樓市調(diào)控釋放商業(yè)項(xiàng)目需求，商業(yè)地產(chǎn)有望價(jià)值回歸

　　中國房地產(chǎn)一個(gè)顯著特點(diǎn)就是商住倒掛。剛剛新一輪調(diào)控，或許將會(huì)改變這一現(xiàn)象。

　　DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆對(duì)記者說：“購買商鋪本身就是首付5成，現(xiàn)在新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響小多了。住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注，未來升值潛力值得期待?！?/br>

　　資金流入商業(yè)地產(chǎn)

　　商住倒掛在上海已經(jīng)有多年歷史。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相近地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)應(yīng)該比住宅項(xiàng)目高出30%左右。其原因正如望源集團(tuán)董事長季寶紅所說：“現(xiàn)在商住倒掛，是‘商住’轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)缺陷所致。目前住宅轉(zhuǎn)讓的稅賦相對(duì)較低，只有6%~10%；而轉(zhuǎn)讓商用住房的稅賦則過高，投資非居住用房實(shí)際繳納的稅收大約為總增值額的50.5％，意味著投資獲利的一半都繳納稅收。此外，房屋投資如用于出租，還涉及到諸多稅種，如按照出租收入應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅等?！?/br>

　　4月新政之后，住宅市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)大幅回落，商業(yè)地產(chǎn)則乘此機(jī)會(huì)走出了獨(dú)立行情，成為新政的最大受益者。在首付、利率、回報(bào)率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)，在通脹預(yù)期影響下，更多投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控新政則讓商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值得以回歸。根據(jù)DTZ戴德梁行2010年一季度物業(yè)報(bào)告顯示，目前上海甲級(jí)寫字樓平均租金僅為每天每平方米5~7元，雖然有所回升，但尚未恢復(fù)到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的租金水平。陸逢兆表示：“政府的樓市調(diào)控政策無意打壓商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)租金尚處低位。”

　　事實(shí)上，蘇南投資客近期明顯加大了在上海投資商鋪、寫字樓的力度。和住宅不一樣的是，商業(yè)地產(chǎn)投資更為專業(yè)，需要專家指導(dǎo)投資。原本做房地產(chǎn)投資的盛先生開始瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)投資。盛先生告訴記者：“現(xiàn)在投資客越來越傾向投資商鋪，一是現(xiàn)在住宅投資成本很高，和商業(yè)地產(chǎn)差不多，二是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投機(jī)性本身并不強(qiáng)，市場(chǎng)也相對(duì)健康。如果按照當(dāng)前住宅價(jià)格為基準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格至少有30%的低估?！?/br>

　　上海世茂股份有限公司首席財(cái)務(wù)官陳汝俠也判斷，很多資金在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。他說：“當(dāng)前，民間資本太多，但是投資渠道有限。很多資金從住宅市場(chǎng)出來，我們認(rèn)為會(huì)流入商業(yè)地產(chǎn)。”

　　開發(fā)商借機(jī)轉(zhuǎn)型

　　世茂集團(tuán)在去年重組上市公司世茂股份，專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。自2009年5月重組完成后，世茂股份從資產(chǎn)規(guī)模到員工數(shù)量、經(jīng)營業(yè)態(tài)都有全面改觀。陳汝俠告訴記者說：“未來世茂將專注二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。正是因?yàn)槲覀兞私馐袌?chǎng)的需要和二三線城市的具體情況，我們做的商業(yè)才更符合當(dāng)?shù)匦枨?，加上商業(yè)合作伙伴的支持，我們現(xiàn)在開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目——常熟商業(yè)項(xiàng)目和紹興世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目都非常成功。”

　　除此之外，原來專注住宅的開發(fā)商也越來越多地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。4月初，萬科接手位于CBD核心區(qū)的贏嘉中心，半個(gè)月內(nèi)萬科連續(xù)接手了三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加之萬科在杭州持有的酒店，萬科的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)越來越多。金地集團(tuán)董事長凌克也公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來金地一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，今年將把20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目。4月13日，保利房地產(chǎn)更是宣布：未來3~5年，將持有性商用物業(yè)的投資比例增大到全部投資的30%。

　　“開發(fā)商建立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營部門是未來的發(fā)展方向，企業(yè)應(yīng)投入一定資源用于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的管理，規(guī)劃長遠(yuǎn)的資產(chǎn)配置策略，幫助企業(yè)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目的?！标懛暾渍f，“從宏觀層面來說，其實(shí)土地永遠(yuǎn)是稀缺的，所以最優(yōu)質(zhì)的土地和物業(yè)也需要持有和用心經(jīng)營，像恒隆廣場(chǎng)、環(huán)球金融中心、國金中心等優(yōu)質(zhì)物業(yè)，也是吸引很多優(yōu)秀公司進(jìn)駐上海的原因之一，這對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是有好處的?！?/br>

　　因此，這輪調(diào)控對(duì)很多開發(fā)商來說，是一次推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略的機(jī)會(huì)。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

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