今年年底四成房地產開發(fā)貸款將到期

如果9月-10月開發(fā)商的銷售額不好，將可能出現嚴重的現金流危機

　　在近期召開的深圳房地產行業(yè)專題策略研討會上，一位來自大型國有銀行的人士稱，40%的開發(fā)貸今年年底到期，對開發(fā)商有一定的資金壓力。如果9月-10月開發(fā)商的銷售額不好，將可能會有嚴重的現金流危機。

　　上述銀行人士稱，調控后開發(fā)貸向優(yōu)質企業(yè)靠攏，向西部和二三線城市傾斜，開發(fā)商貸款融資成本普遍上升20%-30%，上市企業(yè)負債率約60%-70%，利率變動對開發(fā)商利潤沖擊很大，杠桿越高對利潤沖擊越大。

　　開發(fā)貸款的風險在于，開發(fā)商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理、現金流斷裂會增加風險。上述銀行人士表示，銀行貸款仍處于房地產融資的主導地位，平均占60%左右，但房地產新增貸款占比從高位大幅回落，今年二季度比去年四季度下降43個百分點，同時信托融資成為重要渠道。有預計稱，今年上半年的信托融資規(guī)模約達800億元；諸多融資渠道受約束增加，企業(yè)融資難度和壓力增大。

　　從土地儲備貸款來看，土地流拍、收入減少、貸款集中到期可能出現償付風險。公開數據顯示，2009年土地出讓金收入占地方財政收入的45%，比2008年提高10個點。估算39%的省債務余額與當年可用財力比超過100%，預計平臺公司半數都是靠借新還舊。

　　目前按揭貸款房價比在70%-80%，估算二套房以上貸款占20%以上，空置率20-30%。在房價跌30%、利率提高162個基點的重型壓力下，估算房地產不良貸款率平均為5%；估算上海、北京、深圳、浙江、廣東、江蘇等房地產貸款不良率平均上升到5%，個人住房貸款不良率平均3.2%。

　　實證分析表明：購房貸款對住宅價格的影響最為明顯——購房貸款變動1個點，房價變動0.5個點；房地產貸款變動1個點，房價變動0.4個點。

　　2010年后，房地產信貸政策轉為有保有壓，既要擠出泡沫，又要維護市場穩(wěn)定，促進健康發(fā)展。主要政策是嚴控房價、增加供給、加強保障房建設；“二套房”政策升級，暫停四地“三套房”；引入地方問責制等。（作者：于寧）

來源：財新網

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