近日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，銀保監(jiān)會(huì)近期開(kāi)展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。
據(jù)了解，多地銀保監(jiān)局對(duì)轄區(qū)內(nèi)信托公司進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”，要求信托公司2019年3季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過(guò)二季度末，并對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提出一系列要求。這是繼近日銀保監(jiān)會(huì)就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約談多家信托公司后的又一舉措，是對(duì)房地產(chǎn)信托融資的進(jìn)一步收緊。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)，目前監(jiān)管部門(mén)正在進(jìn)行余額管控，以?xún)?yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。信托作為房企融資的主要來(lái)源，地產(chǎn)信托融資持續(xù)收緊，一些負(fù)債高、流動(dòng)資金少的房企將面臨考驗(yàn)。
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速較快
根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬(wàn)億元，占全部信托資產(chǎn)余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長(zhǎng)15.15%。對(duì)此，清華大學(xué)國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)朱寧在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展較快主要考慮供給側(cè)和需求側(cè)兩方面的原因。從供給側(cè)來(lái)講，大量的民間資金需要尋找一個(gè)比較穩(wěn)定并且收益較高的投資渠道。從需求端的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的融資需求，既用于進(jìn)一步拿地也為了保持整個(gè)資金的流動(dòng)性?？傮w看來(lái)，房地產(chǎn)供給和需求對(duì)于資金的需要，促使過(guò)去幾年房地產(chǎn)信托行業(yè)的高速發(fā)展。同時(shí)，棚戶(hù)區(qū)改造以及前段時(shí)間三四線城市房?jī)r(jià)明顯上漲等原因都引致人們對(duì)房地產(chǎn)投資需求的增加，這些都與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)有密不可分的關(guān)系。
事實(shí)上，早在今年5月，銀保監(jiān)會(huì)便發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”），強(qiáng)調(diào)了信托領(lǐng)域整治工作要點(diǎn)，提出重點(diǎn)檢查信托領(lǐng)域是否存在違規(guī)行為。信托領(lǐng)域的整治包括向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等違規(guī)行為。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托歷來(lái)是信托公司重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，尤其是在房企融資渠道不斷收緊情況下，以信托公司為代表的非標(biāo)融資成為中小房企資金來(lái)源的“救命稻草”。對(duì)于信托公司，在開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，更應(yīng)該注重合規(guī)經(jīng)營(yíng)和監(jiān)管溝通。
在朱寧看來(lái)，房地產(chǎn)信托行業(yè)主要存在三個(gè)問(wèn)題：首先，整體產(chǎn)業(yè)鏈信息的披露不透明，其中包括項(xiàng)目的可行性和財(cái)務(wù)狀況等方面，導(dǎo)致投資者和項(xiàng)目之間存在一定的信息不對(duì)稱(chēng)。其次，信托行業(yè)處于所謂的“影子銀行”的中心。信托公司通過(guò)以進(jìn)一步延長(zhǎng)自己的資金鏈或者增加嵌套的方式，規(guī)避整個(gè)正常金融監(jiān)管范圍，從而加大整體房地產(chǎn)行業(yè)的不透明性和風(fēng)險(xiǎn)性。
最后，人們普遍對(duì)于信托行業(yè)有著非常強(qiáng)烈的剛性?xún)陡兜念A(yù)期。這種預(yù)期一定程度上會(huì)引發(fā)很多不負(fù)責(zé)任的投資行為，這也是整個(gè)行業(yè)里大部分風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源所在。
堅(jiān)持資管新規(guī)的大方向不變
今年6月，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清說(shuō)道，“當(dāng)前房地產(chǎn)過(guò)度金融化，居民負(fù)債率占相當(dāng)大的比例，甚至一半投資都投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。”
有業(yè)內(nèi)人士表示，資管新規(guī)已經(jīng)明確提出打破剛性?xún)陡兜囊?，信托公司需要不斷提升自身的風(fēng)控能力。在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，需要提高業(yè)務(wù)準(zhǔn)入門(mén)檻，從源頭上防止違約的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，朱寧認(rèn)為，銀保監(jiān)會(huì)新的監(jiān)管要求仍然會(huì)從三個(gè)大的方面推進(jìn)。首先，堅(jiān)持資管新規(guī)的大方向不變。要明確要求信托公司不能提供隱性或者顯性的擔(dān)保。同時(shí)，信托公司要如實(shí)地披露不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口和風(fēng)險(xiǎn)度。此外，要嚴(yán)格控制資金池的業(yè)務(wù)，確保不發(fā)生信托公司在不同的項(xiàng)目之間進(jìn)行調(diào)配的行為。
據(jù)了解，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司提出五方面要求，包括嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配；提高合規(guī)意識(shí)，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化、特色化金融服務(wù)。
這些措施要求有助于遏制當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，推動(dòng)信托公司回歸本源、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、有效轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。未來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)將會(huì)對(duì)信托公司的警示指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化情況，及時(shí)開(kāi)展政策吹風(fēng)，推動(dòng)信托公司沿著正確軌道穩(wěn)健發(fā)展。（見(jiàn)習(xí)記者 寧婧）
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