限購限價等多方調(diào)控施壓，房價穩(wěn)中有降可期

加息的“靴子”落地讓證券投資者舒了一口氣，卻令開發(fā)商和購房者平添了一分憂愁。

　　對地產(chǎn)商來說，在貨幣政策趨緊的大環(huán)境下，銀行面對開發(fā)商本來就有較大的議息空間，加息將使利率水平整體上浮，開發(fā)商的資金成本進一步上揚。

　　對于購房者而言，個人購房貸款原來被銀行視為最優(yōu)良的信貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)在別說給予優(yōu)惠利率，在利率市場化和銀根收緊的情況下，個人購房者和開發(fā)商一樣享受利率上浮的“待遇”。經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘曾估算，北京、上海、杭州等高房價城市的購房者月供收入比房貸月還款與月收入之比非常高。可以想象，當(dāng)購房者將絕大部分收入用于還房貸時，即使是小幅加息，對這部分人群而言也可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。

　　客觀地說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控在限購、限價、限貸等多項政策施壓下，很有可能達成令房價穩(wěn)中有降的調(diào)控目標。此次加息雖非僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，但事實上確能起到強化樓市調(diào)控效果的作用。

　　中國住房投資性特征極為明顯，限購政策的出臺最主要原因應(yīng)是出于對投資性購房抑制的考量。去年有媒體報道，全國不少城市都大量存在空置住房的問題。一時間引發(fā)社會廣泛關(guān)注，有媒體還跟進調(diào)查。雖然無法確認這些空房的性質(zhì)，但很多民眾相信，在大城市中相當(dāng)數(shù)量的無人居住房屋應(yīng)屬于投資性空置。如果再加上已經(jīng)出租的投資性房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場中的投資性購房占比應(yīng)該不小。

　　人們之所以如此熱衷于房產(chǎn)投資，是因為近年來物價快速上漲，使得人們?yōu)閮π钆c收入貶值而焦慮。而在中國，房產(chǎn)投資是重要的保值增值的方法。加之在傳統(tǒng)文化中，看得見摸得著的住房會給人以安全感，因而通脹越明顯，公眾囤積房屋的熱情越高。即便是在政府調(diào)控樓市的大背景下，不少人仍認定房價未來還有繼續(xù)上漲的空間?？梢哉f，房地產(chǎn)泡沫的形成，其背后的重要推手之一源自通脹預(yù)期的攀升。

　　理論上說，一旦通脹倒逼利率提高到一定水平，就會刺破資產(chǎn)泡沫，促使房價回歸到其合理水平。然而，糾結(jié)之處在于：治理通脹運用價格工具提高利率會加大與美元的息差，加之人民幣升值預(yù)期，在二者疊加作用下熱錢流入或加速，外匯占款增加，由此形成一個怪圈——一方面因外匯占款的增加央行不得不投放相應(yīng)的基礎(chǔ)貨幣，另一方面為了收緊流動性又得通過提高存款準備金率和公開市場操作來回收對沖。

　　客觀地說，通過市場化調(diào)節(jié)提高利率確有兩難之處，因而目前政策干預(yù)至少可以算作是較優(yōu)選擇。我們確信，當(dāng)調(diào)控政策得到認真地貫徹執(zhí)行，房價必會平穩(wěn)回落。

來源：中國證券報

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