商業(yè)下沉為中西部城鎮(zhèn)化帶來良機(jī)

　　近些年來，我國超大型和大型城市的商業(yè)資源出現(xiàn)過剩，商業(yè)競爭亦非常激烈，這些城市的商業(yè)幾近飽和。也因此，一些商業(yè)資源與商業(yè)企業(yè)開始向二三線、三四線城市，甚至縣鎮(zhèn)發(fā)展。

　　中心城市商業(yè)資源的過剩已是不爭的事實(shí)，過剩的商業(yè)資源和民間資本向縣域流動，或?qū)⒊蔀橐环N投資趨勢?？h域商業(yè)的發(fā)展必然與新型城鎮(zhèn)化分不開。8月6日，圍繞城鎮(zhèn)化縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展話題展開的“江西城鎮(zhèn)化市場發(fā)展論壇”在江西宜豐召開。

　　近年來，“先造城，再引市”的做法在我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中已不新鮮，類似鄂爾多斯“鬼城”的大量空置房現(xiàn)象，在不少三四線城市中相繼涌現(xiàn)，“有房無市”成為城鎮(zhèn)化中商業(yè)現(xiàn)狀的真實(shí)寫照。到底城鎮(zhèn)化建設(shè)是先造城還是先有市？對于城鎮(zhèn)化來說，到底是地產(chǎn)重要，還是商業(yè)更重要？不同的選擇走向不同的道路。

　　“城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)在‘商’，即產(chǎn)業(yè)，一個地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，就有了就業(yè)，有了收入，自然就會形成人的聚集，城鎮(zhèn)化自然而然就形成了?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令表示。

　　商業(yè)下沉為中西部城鎮(zhèn)化創(chuàng)造良機(jī)

　　眾所周知，近些年來，我國超大型和大型城市的商業(yè)資源出現(xiàn)過剩，商業(yè)競爭亦非常激烈，這些城市的商業(yè)幾近飽和。也因此，一些商業(yè)資源與商業(yè)企業(yè)開始向二三線、三四線城市，甚至縣鎮(zhèn)發(fā)展。其實(shí)，正是商業(yè)下沉的趨勢為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中西部城鎮(zhèn)帶來發(fā)展良機(jī)。身處中部地區(qū)的縣域江西宜豐剛好搭乘了這股順風(fēng)，在商業(yè)資源與諸多商會的推動下打造“宜豐物華模式”。

　　南昌市工商聯(lián)城鎮(zhèn)化市場發(fā)展促進(jìn)會會長陳斌介紹，“宜豐物華模式”是江西物華大市場（宜豐）有限公司在市工商聯(lián)的指導(dǎo)下，聯(lián)合南昌洪城大市場商會、服裝商會、摩托車商會等共同創(chuàng)造與成功運(yùn)營的全省二級批發(fā)市場渠道建設(shè)工程的第一個示范項(xiàng)目，因設(shè)在宜豐縣，所以稱為“宜豐物華模式”。這個項(xiàng)目經(jīng)營面積約17萬平方米，經(jīng)營品種包括服裝、百貨、小商品、副食調(diào)料、摩托車及汽車零配件、小型農(nóng)業(yè)器具、建材家具五金等幾大類。

　　據(jù)了解，江西省會南昌聚集了數(shù)以萬計(jì)的省級總代理，過剩的商業(yè)資源既加劇了過度競爭，也增加了全省各地分銷商的批貨成本。因此，60%的省級代理表達(dá)了在省內(nèi)“抱團(tuán)”建立二級批發(fā)渠道的強(qiáng)烈愿望。這種擴(kuò)張需求剛好為宜豐城鎮(zhèn)化帶來了商業(yè)資源。

　　南昌經(jīng)銷商聚集了輻射全省的批發(fā)資源，這支力量無論在全省何處建立二級批發(fā)市場，當(dāng)?shù)氐姆咒N商和客戶資源都會就近聚集。同時，南昌經(jīng)銷商擁有優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)配置和平衡貨源投放的市場經(jīng)驗(yàn)，市場做旺了，他們將獲得商業(yè)運(yùn)營的增量、房地產(chǎn)投資的增值和渠道擴(kuò)張品牌三重利益。這也是他們同心協(xié)力做旺市場的原動力。

