“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)不變 樓市政策有望進(jìn)一步加力

　　近期，樓市支持措施再度加力。

　　8月18日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

　　日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等公布，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房不再限制套數(shù)；上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)通知，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社?；騻€(gè)稅條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)房已不限套數(shù)。

　　專家表示，從當(dāng)前的市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)推行一些支持政策，確實(shí)很有必要。展望后市，一方面，落實(shí)好已有政策仍是十分關(guān)鍵；另一方面，未來(lái)支持房地產(chǎn)的政策有望進(jìn)一步發(fā)力。城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求均將是政策著力點(diǎn)。

　　連續(xù)傳遞強(qiáng)烈政策信號(hào)

　　“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)不變，釋放了積極信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，未來(lái)支持房地產(chǎn)的政策有望進(jìn)一步發(fā)力。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)工業(yè)報(bào)表示，“7.30”中共中央政治局會(huì)議后，李強(qiáng)總理再提“房地產(chǎn)”，釋放了積極信號(hào)，進(jìn)一步明確了“止跌回穩(wěn)”依然是房地產(chǎn)政策目標(biāo)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，采取有力的措施，最關(guān)鍵的問題是找到比較有針對(duì)性的舉措，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步加以推動(dòng)。

　　連平表示，推進(jìn)城市更新、城中村和危舊房改造，通過(guò)存量調(diào)整，將新的需求進(jìn)一步釋放出來(lái)，可謂從實(shí)際出發(fā)，改造的空間確實(shí)很大。在未來(lái)五年即“十五五”時(shí)期，如果相關(guān)住房財(cái)政保障性的支出規(guī)模達(dá)到千億元左右，可以帶動(dòng)保障性住房貸款的余額凈增加大概2.5萬(wàn)億元，那么每年進(jìn)行城中村改造的數(shù)量可以增加到150萬(wàn)套到200萬(wàn)套，可以推動(dòng)住房總需求3.7億至5億平方米，這是十分可觀的增量需求，對(duì)未來(lái)一個(gè)時(shí)期平衡市場(chǎng)的供求關(guān)系，會(huì)發(fā)揮很積極的作用。

　　“結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，更多配套政策或?qū)⒙涞亍！标愇撵o表示，今年以來(lái)，城市更新的重要性被多次提及，中央城市工作會(huì)議和“7.30”中共中央政治局會(huì)議均強(qiáng)調(diào)要高質(zhì)量開展城市更新，土地、金融等更多配套政策或已在路上。本次李強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，或意味著城中村和危舊房改造也將高質(zhì)量推進(jìn)，相關(guān)配套政策有望進(jìn)一步落位；另外，在城中村和危舊房改造過(guò)程中，強(qiáng)化貨幣化或房票安置，收儲(chǔ)存量商品房用于安置房等，也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成重要支撐，預(yù)計(jì)相關(guān)卡點(diǎn)將進(jìn)一步疏通。

　　陳文靜表示，整體來(lái)看，本次李強(qiáng)總理再提房地產(chǎn)，意味著市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)不變，未來(lái)支持房地產(chǎn)的政策有望進(jìn)一步發(fā)力，城中村和危舊房改造、多管齊下釋放改善性需求均將是政策著力點(diǎn)。

　　市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象

　　商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)轉(zhuǎn)弱，對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)推行一些刺激性的政策，確實(shí)很有必要。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，新建商品房銷售面積51560萬(wàn)平方米，同比下降4.0%；其中住宅銷售面積下降4.1%。新建商品房銷售額49566億元，下降6.5%；其中住宅銷售額下降6.2%。

　　對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的變化表現(xiàn)出轉(zhuǎn)弱的跡象。7月份，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)轉(zhuǎn)弱，而且超出季節(jié)性下滑。

　　與此同時(shí)，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，滬深上市房企中71家發(fā)布2025半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中45家虧損，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　中指研究院認(rèn)為，上市房企業(yè)績(jī)虧損主要是因?yàn)轫?xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率處低位；新增計(jì)提了資產(chǎn)減值；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

　　連平表示，目前來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)推行一些支持政策，確實(shí)很有必要。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華對(duì)中國(guó)工業(yè)報(bào)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)慣性下跌，其內(nèi)在邏輯是房地產(chǎn)市場(chǎng)的體量巨大，價(jià)格調(diào)整周期長(zhǎng)，修復(fù)過(guò)程更為艱難。

　　鄒琳華表示，當(dāng)前，從房企端看，供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩嚴(yán)重：過(guò)去十余年的高強(qiáng)度開發(fā)，導(dǎo)致部分城市住房庫(kù)存過(guò)高，三四線城市尤為突出。從資金面看，資金鏈斷裂問題難以短期修復(fù)：房?jī)r(jià)深跌使得部分房企和業(yè)主陷入資金困境，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要更長(zhǎng)周期。從預(yù)期看，預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)：房?jī)r(jià)慣性下跌，購(gòu)房者普遍觀望，市場(chǎng)信心恢復(fù)滯后于政策效果?！耙虼?，即便外部環(huán)境改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)下行慣性?！?/p>

　　李宇嘉表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)管理的目標(biāo)有兩個(gè)：一是“防風(fēng)險(xiǎn)”，防止樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延；二是“托底”，即要告別地產(chǎn)舊模式，但不能無(wú)序下滑，不能出現(xiàn)太明顯拖累。

