探索鐵路、文旅、養(yǎng)老設(shè)施等領(lǐng)域發(fā)行路徑 基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望量質(zhì)齊升

　　近日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（以下簡稱《通知》），從繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容、擴(kuò)募支持、項(xiàng)目把關(guān)等方面出臺(tái)具體舉措，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）（以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）高質(zhì)量發(fā)展。其中，在推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容方面，加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)的同時(shí)，將積極研究探索鐵路、文化旅游、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策紅利的持續(xù)釋放、資產(chǎn)類型的不斷豐富以及擴(kuò)募機(jī)制的激活，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)有望迎來新一輪的規(guī)模增長與質(zhì)量提升。

　　2020年，我國啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。2024年8月起，基礎(chǔ)設(shè)施REITs由試點(diǎn)轉(zhuǎn)入常態(tài)化發(fā)行。截至2025年9月上旬，已上市的73只基礎(chǔ)設(shè)施REITs總發(fā)行規(guī)模突破1900億元，資產(chǎn)類型覆蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、清潔能源、保障性租賃住房等多個(gè)領(lǐng)域，在盤活存量資產(chǎn)、形成投融資良性循環(huán)方面發(fā)揮重要作用。

　　為進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化申報(bào)推薦，《通知》進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容。“‘?dāng)U圍’即擴(kuò)大資產(chǎn)范圍，‘?dāng)U容’則側(cè)重于增加市場(chǎng)規(guī)模和質(zhì)量?！锻ㄖ穼⑼苿?dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容作為核心目標(biāo)之一，對(duì)資產(chǎn)類型、市場(chǎng)參與主體、項(xiàng)目儲(chǔ)備等方面做了更加細(xì)致、明確的指導(dǎo)?！敝姓\信國際首席REITs研究員王子豪說。

　　具體來看，在資產(chǎn)類型方面，《通知》一方面明確堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)，鼓勵(lì)申報(bào)大體量項(xiàng)目，加快收費(fèi)公路、清潔能源、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目申報(bào)。同時(shí)，積極推動(dòng)新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行，研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑。

　　“《通知》明確要積極推動(dòng)新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行，這是推動(dòng)REITs資產(chǎn)類型更多元化的關(guān)鍵一步?！蓖踝雍勒f，《通知》提到的特高壓輸電、通信鐵塔等屬于“新基建”，文化旅游等是促消費(fèi)的重要組成部分，推動(dòng)這些資產(chǎn)發(fā)行REITs，可引導(dǎo)資金流入國家重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域；引入更多元的資產(chǎn)類型也可以滿足不同偏好投資者的需求，吸引更多類型資金進(jìn)入市場(chǎng)，提升市場(chǎng)規(guī)模和活力。

　　中國投資咨詢有限責(zé)任公司產(chǎn)業(yè)與投資咨詢事業(yè)部副總經(jīng)理吳赟表示，《通知》將拓展新資產(chǎn)類型作為重要工作方向，有利于盤活關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，服務(wù)國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，豐富市場(chǎng)投資選擇。不過，新資產(chǎn)類型的落地仍面臨收益穩(wěn)定性、產(chǎn)權(quán)合規(guī)性、估值可交易性等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。后續(xù)市場(chǎng)有望通過制定行業(yè)指引、開展試點(diǎn)示范、加強(qiáng)投資者教育等配套措施，為擴(kuò)大新資產(chǎn)類型的發(fā)行創(chuàng)造有利條件。

　　市場(chǎng)參與主體方面，《通知》提出積極支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市，要求各地靠前服務(wù)、申報(bào)單列。業(yè)內(nèi)人士指出，這直指當(dāng)前REITs市場(chǎng)中的國企項(xiàng)目占比較高而民企參與項(xiàng)目面臨更多障礙的痛點(diǎn)?！懊耖g資本作為我國投資領(lǐng)域的重要參與者，沉淀了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其對(duì)盤活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資的需求同樣迫切?！锻ㄖ分貜?qiáng)調(diào)對(duì)民間投資項(xiàng)目的支持，旨在降低成本、提升便利、提高積極性、優(yōu)化市場(chǎng)參與方結(jié)構(gòu)?！蓖踝雍勒f。

　　《通知》首次就擴(kuò)募購入新項(xiàng)目流程做出明確指引，也是一大亮點(diǎn)。此次《通知》簡化了申報(bào)流程，提出基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次發(fā)行上市滿6個(gè)月即可申報(bào)，同時(shí)拓寬了資產(chǎn)范圍，支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項(xiàng)目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目，并支持跨區(qū)域通過擴(kuò)募等方式整合存量資產(chǎn)。

　　吳赟表示，這意味著未來鼓勵(lì)已上市的REITs產(chǎn)品從“單個(gè)項(xiàng)目融資工具”向“可持續(xù)增長的資產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)”轉(zhuǎn)型。通過擴(kuò)募，原始權(quán)益人能夠持續(xù)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入現(xiàn)有平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和管理協(xié)同，最終打造出行業(yè)龍頭REITs。這不僅為原始權(quán)益人提供了長期資本運(yùn)作工具，也為投資者帶來了更具成長性的投資選擇，有利于提升整個(gè)市場(chǎng)的深度和活力。（記者 汪子旭）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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