　　當(dāng)然，市場做旺了，商貿(mào)業(yè)就會發(fā)展起來，不僅給投資地帶來了就業(yè)、稅收、消費(fèi)資源，還會產(chǎn)生“前店后廠”、“前店后庫”、“前店后家”的需求，必然拉動加工工業(yè)、物流業(yè)、住宅業(yè)、文教娛樂業(yè)的配套跟進(jìn)，從而形成“產(chǎn)業(yè)輪動”效應(yīng)，滿足當(dāng)?shù)卣巴恋負(fù)Q產(chǎn)業(yè)”的訴求，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，畢竟產(chǎn)業(yè)化才是城鎮(zhèn)化最堅(jiān)實(shí)的支撐。

　　其實(shí)不僅僅宜豐趕上了好時候，中西部城市都面臨發(fā)展的大機(jī)遇。喬潤令介紹，由于成本等諸多問題，如今沿海城市的產(chǎn)業(yè)開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，很多企業(yè)的工廠都在轉(zhuǎn)移，甚至將整個產(chǎn)業(yè)鏈都全部轉(zhuǎn)移出去，這為中西部地區(qū)帶來的就是就業(yè)，就是收入。中西部城市與縣域經(jīng)濟(jì)將迎來大發(fā)展。

　　先有市后造城以產(chǎn)業(yè)化推動城鎮(zhèn)化

　　在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，關(guān)于先有市還是先有城、是土地城鎮(zhèn)化還是人的城鎮(zhèn)化等問題一直爭論不斷，從現(xiàn)實(shí)的經(jīng)驗(yàn)來看，最終給新型城鎮(zhèn)化指明了方向。今年6月，國務(wù)院在向全國人大常委會所作的《關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告》中提出，推動城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展，要“以人口城鎮(zhèn)化為核心”，同時要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉(zhuǎn)移和人口集聚相統(tǒng)一。

　　宜豐在城鎮(zhèn)化建設(shè)中也認(rèn)識到了產(chǎn)業(yè)的重要性，因此提出“先有市后造城”的城鎮(zhèn)化思路。

　　“先有興‘市’需求和商業(yè)資源，再做‘造城’規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)就是商業(yè)運(yùn)營渠道擴(kuò)張。”陳斌表示，通常城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的商業(yè)建設(shè)都是先造城再招商招市，沒有豐富的商業(yè)資源儲備和支撐，出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)都是房地產(chǎn)，具有盲目性，存有“鬼城”后患。而宜豐憑借著下沉的商業(yè)資源的支撐，以及周圍市場的巨大消費(fèi)需求，率先把“市”做起來，“有貨就有商、有商就有市”。

　　陳斌認(rèn)為，先有市后造城的做法對于縣域城鎮(zhèn)化建設(shè)具有明顯的拉動作用。以宜豐為例，陳斌列舉了三個作用。

　　首先是拉動第三產(chǎn)業(yè)的興起。500多家省級代理商開戶經(jīng)營，平均每天聚集的貨物價(jià)值就達(dá)幾億元，而且都是與南昌一樣的一級批發(fā)價(jià)，形成方圓150公里以內(nèi)，可輻射宜春、新余、萍鄉(xiāng)等地級市，上高、萬載、奉新、銅鼓等縣城，約400萬人口和近萬家零售商的優(yōu)勢獨(dú)特的批發(fā)中心，為宜豐提供了興商之助。以第三產(chǎn)業(yè)的興起拉動產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有效途徑之一。

　　第二，宜豐物華大市場開業(yè)后，500多家省級代理商為了滿足自身經(jīng)營和發(fā)展的需求，可直接為當(dāng)?shù)靥峁?000多個就業(yè)崗位，直接提供數(shù)以百計(jì)區(qū)域代理商的創(chuàng)業(yè)平臺。部分商品需要加工制售，所有商品都需要物流服務(wù)，“前店后廠、前店后庫”的需求既可拉動加工工業(yè)和物流業(yè)的興起，又可間接增加5000多個就業(yè)崗位。創(chuàng)造更多穩(wěn)定的就業(yè)崗位和穩(wěn)定的稅收來源，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的基礎(chǔ)保障之一。

　　第三，宜豐物華大市場的興旺，還可為當(dāng)?shù)貛讉€山區(qū)縣城的農(nóng)副產(chǎn)品提供一個集中向外輻射的批發(fā)渠道，也為當(dāng)?shù)赝七M(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提供了招商引資的服務(wù)平臺。

