開發(fā)商暗調(diào)銷售節(jié)奏，金九銀十降價潮或難現(xiàn)

　　在新一輪調(diào)控政策出臺預期強烈的時點，開發(fā)商對即將到來的“金九銀十”仍充滿期待。中國證券報記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然部分樓盤正醞釀新一輪促銷攻勢，但大多數(shù)開發(fā)商仍繼續(xù)保持穩(wěn)健的銷售策略，打折促銷力度并不大，部分樓盤價格甚至出現(xiàn)小幅上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，房價深度“跳水”走量的銷售模式在“金九銀十”難以大規(guī)模重現(xiàn)。一些樓盤推出的促銷活動，通常是尾房或是少量特價房，多是為了吸引眼球，而不是實質(zhì)性降價。事實上，上半年樓市銷售復蘇已經(jīng)極大緩解了房企的“資金之渴”，也令不少開發(fā)商超額完成了半年度任務，下半年銷售壓力大幅降低。中報數(shù)據(jù)顯示，A股房企在6月底持有的貨幣資金已經(jīng)達到2693.04億元。有兩千多億元資金打底，開發(fā)商今年以來推行的打折促銷策略似乎正被暗中控制銷售節(jié)奏的策略所取代。

　　“金九銀十”實質(zhì)降價難

　　房企資金狀況明顯好轉(zhuǎn)大幅折扣售房計劃少見

　　5月以來樓市成交快速回暖，6、7月一線城市銷售量達到高點，令開發(fā)商對即將到來的“金九銀十”充滿期待。從今年“金九銀十”的銷售策略來看，除了部分樓盤準備降價“賺吆喝”外，大部分樓盤價格暫時并沒有實質(zhì)下調(diào)意向，有些甚至計劃上調(diào)推盤價格。

　　“每年的‘金九銀十’我們都有項目推盤，今年9月會加推一期，總共差不多300套房源，均價大概在23000元/平方米，比8月初推的一期漲了1000元。”位于北京南五環(huán)外的某樓盤銷售人員表示。

　　由于9月將迎來地產(chǎn)銷售旺季，開發(fā)商推盤數(shù)量有明顯提升。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，北京有41個項目預計在9月開盤，環(huán)比8月上漲了24.24%，較去年同期增長了105%。這一開盤數(shù)量僅次于6月47個項目的峰值。

　　在推盤規(guī)模提升的同時，即將入市的樓盤價格并沒有出現(xiàn)明顯下調(diào)。事實上，由于銷售回暖、開發(fā)商現(xiàn)金流狀況有所好轉(zhuǎn)，目前北京地區(qū)樓盤實質(zhì)降價促銷幾乎已經(jīng)絕跡，取而代之的是房價小幅上漲。統(tǒng)計顯示，9月計劃入市的項目預計開盤均價為23541元/平方米，環(huán)比8月上漲了7.83%。

　　從中報情況來看，當前上市房企的資金鏈已經(jīng)有了明顯好轉(zhuǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前披露中報的138家上市房企6月底持有的貨幣資金達2693.04億元，同比增長了23.30%，較年初增長了19.10%。從上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流這一指標來看，房企的資金回流已經(jīng)明顯提升。138家房企上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為97.38億元，而去年同期為-555.98億元。業(yè)內(nèi)人士直言，開發(fā)商資金壓力緩解后，繼續(xù)“以價換量”的動力已經(jīng)不足。

　　自5月以來，樓市成交加快了回暖的步伐。即便是7、8月的傳統(tǒng)成交淡季，一線樓市仍保持了一定熱度。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至8月29日，8月北京新建住宅簽約套數(shù)達13363套，超過了此前6月創(chuàng)下的11983套的年內(nèi)高點，這一數(shù)字甚至比2010年8月和2011年8月成交總和還要大。在調(diào)控政策的影響下，2010年8月和2011年8月北京新建住宅簽約套數(shù)分別僅為6588套和5506套。今年樓市“淡季不淡”的市場表現(xiàn)無疑強化了開發(fā)商對“金九銀十”的信心，而近幾個月銷售快速回暖，也令開發(fā)商的經(jīng)營壓力得到一定緩解。

