市場(chǎng)回歸理性信號(hào)：供需雙向回落 多城土地流拍

　　7月份土地市場(chǎng)在供需兩端雙向回落。由于樓市調(diào)控政策持續(xù)，前7月各線城市土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了流標(biāo)或者底價(jià)成交的現(xiàn)象。即使成交的地塊中，低溢價(jià)率成為常態(tài)。

　　30日，龍湖地產(chǎn)以16.4億底價(jià)競(jìng)得寧波鄞州區(qū)一宗宅地，樓面價(jià)10800元/平方米。7月26日，浙江湖州南潯區(qū)出讓一宗宅地，起始總價(jià)為4.5億元，最終因無人報(bào)價(jià)流拍。23日，江蘇蘇州太倉(cāng)出讓兩宗商住地，其中一宗流拍。

　　同日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年7月份全國(guó)300城市土地市場(chǎng)供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價(jià)下降幅度接近兩成，溢價(jià)率較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)針對(duì)今年1至7月的全國(guó)土地流標(biāo)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，一線城市土地流標(biāo)13宗，其中有7宗出現(xiàn)在北京。同時(shí)，一線城市13宗流標(biāo)數(shù)目也是最近數(shù)年少有的流標(biāo)數(shù)量頂峰，2017年同期為4宗；前7月二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗，而2017年同期為77宗。三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗，而2017年同期為284宗。

　　針對(duì)普遍出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“這些土地往往配建復(fù)雜，屬于非熱門區(qū)域地塊。以北京流標(biāo)的住宅土地為例，因處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。”

　　張大偉說，房企資金壓力也逐漸出現(xiàn)，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控的情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。“預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量和范圍有可能在2018年7月后會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大”。

　　“土地市場(chǎng)流拍增多，并非市場(chǎng)下行信號(hào)”，新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷指出，土地流拍現(xiàn)象增多的原因之一是地塊偏遠(yuǎn)、配建多。“這是因?yàn)槌鞘泻诵膮^(qū)域普遍無地可供，城市更新的拆遷安置成本太高，政府很難有動(dòng)力和財(cái)力去做大面積改造”。

　　歐陽捷說：“在這種情況下，新增土地供應(yīng)往往都在政府希望打造的新區(qū)，其位置偏遠(yuǎn)、配套不足，也可能存在局部市場(chǎng)客戶資源稀缺、住房供大于求、競(jìng)爭(zhēng)壓力過大，短期難以形成有效銷售。這樣的地塊沒有市場(chǎng)吸引力，盈虧難以平衡，出現(xiàn)流拍現(xiàn)象就不足為奇了。”

　　至于一些城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)流標(biāo)，歐陽捷認(rèn)為，由于優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)在稀缺，起拍底價(jià)往往較高，甚至高于周邊新房?jī)r(jià)格，此外還往往要求配套學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)用房、租賃住房和保障住房，相當(dāng)于進(jìn)一步變相推高地價(jià)。“流拍土地增多，恰恰是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)”。在歐陽捷看來，“通過市場(chǎng)緊縮、洗牌，淘汰掉一批體質(zhì)羸弱的中小房企，反而會(huì)為實(shí)力房企騰挪出更大的發(fā)展空間。”（記者 高偉）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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