調(diào)控力度不減 樓市發(fā)展仍需治本之策

　　10月初，正處在樓市“金九銀十”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，多地趁此時(shí)機(jī)紛紛升級(jí)限購。截至10月9日，共有北京、深圳、天津、蘇州、無錫、成都、鄭州、濟(jì)南等21個(gè)城市重啟限購限貸。此前出臺(tái)的限購政策雖然在買房資格上對(duì)炒房者進(jìn)行了一定限制，但卻沒有抑制住房價(jià)的上揚(yáng)，部分限購嚴(yán)格的地區(qū)甚至出現(xiàn)了“有價(jià)無市”的局面。

　　“自從施行限購以來，我們就進(jìn)入了一個(gè)這樣的尷尬局面——房價(jià)越限購越上漲，越調(diào)控越上漲。自由流通、自由交易是成熟市場經(jīng)濟(jì)的突出特征，限購畢竟不是長久之計(jì)，限購不可能解決市場層面的難題，有時(shí)候還會(huì)讓供需關(guān)系更加失衡和扭曲?！狈康禺a(chǎn)資深專家、西游記（北京）國際咨詢有限公司CEO張翼對(duì)中國商報(bào)記者說道。

　　二線城市接棒一線城市領(lǐng)漲

　　雖然一線城市的交易相當(dāng)火熱，但成交量卻出現(xiàn)了下降，需求向二線甚至三線轉(zhuǎn)移的情況較為明顯。

　　國家統(tǒng)計(jì)局不久前發(fā)布的今年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，70個(gè)城市中新建商品住宅價(jià)格上漲最多的前十位城市依次為深圳、廈門、上海、南京、北京、杭州、廣州、天津、福州、武漢。2015年相對(duì)于2014年新建商品住宅價(jià)格上漲最多的前十位的城市為深圳、廣州、廈門、上海、北京、石家莊、南京、武漢、長沙、福州。并且，今年相對(duì)于去年的漲幅比去年相對(duì)于前年的漲幅普遍有所提高。從這組數(shù)據(jù)可以看出，杭州與天津上榜，長沙與石家莊則退出前十?！氨鄙蠌V深”不僅房價(jià)居高不下，漲幅兩年間依舊名列前茅。

　　從價(jià)格來看，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為12617元/平方米，環(huán)比上漲2.83%。值得注意的是，雖然一線城市的交易相當(dāng)火熱，但成交量卻出現(xiàn)了下降。需求向二線甚至三線轉(zhuǎn)移的情況較為明顯，在成色十足的9月，一線成交量下滑，而二線卻在大幅上升。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二線城市9月共成交商品住宅107.8萬平方米，9月累計(jì)日均成交67.5萬平方米，較8月上漲16.6%。

　　杭州作為今年房價(jià)上漲潮中的新秀，是近期市場關(guān)注的焦點(diǎn)。8月份，杭州外來購房比例已經(jīng)達(dá)到了33.8%；G20之后的一周，外地人的購買比例達(dá)到了39.3%。G20峰會(huì)召開，吸引了大批炒房者聚集于杭州，導(dǎo)致杭州房價(jià)從1.5萬元每平米一路飆升至接近2萬一平米。9月18日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對(duì)外發(fā)布稱，杭州部分區(qū)域9月19日起實(shí)施住房限購政策，在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。此外，限購時(shí)間明確，新建商品住房以網(wǎng)簽平臺(tái)商品房買賣合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)，二手住房以網(wǎng)簽平臺(tái)房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。然而，限購政策并沒有澆滅購房者的熱情，在限購前夜，為了沖業(yè)績，開發(fā)商紛紛通知外地客戶趕緊簽約，甚至有開放商拿著POS機(jī)連夜趕赴上海讓客戶刷卡。

　　總的來說，二線城市開始超越一線城市在房價(jià)的上漲大潮中嶄露頭角，蘇州、廈門、杭州、南京被并稱為房價(jià)漲幅“四小龍”，并且有房產(chǎn)專家預(yù)測未來鄭州、石家莊、天津、福州、濟(jì)南、無錫這“六小龍”將有可能接棒領(lǐng)漲。

　　限購限貸難以限漲

　　由于政策當(dāng)中對(duì)外地戶籍人員只是提到家庭限購一套，并未涉及對(duì)于買房者繳納當(dāng)?shù)厣绫＜肮ぷ髂晗薜纫?，因此約束力不大。

　　對(duì)于房價(jià)的過快上漲，國家一直都在做各種努力試圖穩(wěn)定房價(jià)，但頻繁密集的調(diào)控并沒有控制住房價(jià)。根據(jù)資料，從2002到2015的13年間，全國商品房平均售價(jià)從2091元/平方米上漲至6793元/平方米，漲幅達(dá)225%。

　　9月25日，南京市出臺(tái)《市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，規(guī)定在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。然而，在限購令出臺(tái)的當(dāng)天，南京市的新房成交量出現(xiàn)了爆炸性增長，達(dá)到1604套，平時(shí)僅為300至500套之間。

　　不少人猜測限購后南京市或出現(xiàn)像之前上海一樣的“離婚買房”潮。然而，在10月5日，南京市又再次升級(jí)限購政策，二套房首付提高到八成，外地人在當(dāng)?shù)刭彿啃枰峁┥绫；蛘呒{稅證明，并且單身人士限買一套房。

