房地產(chǎn)：在調(diào)控下調(diào)整，在調(diào)整中優(yōu)化

2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在調(diào)控中不斷調(diào)整的一年?？v觀全年，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策既密集又嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，開(kāi)始回調(diào)。

回首：在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，市場(chǎng)終于降溫回調(diào)

為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府在2010年已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。由于市場(chǎng)慣性影響以及“末班車”心理作用明顯，這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售依舊火熱。2011年政府進(jìn)一步加大了調(diào)控力度，迫使持續(xù)高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。市場(chǎng)終于有所反應(yīng)，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面——

一是房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭得到遏制，開(kāi)始了回調(diào)。2011年，有600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，有46個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)政策。這些“限購(gòu)”、“限價(jià)”城市的房?jī)r(jià)率先進(jìn)入調(diào)整期，一線城市表現(xiàn)尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，前１１月北京市新建普通住房成交均價(jià)為１３９１４元／平方米，比上年全年成交均價(jià)１４８４７元／平方米低６．３％，兌現(xiàn)房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的承諾。上海則從7月份開(kāi)始，新建住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比止?jié)q。

全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭基本得到控制。2011年1-12月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量在逐月增加，從1月份的3個(gè)城市，到7月份的14個(gè)，再到12月份的52個(gè)城市；同比漲幅在5％以內(nèi)的城市也在逐月增加。

二是房地產(chǎn)銷售失去了以往的火爆，成交量開(kāi)始萎縮。2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)商品房銷售面積109946萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.9%，增速比前三季度回落8.0個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，分別回落8.2和4.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比前三季度回落11.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額增長(zhǎng)10.2%，分別回落11.0和4.6個(gè)百分點(diǎn)。

三是伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.1%，增速比上年加快18個(gè)百分點(diǎn)。

四是土地市場(chǎng)交易趨冷，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走低。備受詬病的“地王”在2011年消失，開(kāi)發(fā)商不再大手筆拿地，昔日熱鬧的土地競(jìng)拍場(chǎng)面變得冷清，“底價(jià)成交”成為常態(tài)，“流拍”、“流標(biāo)”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積40973萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市的土地流拍、流標(biāo)達(dá)到了900宗，比2010年的280宗上漲了2.2倍，其中居住類流標(biāo)達(dá)到了420宗，比2010年的130宗上漲了223%。

國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)下降，并在11月份破百，降至99.87，進(jìn)入100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間，創(chuàng)下28個(gè)月的新低。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者觀望房?jī)r(jià)，出手謹(jǐn)慎；開(kāi)發(fā)商觀望地價(jià)，放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏的“雙觀望”狀態(tài)。

展望：進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，穩(wěn)步發(fā)展是主基調(diào)

嚴(yán)格的政策調(diào)控決定了2011年的市場(chǎng)走勢(shì)只能是逐步降溫、回調(diào)。政策的方向和力度同樣決定了未來(lái)的發(fā)展方向。年末，調(diào)控政策的去留再次成為關(guān)注焦點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控雖然收到一定成效，但整個(gè)市場(chǎng)仍然處于不確定的觀望期，稍有松懈，便可能前功盡棄。為此，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，這讓市場(chǎng)放棄了幻想。廣州、深圳、北京、上海等多個(gè)“限購(gòu)”城市相繼表態(tài)將繼續(xù)限購(gòu)。2012年市場(chǎng)大勢(shì)已定。

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