　　當(dāng)然，商業(yè)資源下沉到縣域會面臨選址、市場業(yè)態(tài)布局、渠道投資成本等擴(kuò)張瓶頸。江西物華綜合大市場有限公司董事長劉相鑫表示，如果僅靠經(jīng)銷商或開發(fā)商任何一方，是協(xié)調(diào)不好“擴(kuò)張需求和渠道供給”的關(guān)系的，只有依托工商聯(lián)引導(dǎo)組織各商會結(jié)成聯(lián)盟力量，聚集經(jīng)銷商的商業(yè)資源和投資資本，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營和渠道開發(fā)一體化運(yùn)作，才能有效地避免“擴(kuò)張需求與渠道供應(yīng)”的錯位，才能做到“先有市，后造城”，開發(fā)一方土地，繁榮一方經(jīng)濟(jì)。

　　盡管“宜豐物華模式”很好地詮釋了“靠產(chǎn)業(yè)化推動城鎮(zhèn)化”的真理，但喬潤令卻認(rèn)為，像宜豐這樣的縣域城鎮(zhèn)，做城鎮(zhèn)化不如先搞產(chǎn)業(yè)?！安灰簧蟻砭秃爸擎?zhèn)化，城鎮(zhèn)化是市場自然行為，有了產(chǎn)業(yè)，自然就聚集了商業(yè)、人口，城鎮(zhèn)自然就形成了?！?/p>

　　不做單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

　　城鎮(zhèn)化進(jìn)程中離不開產(chǎn)業(yè)的推動，但這個產(chǎn)業(yè)有些地方則理解為房地產(chǎn)，盲目地搞各種地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心秦虹表示，商業(yè)地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化過程中很重要的產(chǎn)業(yè)，但人們往往把重點(diǎn)放在地產(chǎn)上，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的成功在于商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)一定要與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。

　　在這方面，“宜豐物華模式”選擇了定向銷售商鋪，拒絕投資客的做法。鄧彬認(rèn)為，投資客投入的只是買房款，不能帶來商業(yè)資源，而定向購房的南昌經(jīng)銷商帶來的是快速聚集的商業(yè)資源。

　　喬潤令對宜豐的這個做法很是贊許，他稱這種模式為“分享式開發(fā)”。在市場建設(shè)之初，入駐商戶便與開發(fā)商共同參與開發(fā)，既能享受開發(fā)收益，還有自己的物業(yè)收益，這種“分享式開發(fā)”對商戶來說很好。其他的商業(yè)項(xiàng)目都需要另外招商，高價(jià)的土地必定讓商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不菲，而開發(fā)商加價(jià)賣給投資人，投資人再租給商戶，這中間的過程肯定會增加商戶的成本，因此很多項(xiàng)目出現(xiàn)招商難的問題。而宜豐模式讓開發(fā)商直接與商戶對接，減少了中間的環(huán)節(jié)與成本。并且最為關(guān)鍵的是，商戶在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之初就帶來了產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)同時走，這個模式很好。喬潤令還建議，宜豐今后可在集體建設(shè)用地上做些文章，讓農(nóng)民也參與到城鎮(zhèn)化建設(shè)中，從而分享收益。

　　當(dāng)然，在城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，還需要注意對產(chǎn)業(yè)的選擇以及商業(yè)水平的把握。喬潤令介紹，一些地方過多注重高檔商業(yè)的開發(fā)，不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，開發(fā)高檔社區(qū)，高檔的商業(yè)，這無形中提高了城鎮(zhèn)化的成本，也抬高了農(nóng)民進(jìn)城的門檻。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，宜豐選擇了第三產(chǎn)業(yè)的批發(fā)業(yè)，這讓秦虹與喬潤令都很看好。

　　一花獨(dú)放不是春，“宜豐物華模式”在江西城鎮(zhèn)化的道路上，會不會僅僅成為一個孤案？這是與會各方共同關(guān)心的一個話題。南昌市工商聯(lián)主席陳斌透露，他們已獲準(zhǔn)成立了南昌市工商聯(lián)城鎮(zhèn)化市場發(fā)展促進(jìn)會，為在全省范圍內(nèi)成功復(fù)制“宜豐物華模式”，推動縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提供組織、管理、運(yùn)營、利益和政策“四個保證”。（金陸成）

來源：中國商報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