　　同樣，北京郊區(qū)以及周邊地區(qū)歷來備受炒房者熱捧，對(duì)此河北省也出臺(tái)了不少相關(guān)限購政策?！艾F(xiàn)在趁著懷來房價(jià)還沒漲得離譜趕緊去買，才不到1萬一平?！?月22日下午在懷來縣某樓盤的排卡處，家住北京西城區(qū)的王女士對(duì)中國商報(bào)記者說道?！?022年冬奧會(huì)不是在那里舉辦嘛，距離北京也近，鐵定漲價(jià)，張家口市的已經(jīng)漲起來了，延慶、燕郊現(xiàn)在都貴，只有這邊的還可以投一投。”王女士說。

　　“現(xiàn)在去北京周邊河北省買房的以外地人居多，大部分是用來做投資用的，大概有四成的人是在北京有穩(wěn)定工作但是買不起北京的房子的人，他們會(huì)選周邊交通比較便利的地方買房，用來自住以及落戶，還有一部分是買來養(yǎng)生、度假用。”北京某房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司副總經(jīng)理告訴中國商報(bào)記者，“就現(xiàn)在的情況來講，隨著京津冀的不斷發(fā)展，那些交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地區(qū)將會(huì)更受投資者青睞?！?/br>

　　以廊坊為例，自今年3月以來，該地樓市迅速回暖，三河、香河、大廠三個(gè)地區(qū)強(qiáng)勢領(lǐng)漲。2015年9月份，廊坊市二手房價(jià)格為8768元/平方米，到2016年4月初，二手房房價(jià)達(dá)到了11627元/平方米。4月1日，廊坊市發(fā)布了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，開始對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，尤其是對(duì)于非本地戶籍的購房者進(jìn)行限制。限購令發(fā)布后，廊坊市二手房房價(jià)下降了大約1千元/平方米。

　　然而，到了5月份該市房價(jià)開始再次上揚(yáng)，8月份達(dá)到13132元/平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于政策當(dāng)中對(duì)外地戶籍人員只是提到家庭限購一套，并未涉及對(duì)于買房者繳納當(dāng)?shù)厣绫＜肮ぷ髂晗薜纫螅虼思s束力不大。

　　面對(duì)不斷攀升的房價(jià)，廊坊市政府于8月17日又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通告》，對(duì)房地產(chǎn)市場提出七條要求，包括嚴(yán)格土地出讓、依法開發(fā)建設(shè)等。但據(jù)廊坊市當(dāng)?shù)氐囊患曳慨a(chǎn)中介透露，到目前為止廊坊市外來買房者的熱情依舊不減。

　　去庫存也需穩(wěn)房價(jià)

　　房地產(chǎn)市場出現(xiàn)起伏，市場預(yù)期的不穩(wěn)定性是關(guān)鍵原因之一。

　　隨著房價(jià)的一波又一波上漲，一輪接一輪的限購政策為何澆不滅購房者的熱情呢？

　　從目前已經(jīng)出臺(tái)限購政策的城市來看，實(shí)際執(zhí)行的力度低于市場預(yù)期。就南京、蘇州出臺(tái)的調(diào)控政策來看，兩個(gè)城市都提出要加大土地供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)際能增加多少，還得看調(diào)控政策的誠意。

　　實(shí)際上，這十多年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，一些政策相當(dāng)嚴(yán)厲，但執(zhí)行的力度卻松緊不一，使調(diào)控效果打了折扣，也影響到了市場預(yù)期。從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，如果人們對(duì)政策的信心不足，房價(jià)上漲的預(yù)期不但不會(huì)下降，反而會(huì)在短期內(nèi)增強(qiáng)，推高房價(jià)。

　　目前，許多炒房者認(rèn)為房價(jià)還會(huì)上漲?！岸颊f北京房價(jià)會(huì)跌，上個(gè)世紀(jì)90年代的時(shí)候幾百幾千塊一平方米你覺得貴，到后來的五六萬一平方米你還嫌貴，盼著房價(jià)跌，到現(xiàn)在十萬一平方米了，你還信它會(huì)跌嗎？你不買，它就一直這么漲，直到有一天你再也買不起了?！蹦车禺a(chǎn)公司的置業(yè)顧問對(duì)中國商報(bào)記者說道。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，近些年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)起伏，市場預(yù)期的不穩(wěn)定性是關(guān)鍵原因之一。全國政協(xié)委員曾鈁認(rèn)為百姓的焦慮根源在于缺乏對(duì)住房和房價(jià)的穩(wěn)定預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松也曾指出，樓市的預(yù)期需求對(duì)收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績r(jià)上行的推手。

　　“對(duì)于‘限購’我不是很看好，因?yàn)檫@畢竟不是市場化的手段，而是行政管制的方式‘，限購’能控制一時(shí)，但難以控制長久。我們需要特別警惕的是，各級(jí)地方相關(guān)部門以漲房價(jià)而不是穩(wěn)房價(jià)、以炒地價(jià)而不是控地價(jià)的方式去庫存。通過讓房價(jià)上漲的方式放大需求，加速房地產(chǎn)去化，這其實(shí)是一個(gè)很狡猾的做法，但是這種做法后患無窮，樹不會(huì)長到天上，房價(jià)也一樣。”張翼說道，當(dāng)前房價(jià)暴漲主要來源于貨幣和政策的雙向推動(dòng)，對(duì)此政府可以從三個(gè)方面入手來調(diào)控房價(jià)，“一是收緊貨幣，減少貨幣的供給；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供給。”（本報(bào)記者朱夢秋）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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