上半年房企拿地積極 下半年市場(chǎng)不確定性增強(qiáng)

　　不可否認(rèn)，今年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈明顯收緊，但房企拿地的金額不降反升。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年房企拿地依然積極，截至7月23日，50家房企合計(jì)拿地金額已達(dá)10940億元。其中，19家房企拿地均超過(guò)了200億元。

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入快速洗牌期，規(guī)模成為企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵訴求。投資拿地，已經(jīng)成為房企面向未來(lái)的戰(zhàn)略性舉措。今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所反彈。但從下半年的情況來(lái)看，在監(jiān)管大幅強(qiáng)化、調(diào)控持續(xù)收緊的同時(shí)，在房企資金鏈緊張、房地產(chǎn)稅推進(jìn)等眾多因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性已大幅增強(qiáng)。

　　龍頭企業(yè)拿地顯著回升

　　來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和華潤(rùn)置地等公司權(quán)益拿地總價(jià)居于前列。從今年年初至7月23日，碧桂園通過(guò)“招拍掛”市場(chǎng)拍得土地366塊，權(quán)益規(guī)劃建筑面積達(dá)到4365.98萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地總價(jià)達(dá)到1086.03億元，拿地均價(jià)為2487元/平方米。無(wú)論是拿地?cái)?shù)量、規(guī)劃面積還是拿地總價(jià)，碧桂園均位于榜首。萬(wàn)科拿地124宗，權(quán)益拿地總額為838.7億元；保利為71宗土地，拿地總額為635億元；龍湖、中海、華潤(rùn)購(gòu)地金額也超過(guò)了400億元。

　　近期多家地產(chǎn)公司公告顯示，6月銷(xiāo)售向好，部分房企拿地力度加大。“上半年拿地金額超過(guò)200億元的房企就多達(dá)19家，房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　自今年5月以來(lái)，熱點(diǎn)城市的成交量有所恢復(fù)，環(huán)比出現(xiàn)明顯上行。其中，一二線城市房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)、三四線城市價(jià)格上漲明顯。在這種大趨勢(shì)下，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊(duì)房企，成為了此次搶地的主體，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇。

　　在房企強(qiáng)烈的購(gòu)地意愿下，賣(mài)地收入也創(chuàng)造了歷史新高。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，目前杭州、重慶和北京位列賣(mài)地出讓金的前三名。其中，杭州土地出讓金收入達(dá)1987.3億元，同比上漲了149%；重慶上漲27%達(dá)943億元；北京達(dá)到826億元，同比下降了30%。除了前述三個(gè)城市外，鄭州、濟(jì)南、佛山、寧波、廣州等13個(gè)城市的賣(mài)地金額均超過(guò)500億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類(lèi)用地10.8億平方米，同比增長(zhǎng)34.2%，其中住宅用地推出5.0億平方米，同比增長(zhǎng)30.4%。分級(jí)別來(lái)看，其中一二線城市的推出量同比分別增長(zhǎng)12.6%、29.5%，三四線城市共推出2.9億平方米，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅最大。

　　不過(guò)在一系列調(diào)控下，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率保持在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價(jià)率水平。

　　下半年市場(chǎng)不確定性增加

　　自今年以來(lái)，房企融資壓力和還債壓力倍增，部分房企對(duì)總地價(jià)過(guò)高的地塊較為謹(jǐn)慎，多數(shù)房企選擇積極進(jìn)入三四線城市，但對(duì)總投資體量控制得較為嚴(yán)格，多選擇符合“短平快”產(chǎn)品線的地塊。

　　而進(jìn)入下半年以來(lái)，多數(shù)房企都在積極推貨，以加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。這一方面是由于來(lái)自業(yè)績(jī)目標(biāo)的壓力，另一方面則是在融資環(huán)境趨緊的環(huán)境下，房企需要加快回籠資金保證現(xiàn)金流安全，同時(shí)還有還債的需求。

　　在張大偉看來(lái)，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房企拿地依然在加速過(guò)程中。拿地多，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。從各地樓市的調(diào)控情況來(lái)看，預(yù)計(jì)房企的資金壓力仍將持續(xù)。在這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2018年將是房企近四年來(lái)資金壓力最大的一年。

　　事實(shí)上，受各路資金的限制，眾多房企資金壓力陡增。華夏幸福轉(zhuǎn)讓股權(quán)融資、中弘股份出售項(xiàng)目，部分中小房企更是出現(xiàn)了虧損的跡象。在此背景下，激進(jìn)拿地已不現(xiàn)實(shí)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)先行標(biāo)桿的杭州土地市場(chǎng)，自7月以來(lái)，地價(jià)開(kāi)始理性回調(diào)。

　　有研究報(bào)告指出，從土地市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，一線城市在高壓調(diào)控下已明顯降溫，二線城市由于加大供應(yīng)實(shí)現(xiàn)了量升價(jià)穩(wěn)，三四線城市在需求外溢和棚改帶動(dòng)下量升價(jià)漲。從企業(yè)拿地的情況來(lái)看，品牌房企仍在積極補(bǔ)倉(cāng)，并向三四線城市下沉。預(yù)計(jì)今年下半年，在金融環(huán)境收緊及棚改政策調(diào)整的作用下，土地市場(chǎng)將繼續(xù)降溫，部分三四線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或?qū)@現(xiàn)，房企拿地應(yīng)更加科學(xué)與審慎，以保障現(xiàn)金流的安全。

　　值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇近日表示，房地產(chǎn)下一步一方面是要加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控；另一方面，則是從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策的落實(shí)。

　　對(duì)于官方的表態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為房地產(chǎn)稅的推出將加速。因此，在內(nèi)外多重環(huán)境不確定因素的影響下，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性會(huì)再度增加。（梁倩張玉潔）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

 

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