“秋收”之后房企的“冬天”開始逼近

　　在中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”的基調下，今年三季度各地方城市總體調控節(jié)奏趨穩(wěn)但力度不減，繼續(xù)完善限購限售措施、強化差別化住房信貸政策、開展治理房地產市場亂象專項行動。在這一背景下，三季度品牌企業(yè)銷售業(yè)績延續(xù)上半年的增長態(tài)勢，但受市場走勢變化影響，銷售業(yè)績增速有所放緩。

　　截至今年10月16日，據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計52家上市房企披露了2018年三季度業(yè)績預告，剔除數(shù)據(jù)不全企業(yè)，凈利潤實現(xiàn)同比增長的企業(yè)有33家，13家企業(yè)凈利同比下滑、11家虧損。

　　業(yè)內人士認為，盡管房企的銷售額仍有增長，但增速放緩也是事實。在目前調控政策持續(xù)、融資環(huán)境趨緊、行業(yè)分化格局加劇的背景下，四季度房企應加大供應量。同時，投資需保持相對謹慎，將杠桿率控制在合理的水平。

　　多數(shù)房企“收成”不錯

　　從預告凈利潤變動幅度來看，在上述52家上市房企中，33家呈現(xiàn)上行趨勢，占比為63%；從預告凈利潤下限來看，39家房企盈利，占比75%，11家虧損，占比為21%。另外，有27家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比為52%。

　　值得注意的是，凈利潤超過10億元的目前有9家。中原地產首席分析師張大偉表示，從整體數(shù)據(jù)看，主營業(yè)務是房地產的企業(yè)，在三季度業(yè)績依然明顯增加，但首虧和續(xù)虧企業(yè)占比仍達20%左右。對于中小房企來說，在當下資金鏈緊張、龍頭房企率先降價回收資金的市場環(huán)境下，風險已經越來越大。

　　張大偉進一步表示，盡管最近部分城市樓市出現(xiàn)了銷售放緩的跡象，但從財務數(shù)據(jù)看，由于結算周期的原因，大部分房企可能要到2019年才會出現(xiàn)市場退燒的表現(xiàn)。

　　事實上，截至目前，多數(shù)上市房企仍然獲得了“豐收”。10月8日，據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2018年1月份至9月份中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績TOP100》研究報告顯示，今年前9個月，銷售額破千億元的房企已增至19家。其中，碧桂園集團、恒大集團與萬科集團3家企業(yè)的銷售額均超過4300億元，均值為4768億元，同比增長率均值為20%。

　　報告指出，今年前9個月，標桿房企銷售目標完成率均值為74.7%，相較前8個月提高了9.5個百分點。多數(shù)房企完成全年目標可期。

　　拿地金額同比下滑

　　不可否認，在今年三季度銷售規(guī)模放緩的同時，品牌房企對于投資的態(tài)度也趨于謹慎，拿地規(guī)模出現(xiàn)回落。今年前9個月，20家品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降了20%；累計拿地金額達9616億元，同比下降了27.2%。

　　對此，中國指數(shù)研究院方面表示，究其原因，一方面是由于去年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高。另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規(guī)模有所下降。同時，企業(yè)拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因。具體來看，上半年20家品牌房企累計拿地金額6978億元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企謹慎投資特征凸顯，20家品牌房企累計拿地5866萬平方米，同比下降59.9%，累計拿地金額2638億元，同比降幅擴大至55.1%，其中9月的降幅超過七成。而由于熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往，業(yè)內人士預計四季度市場將在分化中步入調整階段，“一二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現(xiàn)回落，新房市場相對穩(wěn)定，而多數(shù)獨立三四線城市新房市場后勁不足，市場將從上行進入平穩(wěn)運行周期。全國整體銷售規(guī)模也將面臨調整，價格漲幅進一步收窄，房地產開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落”。

　　此外，中國指數(shù)研究院方面表示，雖然今年以來我國經濟下行壓力加大，為保證經濟穩(wěn)定發(fā)展，央行的貨幣政策松緊適度，財政政策更加積極。但房地產市場調控并未放松，利率、信貸、資產價格等傳導機制受到限制，傳統(tǒng)的傳導機制無法再度為房地產領域順利輸送資金。尤其是此次貨幣政策的寬松力度有所減弱，擴大內需、促進中小企業(yè)融資等為釋放貨幣流動性的主要目標，雖然定向增加流動性對房地產市場有“雨露均沾”的效果，但是流入房地產市場的資金也是非常有限的。

　　樓市明顯“轉冷”

　　眼下，去庫存已經成為房企最頭痛的問題。

　　隨著政策收緊下出現(xiàn)的市場調整，品牌房企對后期的走勢并不感到樂觀，普遍選擇加快周轉，上半年銷售規(guī)模屢有新突破。但進入三季度，市場形勢變得更加不明朗，房企出貨積極性更高，但因市場觀望情緒漸濃導致去化不及預期，銷售業(yè)績增速有所回落。

　　萬科集團投資者關系總監(jiān)趙旭翔在9月7日召開的企業(yè)經營情況電話會議上披露，7月份萬科集團的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%至65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。趙旭翔稱，造成低去化率（一定時間內的銷售率）的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終的銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

　　事實上，這并不是萬科集團一家房企遇到的銷售難題。在上一輪調控中，不少房企都選擇了全面退守一二線城市的投資策略?，F(xiàn)如今，適逢這些項目入市銷售，變現(xiàn)的難度可見一斑。

　　克而瑞研究中心表示，“金九”51個典型城市成交量為3476萬平方米，環(huán)比下降了7%，與去年同期的成交量大體持平，其中二線城市成交下滑最為顯著，同比和環(huán)比齊跌，前三季度累計成交也較2017年下降了2%。“銀十”雖然尚未結束，但從CRIC監(jiān)測的國慶期間的周度數(shù)據(jù)來看，成交情況也不容樂觀，31城環(huán)比大降近七成，跌至歷史低位，同比下滑了27%。其中，一線和三四線城市基本上保持了與去年同期相同的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼，成交持續(xù)乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現(xiàn)了階段性的購買力“瓶頸”。

　　克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，樓市“轉冷”的信號已顯，無論是短期波動還是長久之勢，原來房價飛漲，“閉著眼睛賣房子”的日子已經一去不復返，房企的態(tài)度也由之前的“高歌猛進”轉變?yōu)?ldquo;收斂聚焦”、加緊搶收，目的都是為了在市場“涼涼”前回籠更多的資金，保證現(xiàn)金流的安全。

　　克而瑞研究中心分析師沈曉玲認為，從企業(yè)角度來說，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，今年第四季度房企將繼續(xù)加大貨量供應。一方面，一些今年以來受城市限價影響而延遲入市的項目將在四季度大量入市，相關企業(yè)的業(yè)績將受益增長。另一方面，也會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，通過降低預售價格的方式來加速項目入市，保證項目去化。目前，高周轉策略在保質量的前提下，仍然是企業(yè)的首選。（王麗新王崢）

　　轉自：中國商報

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