園區(qū)遇到最大的困境就是沒錢。其實(shí)開發(fā)商也一樣，進(jìn)入一個(gè)區(qū)域以后，遇到的最大困境也就是要付出百億計(jì)的土地開發(fā)投資。開發(fā)商既需要承擔(dān)政府加快招商的要求，還要承擔(dān)加快工程進(jìn)度的任務(wù)，資金的問題就凸顯出來了?！痹诒本┛萍紙@建設(shè)股份有限公司（以下簡稱“北科建”）集團(tuán)行政總監(jiān)王槑看來，園區(qū)在做頂層設(shè)計(jì)之初，要設(shè)計(jì)好金融支持體系。

　　顯然，在這種背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融化幾乎就成為相關(guān)開發(fā)商尋求下一個(gè)利潤增長點(diǎn)的重要途徑，而多家地產(chǎn)商正加快金融布局。

　　據(jù)悉，綠地集團(tuán)正在搭建大金融平臺(tái)，做大金融布局。通過產(chǎn)融結(jié)合實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備增長與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式重組。在此之前，除了與多家金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之外，旗下綠地金融投資控股集團(tuán)與多地政府合作組建了地方金融平臺(tái)。

　　綠地集團(tuán)董事長張玉良此前接受媒體采訪時(shí)稱，“一手融資一手產(chǎn)業(yè)拓展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投入將在近兩年初顯成效?！?/br>

　　除綠地之外，老牌科技地產(chǎn)運(yùn)營商北科建亦正加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。其標(biāo)志性動(dòng)作就是北科建無錫中關(guān)村科技創(chuàng)新園掛牌。

　　這個(gè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的園區(qū)，目標(biāo)是將其建成“全國產(chǎn)業(yè)與金融創(chuàng)新基地”。該基地將根據(jù)園區(qū)和企業(yè)的不同需求，逐步引入科技孵化中心、創(chuàng)業(yè)中心、資本中心、產(chǎn)業(yè)中心、上市公司培育中心、信息數(shù)據(jù)中心和公共服務(wù)中心等功能。最終，將借助金融的力量，將其打造成國際化生態(tài)專業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（本報(bào)記者江金騏）

　　轉(zhuǎn)自：中國企業(yè)報(bào)

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