　　京滬陸續(xù)出手

　　對(duì)于鞏固穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)具有積極作用，也對(duì)全國(guó)各地后續(xù)政策制定有所啟示。

　　8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)通知，明確符合條件家庭五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)。

　　根據(jù)上述通知，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房不再限制套數(shù)。

　　陳文靜表示，北京繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了政策漸進(jìn)式調(diào)整的趨勢(shì)，直接利好五環(huán)外市場(chǎng)。

　　8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。其中，非滬籍單身和居民家庭滿足1年社?；騻€(gè)稅條件，以及上海本地戶籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)房已不限套數(shù)，即所謂“N”套。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)工業(yè)報(bào)，此次上海政策出臺(tái)，從多角度保障了購(gòu)房需求。一是從購(gòu)房資格來(lái)看，包括對(duì)單身人士、外環(huán)外等領(lǐng)域的政策優(yōu)化，新增購(gòu)房資格，這是此次政策最值得關(guān)注的內(nèi)容。二是持續(xù)降低購(gòu)房成本，包括不再區(qū)分首套房和二套房、公積金落實(shí)“既提又貸”等政策，實(shí)實(shí)在在降低首付和貸款成本。三是政策和目前房地產(chǎn)發(fā)展新模式等結(jié)合，如通過(guò)綠色建筑方面的公積金貸款政策支持，引導(dǎo)供需兩端關(guān)注住房好產(chǎn)品。

　　陳文靜表示，8月初北京率先落地優(yōu)化樓市政策后，25日上海也跟進(jìn)，限購(gòu)政策的優(yōu)化內(nèi)容與北京基本一致，優(yōu)化多項(xiàng)公積金政策，優(yōu)化思路與北京相似。此外，與北京政策不同，本次上海明確在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海政策出臺(tái)，高度吻合市場(chǎng)訴求，對(duì)于鞏固穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)具有積極作用，也對(duì)全國(guó)各地后續(xù)政策制定有所啟示。

　　穩(wěn)樓市如何進(jìn)一步發(fā)力

　　多管齊下釋放改善性需求，供需兩端政策或?qū)f(xié)同發(fā)力。

　　連平表示，相關(guān)措施都比較有針對(duì)性，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)未來(lái)一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響，關(guān)鍵是怎么抓好落實(shí)，怎么盡快使這些政策產(chǎn)生效益。

　　“有兩方面因素值得格外關(guān)注?！崩钣罴伪硎?，一是政策應(yīng)出盡出。特別是對(duì)樓市交易有重要影響的金融端，銀行的凈息差（二季度為1.42%）已到歷史最低，到了降無(wú)可降的局面，近期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）未下調(diào)。下一步，銀行資金端利率下調(diào)的空間已經(jīng)不大。二是，當(dāng)前的地產(chǎn)問題已經(jīng)超出行業(yè)和市場(chǎng)本身，是基本面的問題，必須要回到動(dòng)力修復(fù)的層面上。

　　李宇嘉表示，落實(shí)好已有的政策，可能是短期內(nèi)的主基調(diào)，如結(jié)合城市更新，推進(jìn)城中村和危舊房改造，更多還是需要地方因城施策。

　　陳文靜表示，預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市落地房地產(chǎn)支持政策，本次李強(qiáng)總理也強(qiáng)調(diào)要“系統(tǒng)清理消費(fèi)領(lǐng)域限制性措施”，住房消費(fèi)的限制性措施有望進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。另外，本次提出要“及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”，預(yù)計(jì)中央層面也存在政策進(jìn)一步發(fā)力空間，新一輪支持政策有望開啟。

　　“多管齊下釋放改善性需求，供需兩端政策或?qū)f(xié)同發(fā)力?！标愇撵o認(rèn)為，改善性住房需求包括以小換大、以舊換新等需求，供給端引導(dǎo)、需求端支持均將有利于釋放改善性住房需求。從供給端來(lái)看，加大高品質(zhì)住房供給，通過(guò)“好房子”引導(dǎo)改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)是重要方式。從需求端來(lái)看，預(yù)計(jì)多項(xiàng)舉措具備發(fā)力空間，第一，通過(guò)提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等方式給予多孩家庭更大購(gòu)房支持，降低購(gòu)房門檻、提高購(gòu)房能力；第二，加大住房“以舊換新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，暢通一二手鏈條；第三，給予購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑等家庭更大的公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼支持，進(jìn)一步激發(fā)改善性住房需求釋放。

　　鄒琳華表示，從宏觀政策角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行仍是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要保障。若房地產(chǎn)繼續(xù)深度下行，將對(duì)居民消費(fèi)、地方財(cái)政、金融體系穩(wěn)定構(gòu)成壓力。因此，政策層面需要進(jìn)一步優(yōu)化信貸支持，保障合理住房需求，降低融資成本，改善房企融資環(huán)境。對(duì)基本面良好的城市加大政策支持力度，防止市場(chǎng)過(guò)度下滑。推動(dòng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，在不沖擊存量市場(chǎng)的基礎(chǔ)上發(fā)展“好房子”，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)模式。（劉德炳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)工業(yè)報(bào)

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