　　中國證券報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于對樓市政策預期較為謹慎，大多數(shù)開發(fā)商并沒有對銷售策略進行明顯調(diào)整，不少開發(fā)商仍保持觀望的態(tài)度，維持對樓盤的原有定價。雖然有部分開發(fā)商計劃對旗下樓盤降價，但大多僅針對極少數(shù)的特價房，實質(zhì)性降價并未出現(xiàn)。

　　“6、7月的銷售情況比較好，我們的業(yè)務壓力小了很多?！蔽挥诒本┠纤沫h(huán)外某樓盤的銷售負責人坦言，由于當前客源相對穩(wěn)定，上半年曾推出的一系列促銷打折活動在下半年都將減少甚至取消?！澳壳爸挥腥畲蛘鄣幕顒樱皫灼陂_盤時曾經(jīng)組織的團購和特價房這樣的活動都沒有了?！痹撊耸刻寡?。

　　“‘金九銀十’到底有多好還說不清，最終取決于推盤的力度，但起碼要好過去年?！睒I(yè)務主要集中在華北地區(qū)的某中型房企負責人對中國證券報記者表示，公司有項目將在9月中下旬入市，由于目前還能較好的控制銷售節(jié)奏，因此沒有在“金九銀十”推出大規(guī)模折扣活動的計劃。

　　“目前一些樓盤推出的促銷活動，通常是尾房或是很少量的特價房，更多是為了吸引眼球，而不是實質(zhì)性降價?！北本┮晃婚L期從事房地產(chǎn)營銷的專業(yè)人士表示，不排除部分樓盤會在“金九銀十”打折促銷，但估計力度不會太大，更不可能出現(xiàn)大規(guī)模降價。

　　“現(xiàn)在還愿意降價的開發(fā)商確實不多?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉在接受中國證券報記者采訪時表示，從供應量來看，近一年來大部分城市的住宅供應量減少，開發(fā)商手中積累的可供開發(fā)的土地也比之前減少了，開發(fā)商再進行降價傾銷的動力不大。而且從歷史上看，在信貸政策放松的情況下，樓市都會出現(xiàn)量價齊升，而樓市本身的調(diào)控政策只會影響漲幅高低。

　　調(diào)控新政影響或有限

　　開發(fā)商押寶剛需產(chǎn)品二三線城市比重漸增

　　盡管銷售信心回升，但調(diào)控政策的走向仍是影響樓市的最大變數(shù)。中國證券報記者了解到，對于未來的政策走向，開發(fā)商仍保持相對謹慎的態(tài)度，并認為樓市調(diào)控將趨于長效，但短期內(nèi)繼續(xù)出臺嚴厲政策的可能性正在降低。為了減少受政策的影響程度，大多數(shù)開發(fā)商在“金九銀十”的推盤項目仍以滿足首次置業(yè)和首次改善的剛需產(chǎn)品為主。

　　“未來地產(chǎn)政策應該會適度微調(diào)。”聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒在接受中國證券報記者采訪時表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控對實體經(jīng)濟已經(jīng)產(chǎn)生了一定影響，更嚴厲的調(diào)控政策出臺可能性較小。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控從大方向上看還是會從緊，限購、限貸政策不會有太大變化，投資和投機性需求的抑制也會繼續(xù)。但是對剛需群體的政策微調(diào)有可能出現(xiàn)，所以剛需型產(chǎn)品還是‘金九銀十’期間主要推出的類型。”北京某房企負責人對中國證券報記者表示。

　　保利地產(chǎn)也表示，限購、限貸等基本調(diào)控政策不會放松，但預計支持首次置業(yè)者購房需求的政策微調(diào)仍將陸續(xù)出現(xiàn)，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點的市場回暖仍將持續(xù)。

　　正是由于政策對剛性需求的支持，目前以首次置業(yè)和首次改善為主的剛需樓盤成為各家開發(fā)商的爭奪點。萬科上半年所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達到89%，未來將繼續(xù)堅持以中小戶型普通商品房為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。遠洋地產(chǎn)在上半年也調(diào)整了項目定位，重點滿足首次置業(yè)與首次改善為主的剛需群體。保利地產(chǎn)中小戶型產(chǎn)品占上半年新推住宅套數(shù)及住宅銷售套數(shù)的比重均超過90%。

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