房地產市場：以穩(wěn)定政策為調控主基調

上半年的房地產市場套用一個非常時髦的詞語應該稱作：糾結。

這種糾結首先表現(xiàn)在第一季度依然延續(xù)著2009年的高位上漲，讓人驚心、焦慮。隨后，房地產市場迎來了被稱為史上最嚴厲的調控政策——4月17日，國務院辦公廳發(fā)出“關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”。之后，購房者不再急于出手，而是期望在政策的調控下房價能有所回落；房地產商觀望著政策的執(zhí)行力度，以及其他同行的銷售定價策略，推盤審慎。如今新政已滿3個月，房地產市場飆升的勢頭得到遏制，但是各種聲音雜起，甚至有人認為調控會“半途而廢”，認為這樣會導致房地產市場的不景氣，傷及中國經濟。事實上，我們分析國家在房地產市場走向狂熱的時候適時出臺嚴厲的政策，為房市降溫，其目標只有一個：抑制房地產市場泡沫，抑制投機，維護中國房地產市場的健康發(fā)展，保障中國經濟的健康發(fā)展。政策的推出、執(zhí)行、退出與否都要根據這一點來決定。

市場：量跌價滯，各方進入深度博弈期

國家統(tǒng)計局發(fā)布的上半年全國房地產市場運行情況顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環(huán)比首次由漲轉降。

全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而5月份上漲0.4%。二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。

70個城市的房價終于出現(xiàn)了分化，28個城市房價環(huán)比出現(xiàn)下跌；而在4月份，只有三亞一個城市房價環(huán)比微跌。全國一線城市成交量出現(xiàn)明顯萎縮。上半年北京銷售面積同比下降了31.5%，上海下跌35.8％，廣東跌幅為3.2%。但京滬廣深的房價同比漲幅依然處在5.8%-13.5%的較高區(qū)間。

以上數據說明，新國十條之后，飚升的房價終于停止了上漲，銷售量有了比較大的下降。但是房屋價格依然處于高位運行，房地產市場形勢依然嚴峻。一是去年6月份房價已經上漲了不少，11.4％的同比漲幅明顯說明房價仍然處于較高位置。二是環(huán)比0.1%的下降說明房價的下降幅度只是微調，談不上拐點。三是全國商品房銷售面積在5月份有明顯下降，從4月份的8000萬平方米降至6800萬平方米。但至6月份，部分觀望者入市，又回升至9200萬平方米，為上半年最高位。房地產市場陷入膠著狀態(tài)，各方進入深度博弈期。

從消費需求方面來講，居民對未來房價上漲預期弱化，觀望情緒濃厚，購房意愿下降。中國人民銀行調查結果顯示，72.5%的居民認為當前房價“過高，難以接受”，該數據自2009年第二季度以來逐季攀升，至本季再創(chuàng)新高。對于未來房價，上漲預期有所弱化。城鎮(zhèn)居民觀望情緒濃厚而購房意愿下降——未來3個月意欲購房的居民占比降至15.5%，連續(xù)2個季度回落，累計降幅近3個百分點，結束了2009年以來持續(xù)上升的勢頭。

如同買房者一樣，開發(fā)商觀望情緒同樣濃郁。一是由于去年許多企業(yè)銷售狀況良好，資金鏈不像兩年前那樣吃緊，不肯輕易降價。二是不少企業(yè)對房價報復性反彈心存期待，甚至放慢了開發(fā)和銷售節(jié)奏。但是來自中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布的《2010年中國房地產企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示，排名前20位的大型房企中，前6月只有恒大地產一家完成全年銷售目標的50%以上，房企完成全年銷售目標面臨較大困難。如果成交量持續(xù)低迷，開發(fā)商的資金壓力和銷售壓力將會逐漸顯現(xiàn)。

　　
從土地供應方面來講，市場熱度下降。隨著拿地首付的提高和清理地王及空置土地的清查力度加大，土地流拍重現(xiàn)市場。中國指數研究院報告指出，2010年上半年，全國103個城市住宅用地累計成交量14420萬平方米，同比增加85%。然而，成交量有逐月下降的趨勢。尤其6月份，全國103個城市的住宅用地成交量，環(huán)比下降達28%，同比下降為37%。但是，對于市場前景預期分歧拉大，部分開發(fā)商認為調控政策有望轉向，地產市場一年內回升有望，因而選擇逆市拿地。

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